■ 深圳特區(qū)報記者陳文標(biāo)

　　持續(xù)推進(jìn)的舊改，為深圳社會經(jīng)濟發(fā)展提供了寶貴的后續(xù)土地供給，緩解了用地緊張狀況。由于新入市的舊改項目地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，各開發(fā)商紛紛將舊改項目當(dāng)成“香餑餑”，建成利潤率更高的高端住宅。業(yè)內(nèi)人士透露，目前南山、福田、羅湖等中心區(qū)域的新入市舊改項目，均價都已升至5萬元/平方米以上，一定程度上結(jié)構(gòu)性地拉高了房地產(chǎn)均價。

　　通過舊改向“內(nèi)”要地

　　作為面積最小的一線城市，深圳的國土面積只有1995平方公里，僅相當(dāng)于一個普通縣的土地規(guī)模。30多年的高速發(fā)展，已經(jīng)讓這座城市的土地“家底”消耗殆盡。深圳市規(guī)土委最新數(shù)據(jù)顯示，深圳開發(fā)面積已經(jīng)逼近900平方公里，除掉不可開發(fā)的974平方公里的生態(tài)控制線，還可以用來開發(fā)的面積僅有100多平方公里。到2020年，深圳可供新增建設(shè)用地甚至只有8平方公里了。土地緊缺，已經(jīng)讓深圳的發(fā)展捉襟見肘。

　　在嘗試了填海造地后，深圳寄望于通過舊改向“內(nèi)”要地。深圳市規(guī)土委副主任薛峰稱，去年深圳房地產(chǎn)住宅用地90%以上來自舊改，未來舊改供應(yīng)的房地產(chǎn)占比將會更高。

　　舊改腳步的加快從最近市規(guī)土委的動作中也可見端倪。近日，市規(guī)土委陸續(xù)公示了已獲批的第三批城市更新單元和第四批城市更新計劃，又有14個舊改單元名列其中。截至目前，深圳已確權(quán)、在建、擬建及意向開發(fā)的舊改項目共有280個。

　　舊改項目有高端化趨勢

　　供需矛盾是深圳房價高漲的主要癥結(jié)，舊改的本意是通過增加住宅土地供應(yīng)，緩解供需矛盾，從而達(dá)到抑制房價過快上漲的目的。但從南山、福田、羅湖等中心城區(qū)的新入市舊改項目來看，均價都已經(jīng)在5萬元/平方米以上，有豪宅化傾向，這在一定程度上結(jié)構(gòu)性地抬升了房價。

　　“地段好，價格自然會高一些。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹告訴記者，目前入市的舊改項目普遍都在福田、南山和羅湖等區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套都比較完善，均價自然不會低。

　　此外，不斷攀升的拿地成本和時間成本，也讓開發(fā)商傾向于建造利潤率更豐厚的高端項目。“隨著深圳房價的上漲，原住民換房成本提高，向開發(fā)商開價也會更高。另外，由于‘釘子戶’的存在，也增加了開發(fā)商的時間成本?！焙钨蝗惚硎?，開發(fā)商為了將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時追求更高的利潤，傾向于建造大戶型的豪宅項目。

　　如果舊改全面鋪開到龍華、鹽田和龍崗等地區(qū)，新房定價會不會低一點？何倩茹的回復(fù)是“不一定”?！艾F(xiàn)在龍華、龍崗的房價都漲起來了，舊改入市的項目恐怕也不會。”

　　加快保障性住房建設(shè)

　　舊改進(jìn)度加快，意味著更多的“城中村”將被拆除，住在城中村的“新深圳人”該往哪兒搬？

　　“小區(qū)房那么貴，這里一個月才500元，如果拆了還真不知道住哪里了?！毙⊥醯弥饛R新村確定為新一批的更新單元后，顯得有些焦慮。他去年從深大畢業(yè)后就一直住在學(xué)校附近的桂廟新村，為了圖便宜，4個人擠在一間30平方米的小房間里。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，類似的人在深圳有很多，大約將近7成人口居住在“城中村”。以深圳最大的“城中村”之一白石洲為例，0.6平方公里的土地面積上居住著約15萬人。

　　此外，“城中村”的減少將進(jìn)一步加劇住房的供需矛盾，房租也會隨之水漲船高，“新深圳人”的居住成本無疑又得增加。

　　為了緩解這種困境，深圳需進(jìn)一步加快保障房建設(shè)進(jìn)度。近日，市領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研沙河五村城市更新項目進(jìn)展時明確表示，必須重視保障房的建設(shè)，深圳目前的基礎(chǔ)設(shè)施，遠(yuǎn)沒有跟上過快的人口聚集，所以要加快安居房建設(shè)來平衡房價。

　　另據(jù)王鋒透露，近年來我市保障性安居工程力度確實在不斷加大。2011—2015年，全市實物分配的保障性住房就已快速惠及9.8萬個家庭，同時在對約1.5萬戶低收入家庭應(yīng)保盡保發(fā)放貨幣補貼的基礎(chǔ)上，全面擴大人才補貼力度，新增人才補貼達(dá)25萬戶，是“十一五”期間的25倍。