目前，開發(fā)商參與舊改的方式有開發(fā)安置項(xiàng)目、舊住宅區(qū)修繕等。圖為北京市豐臺區(qū)，棚戶區(qū)背后是已建成的新房小區(qū)。 記者 吳江 攝

　　在北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場，這廂是土地供應(yīng)愈加有限，那廂是舊城改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共服務(wù)更新等城市更新需求日漸強(qiáng)烈。于是，一些房企紛紛抓住‘城市更新’這個(gè)機(jī)遇來擴(kuò)充規(guī)模。

　　“舊改”儼然成為了行業(yè)的下一個(gè)戰(zhàn)場。

　　城市更新需求量巨大

　　春節(jié)剛過，北京市西城區(qū)2015年首個(gè)棚戶區(qū)改造工程——宣西北項(xiàng)目正式啟動。居民除選擇安置房外，還可得到一定的補(bǔ)償金。據(jù)悉，今年西城區(qū)計(jì)劃改善全區(qū)1萬戶居民的住房條件。

　　不僅是北京，近幾年來北上廣深一線城市面臨城市戰(zhàn)略更新的全新任務(wù)。2月18日，深圳市規(guī)土委公布《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，共涉及20個(gè)單元更新項(xiàng)目，舊改面積達(dá)71.998公頃，其中改造方向?yàn)榫幼?、商業(yè)功能的更新單元有7項(xiàng)，涉及土地面積38.89公頃。

　　在去年底的新聞通氣會上，上海市政府也披露，上海會重點(diǎn)在中心城區(qū)推開“拆除重建”的舊城改造計(jì)劃，“十三五”期間，上海要實(shí)施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。

　　眼下，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分驚人。根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，現(xiàn)在一線城市多在劃定城市界限，控制人口，所以如何處理好存量土地成為重要問題。“過去城市中工業(yè)用地占地太高，現(xiàn)在則通過盤活工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區(qū)改造、舊城改造來增加土地供應(yīng)量。在大城市控制人口的基礎(chǔ)上應(yīng)該好好分析怎么樣來增加土地供應(yīng)量，緩解市場供需矛盾?！?/p>

　　房企多元化參與舊改

　　城市舊改背后自然少不了開發(fā)商的身影。在宣西北項(xiàng)目中，居民定向安置的合順家園便是由北京市保障性住房建設(shè)投資中心和北京廣安置業(yè)投資公司共同出資組建的北京燕廣置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)。而在深圳、上海，則有更多民營企業(yè)參與到城市舊改項(xiàng)目中。

　　在北京，首開董事長潘利群曾表示，棚戶區(qū)改造將成為首開在北京的重要業(yè)務(wù)組成部分之一。同時(shí)首開也希望在其他城市開展類似于棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目。

　　去年底，富力地產(chǎn)董事長李思廉透露，公司可能會以收購企業(yè)、項(xiàng)目的方式進(jìn)入深圳，已經(jīng)有三四個(gè)項(xiàng)目在談，包括總占地面積數(shù)十萬平方米的舊城改造項(xiàng)目。

　　無獨(dú)有偶，陽光城集團(tuán)董事局主席林騰蛟也對外宣布，公司今年在收購兼并方面做了大量工作，包括深圳的3個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)。年內(nèi)累計(jì)有1000億元貨值儲備，有一半是通過收購兼并得來。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前舊改的合作方式有政府主導(dǎo)型和市場主導(dǎo)型兩種。由政府小組牽頭實(shí)施是目前的主流模式。而在具體工作上，除了上述的開發(fā)安置項(xiàng)目、舊住宅區(qū)修繕外，現(xiàn)在也更多元化。

　　克而瑞研究中心沈曉玲介紹，城市的舊商業(yè)區(qū)同樣面臨著改造?！霸谏虾＃畛晒Φ呐f改案例非瑞安新天地莫屬。”沈曉玲表示，瑞安發(fā)家于上海太平橋舊改項(xiàng)目，歷經(jīng)近20年的舊改歷程，打造了一個(gè)集商務(wù)、旅游、商業(yè)、住宅等物業(yè)于一體的多重物業(yè)組合，在運(yùn)營上形成了“先盤活商業(yè)、后銷售物業(yè)”的獨(dú)特模式，并將新天地舊改模式成功復(fù)制到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。

　　多元化的參與空間讓房企看到了城市更新項(xiàng)目背后隱藏的巨大潛力。這其中表現(xiàn)最突出的是深圳市場。2011年，深圳存量土地供應(yīng)首超新增供應(yīng)，4年來，深圳本地開發(fā)商通過城市更新項(xiàng)目拿地已經(jīng)成為主流。繼恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋等企業(yè)后，富力地產(chǎn)、陽光城也嘗試加入到深圳的城市更新中。

　　房企為什么愛上舊改？

　　房企參與城市更新的背后，是土地供應(yīng)縮減和價(jià)格增長的無奈。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京共出讓109宗土地，同比減少了32宗，土地成交量創(chuàng)下近8年的新低。而另一方面，土地出讓金卻創(chuàng)下8年來新高。今年這種態(tài)勢仍在持續(xù)。2月23日，綠地在黃村以39億元拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)約4.7萬元/平方米，溢價(jià)率50%。

　　“現(xiàn)在地價(jià)這么高，有錢才能任性。今年我們也計(jì)劃從城市舊改里邊尋找合作機(jī)會。畢竟僅憑招拍掛市場拿地，生存空間只能被進(jìn)一步擠壓?！币患以诒本┎季种T多項(xiàng)目的國資背景房企相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。

　　此外，潘利群曾多次公開表示，位于大中型城市內(nèi)城的存量建筑的產(chǎn)品升級，既有廣闊的市場前景，又有國家棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略的背書。

　　上述資金實(shí)力雄厚的國企、央企都在對舊改這塊蛋糕躍躍欲試，一些外地房企更是將參與舊改作為躋身一線城市的蹊徑。

　　去年12月底，湖北福星股份通過下屬公司，簽訂了參與到通州永順鎮(zhèn)小圣廟村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的合作意向書。

　　而在去年10月，東華實(shí)業(yè)也宣布簽訂了收購北京豐盛胡同舊改項(xiàng)目的意向書。通過收購北京萬聯(lián)中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，東華實(shí)業(yè)將獲得開發(fā)建設(shè)北京市西城區(qū)豐盛胡同危改(舊改)西區(qū)D、E地塊權(quán)利。該地塊臨近西城區(qū)金融界，地處北京核心商圈，開發(fā)前景毋庸置疑。

　　舊改業(yè)務(wù)只是看起來很美？

　　然而，城市更新的業(yè)務(wù)或許只是看起來很美好。

　　就在東華實(shí)業(yè)簽訂收購意向書僅10天后，這筆高達(dá)77億元的北京舊改項(xiàng)目收購案即宣告流產(chǎn)。

　　11月1日晚間，東華實(shí)業(yè)公告宣布終止收購北京豐盛胡同舊改項(xiàng)目。其理由是，“收購項(xiàng)目金額較大，牽涉收購難度較大，公司無法明確收購具體時(shí)間及計(jì)劃安排”。

　　在不少投資者看來，此次收購失敗在意料之中。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，東華實(shí)業(yè)營業(yè)收入為4.5億元，凈利潤2571萬元，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.11億元。

　　沈曉玲表示，參與舊改需要巨額的前期投入，如果是以長期培育物業(yè)增值后再售賣來盈利，期間的資金沉淀十分厲害。對于中小型企業(yè)來說，參與舊改時(shí)，必須先整合集團(tuán)資源，打通融資渠道，鋪好資金來源之路。

　　而熟知舊改操作流程的業(yè)內(nèi)人士表示，舊改審批流程相對復(fù)雜，甚至要蓋上超過百個(gè)章才能完成。同時(shí)，由于多方利益糾纏，舊改項(xiàng)目的時(shí)間周期存在各種不確定性，開發(fā)商甚至將面臨半途退場的可能。

　　一位長期從事土地市場研究規(guī)劃的資深人士也表示，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在可以把資金用到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)或者非房地產(chǎn)領(lǐng)域上產(chǎn)生收益，利潤率相對較低、操作周期較長的舊改項(xiàng)目或許不會成為房企的主戰(zhàn)場。