一二線城市樓市庫(kù)存大降 預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)反彈

　　近期，深圳、上海樓市狂飆，深圳監(jiān)管部門隨之重拳整治首付貸。

　　廣州日?qǐng)?bào)記者從深圳當(dāng)?shù)赝稒C(jī)樓市的人士了解到，隨著深圳樓市連續(xù)狂飆及首付貸的暫停，深圳投機(jī)客已經(jīng)進(jìn)入出貨階段。

　　而從政策上來(lái)看，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)政策緊縮預(yù)期。

　　不過(guò)，全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然處于復(fù)蘇過(guò)程之中，一些大城市的年度投資增幅預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)10%。

　　“此前深圳市的購(gòu)房政策已經(jīng)有所收緊，而首付貸暫停之后，深圳的樓市投機(jī)客已經(jīng)進(jìn)入出貨階段?！弊蛉?，樓市資深投機(jī)客帶頭人李先生（化名）對(duì)記者直言。

　　李先生表示，深圳市場(chǎng)的這波投機(jī)客大約在2014年便開(kāi)始陸續(xù)入場(chǎng)，隨著去年3月樓市政策的出臺(tái)，吸引了更多全國(guó)各地的投機(jī)客，“2015年，全國(guó)各地的投機(jī)客都開(kāi)始向深圳聚集，我在深圳市場(chǎng)上就見(jiàn)過(guò)溫州、潮州、山西等多個(gè)地方的投機(jī)客出沒(méi)?！?

　　首付貸暫停新投機(jī)客大減

　　投機(jī)客預(yù)測(cè)今年樓價(jià)平穩(wěn)

　　李先生直言，投機(jī)客投資樓市有自己的傳統(tǒng)操作手法，如做高評(píng)估價(jià)、以各種方式從銀行貸出首付所需要資金等，從而做到“零首付”，然后持有待漲，或以內(nèi)部轉(zhuǎn)名的超短線形式進(jìn)行炒作，以推高房?jī)r(jià)。

　　“這一輪深圳樓市暴漲，除投機(jī)客的推波助瀾，深圳的互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)達(dá)，首付貸泛濫也是罪魁之一?！崩钕壬硎?，此前雖可從銀行貸款，但銀行對(duì)于貸款資格審查畢竟相對(duì)嚴(yán)格，要看征信、流水等很多方面，一般人很難從銀行貸到大額資金，而如果從首付貸走，對(duì)征信、流水的要求都不會(huì)那么嚴(yán)格，“以前投機(jī)客體量沒(méi)那么大，銀行也嚴(yán)查不太合規(guī)的投機(jī)行為，而現(xiàn)在首付貸直接提供給社會(huì)投機(jī)樓市的成員，助長(zhǎng)了很多本來(lái)沒(méi)有進(jìn)入樓市投機(jī)行為的、家底不夠充實(shí)的投機(jī)客入市。”

　　而此次首付貸被暫停，李先生直言，“對(duì)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有遏制，深圳的樓市肯定會(huì)趨于平穩(wěn)?！?

　　李先生表示，如果今年還會(huì)降準(zhǔn)降息的話，深圳房?jī)r(jià)仍有上漲空間，但由于首付貸暫停，整體房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲，“我個(gè)人覺(jué)得，2016年房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)，主要因?yàn)楝F(xiàn)在新進(jìn)的投機(jī)客很少，而2014~2015年很多投機(jī)客囤的房子要出貨，所以整體的價(jià)格會(huì)平穩(wěn)些?！崩钕壬硎荆F(xiàn)在深圳普通市民，尤其是年輕人咨詢買房的氣氛熱烈，但“就像炒股，人人都買股票的時(shí)候，就差不多到盡頭了，樓市也是同理。”

　　房地產(chǎn)庫(kù)存明顯下降

　　一線城市現(xiàn)政策緊縮預(yù)期

　　記者發(fā)現(xiàn)，今年2月雖然作為歷年的春節(jié)淡季和“兩會(huì)”前的靜默期，但由于市場(chǎng)政策迎來(lái)空前寬松，繼非“限購(gòu)”城市購(gòu)買首套房最低首付款比例降至歷史最低后，契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策重磅來(lái)襲，市場(chǎng)立竿見(jiàn)影迎來(lái)成交井噴，今年2月迎來(lái)了淡季中的最佳行情，其中重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比上升28%，各地量?jī)r(jià)呈現(xiàn)同步上揚(yáng)走勢(shì)，2月六大城市的中原二手住宅價(jià)格指數(shù)再度環(huán)比全線上漲，其中京滬蓉三個(gè)城市漲幅擴(kuò)大。

　　尤其值得關(guān)注的是，上海市場(chǎng)短期內(nèi)在政策、價(jià)格、輿論等多重因素綜合影響下，幾達(dá)亢奮狀態(tài)。深圳房?jī)r(jià)也是連續(xù)16個(gè)月上漲。

　　此外，一線城市及部分二線城市的庫(kù)存也明顯下降，其中杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫(kù)存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，北京上海等城市的庫(kù)存也持續(xù)低位，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這種情況下市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲。

　　樓市火熱已引起監(jiān)管部門的注意，近期出臺(tái)的多個(gè)地產(chǎn)政策對(duì)于限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市都給予了區(qū)別對(duì)待的政策，“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)、上海市委書記等已紛紛表態(tài)，稱對(duì)房?jī)r(jià)暴漲、樓市過(guò)熱等非理性現(xiàn)象必須加強(qiáng)調(diào)控。張大偉據(jù)此認(rèn)為，一、二線城市有出現(xiàn)抑制性政策的可能性。

　　數(shù)據(jù)

　　今年土地市場(chǎng)

　　料觸底反彈

　　從全國(guó)看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然處于復(fù)蘇過(guò)程之中。記者從易居房地產(chǎn)研究院的《2015~2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》了解到，2015年，在樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)下，由于房企對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，以及去庫(kù)存壓力等因素，土地購(gòu)置面積及其增幅創(chuàng)近十幾年來(lái)歷史同期新低。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.7%。不過(guò)，由于2015年商品房市場(chǎng)整體反彈，銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善，2016年土地市場(chǎng)將觸底反彈，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，土地成交面積增幅預(yù)計(jì)在8%左右。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比去年1~11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。但易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2016年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速將企穩(wěn)反彈，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅為4%左右。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些大城市的年度投資增幅很可能超過(guò)10%，2月份以來(lái)部分房企積極拿地，預(yù)計(jì)1~2月份的同比增幅會(huì)超過(guò)5%的水平，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速上升，會(huì)對(duì)水泥、鋼鐵、管材等行業(yè)產(chǎn)生比較明顯的刺激作用。換言之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)快速上漲的作用得到了顯著的體現(xiàn)。”

　　樓市真相調(diào)查

　　關(guān)注“首付貸”

　　銀行信用貸款去向成亂象

　　部分資金或涉“首付貸”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)并不只存在部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)銀行的房貸也存在打擦邊球的情況，此外，部分信用貸款和大額信用卡的資金去向也并不明朗，部分本來(lái)用作裝修、消費(fèi)的資金甚至成為“首付”資金。而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍處下行區(qū)間、小微企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的背景下，開(kāi)年頭兩個(gè)月，銀行已普遍加大涉房貸款發(fā)放力度。

　　質(zhì)疑一：銀行房貸可打擦邊球？

　　昨日，市民王女士（化名）告訴記者，她近期在某國(guó)有行申請(qǐng)了一筆貸款，“我可以給六成的首付，但客戶經(jīng)理告訴我，銀行還可以按照規(guī)定給我多批三成，也就是說(shuō)，哪怕我不需要，都還是可以給我批7成的房貸?！?

　　王女士還表示，該銀行的客戶經(jīng)理近期幾乎每天都給她打電話詢問(wèn)是否需要貸款，當(dāng)王女士問(wèn)到這筆貸款是否可以用作支付首付時(shí)，該客戶經(jīng)理表示，如果客戶的房貸在另一家銀行，可以給她做一些貸款用作首付；但如果是在該行做的房貸，那就不行。言下之意，風(fēng)險(xiǎn)是在“轉(zhuǎn)嫁”到各家銀行，而非一家銀行“全部承擔(dān)”。

　　質(zhì)疑二：信用消費(fèi)貸、大額信用卡資金去向不明？

　　無(wú)獨(dú)有偶，市民李女士告訴記者，她此前為了購(gòu)置二套房，向多家銀行進(jìn)行了咨詢，對(duì)方都表示可以通過(guò)抵押第一套房產(chǎn)或者直接貸消費(fèi)信用貸款為其做首付的資金來(lái)源。

　　“我當(dāng)時(shí)需要一百萬(wàn)元，可是抵押貸款的還款方式我不太能接受，有一家小銀行的客戶經(jīng)理甚至告訴我，可以通過(guò)某些操作減輕還款壓力。”李女士表示，目前銀行都比較青睞借給這種個(gè)人客戶，她此前還清了另一家大型銀行的房貸，對(duì)方還表示可以直接給她批一筆消費(fèi)貸款。

　　專家認(rèn)為，所謂樓市的“場(chǎng)外配資”，事實(shí)上，并不存在于民間金融，銀行也有變相的首付貸產(chǎn)品。部分銀行此前推的裝修貸以及大額信用卡在實(shí)際過(guò)程中，亦被不少購(gòu)房者用為首付貸。

　　王女士稱，銀行客戶經(jīng)理還告訴她可辦理大額信用卡來(lái)刷“首期”。李女士表示，當(dāng)時(shí)自己付首付時(shí)也刷了大額信用卡。

　　信用貸款去向難查 房貸客戶成銀行優(yōu)質(zhì)資源

　　“首付貸”主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，甚至有銀行介入其中。

　　“‘首付貸’的背后，銀行的資金絕對(duì)是主力。”昨日，一位不愿意透露姓名的金融業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這其中的風(fēng)險(xiǎn)就在于房子跌價(jià)，“這樣做實(shí)際是以人的信用為基礎(chǔ)的借款。”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行對(duì)2016年的業(yè)務(wù)傾斜，很大部分是青睞一線城市的房地產(chǎn)貸款的，尤其是優(yōu)質(zhì)的個(gè)人客戶資源。

　　眾所周知，在經(jīng)濟(jì)下行周期里，房貸市場(chǎng)成為銀行極力擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)資源。一位國(guó)有銀行個(gè)貸人士對(duì)記者表示，隨著銀行貸款供應(yīng)量加大，房貸利率自去年以來(lái)步步走低。如廣州地區(qū)首套房的房貸利率普遍可打8.5折，甚至最低有外資行給出8.2折的優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，在此次窗口指導(dǎo)要求銀行加強(qiáng)房貸審查的同時(shí)，監(jiān)管部門還將加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試?！暗侨ハ蚝涂蛻舻馁Y金來(lái)源，我們還是比較難查的?！蹦炽y行內(nèi)部人士告訴記者。