日前，上海市消保委對于上海房產(chǎn)中介的交易情況進(jìn)行通報(bào)，消費(fèi)者黃先生在鏈家購房過程中遇到的問題成為業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)。昨日上海鏈家回復(fù)，他們已發(fā)布了官方回應(yīng)，相關(guān)細(xì)節(jié)問題后續(xù)將有新回應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士提出，房產(chǎn)中介的墊資、接受房屋抵押等“新型經(jīng)營”模式是“準(zhǔn)金融服務(wù)”，放大資金風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕。

　　記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，中介行業(yè)的金融化發(fā)展已成趨勢，墊資、抵押并不鮮見，但暗含風(fēng)險(xiǎn)。

　　案例回放：

　　案件中諸多地方未解釋

　　據(jù)報(bào)道，黃先生去年8月份，與鏈家簽訂了一個類似于意向書的居間協(xié)議合同。付出一定的定金后，鏈家表示房產(chǎn)的交易價(jià)格400萬元，有340萬元的抵押。后來，鏈家表示首付7成可以把這些彌補(bǔ)上。黃先生表示，他跟鏈家提出資金監(jiān)管，但是鏈家表示他們沒有這種做法，他只能在簽訂房屋購買合同的時(shí)候，明文規(guī)定280萬元必須用于先償還銀行和個人抵押。但是當(dāng)?shù)谝慌Y金打到房東的賬號之后，房東把這個錢挪作他用，造成280萬元無法彌補(bǔ)銀行和個人的全部抵押貸款。

　　隨后，黃先生和債權(quán)銀行取得聯(lián)系，債權(quán)銀行表示這個房屋的抵押在去年3月已經(jīng)逾期，房屋處在被查封的過程中。鏈家對黃先生表示可以墊資進(jìn)行交易，經(jīng)同意后鏈家墊資110萬元，但很快房產(chǎn)又被查封，黃先生才了解到房東公司經(jīng)營失敗，欠了相關(guān)銀行1.5億元信用貸款。最后，鏈家要求黃先生的父母為110萬元的墊資款做信用擔(dān)保。

　　記者發(fā)現(xiàn)，鏈家官方的回應(yīng)對于上海市消保委公布的案例有諸多未有解釋的地方。一是上海消保委的案例里，提到了買方出資280萬元墊資贖契，但資金分兩批，第一批打到房東的賬號之后，房東根本沒有把這個錢還抵押。他把這個錢挪作他用，造成280萬無法彌補(bǔ)銀行和個人的全部抵押貸款。而在鏈家官方回應(yīng)中，并未對此做出任何解釋。

　　二是在上海消保委的案例中，鏈家提出墊資110萬元把這個交易繼續(xù)推動，但是在鏈家官方回應(yīng)中，并未對此作出解釋。

　　三是在上海消保委案例中，該房產(chǎn)被相關(guān)法院查封，而鏈家表示：“簽后查封的房子不歸我們管?！睂τ谶@些查封及解封的舉動，鏈家并未對此作出解釋。

　　1

　　疑問

　　交易前為何沒有查冊？

　　一位資深房地產(chǎn)人士告訴記者，查冊對于中介人員來說是基本常識，“一位中介人員如果在成交前不查冊，要么是完全沒被培訓(xùn)過的新人，要么是極度不負(fù)責(zé)任，要不就只能推測為是惡意行為了。”

　　查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，通過查冊可獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、是否違章、是否被抵押、是否被查封等情況的書面證明材料。業(yè)內(nèi)人士劉先生告訴記者，買家可以通過查冊防范房產(chǎn)被抵押的情況的。買家盡可能了解業(yè)主為什么賣這套房子。

　　市民都可免費(fèi)到房管局查冊，業(yè)內(nèi)人士建議最好在簽約當(dāng)天查冊。

　　2

　　疑問

　　墊資是否涉嫌高利貸？

　　黃先生認(rèn)為鏈家的墊付資金利息太高，有觀點(diǎn)認(rèn)為這等同于“高利貸”。至截稿時(shí)，記者仍未得到鏈家對案例中提到的“1.6利息”是月息1.6%還是日息1.6%。的回應(yīng)。不過，記者從某中介行獲悉，其墊付資金的利息標(biāo)準(zhǔn)是不高于1.5%的月息。

　　王欣亮表示：“雖然利息較高，但是應(yīng)該還沒達(dá)到高利貸的水平。”他介紹說，由于現(xiàn)在并不知道案例中1.6%是按一次貸款支付還是月息，但是即使是按照月息來計(jì)算，年利率也僅為19.2%，雖然高于平時(shí)的貸款利率，但是按照最高法院關(guān)于借款的司法解釋，24%以下的年利率都是受到法律保護(hù)的。

　　3

　　疑問

　　中介墊資贖契到底合不合規(guī)？

　　“中介墊資贖契是借錢給你，幫你完成交易，而不會說讓你把房子抵押給中介，然后搞得你過不了戶，陷入一個死循環(huán)?！币晃恢薪槿耸空f，中介墊資贖契的本意只是促成交易，“正規(guī)的中介公司基本上會要求自己的中介人員跟所有買家說不要自己墊資避免出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　中介公司如何為買家墊資贖契？舉例說明，買家要購買的物業(yè)是按揭的，要交易必須贖契，但賣家沒有資金能力，就往往要求買家墊付，但買家墊付資金存在風(fēng)險(xiǎn)，需要第三方墊付以降低風(fēng)險(xiǎn)，為了撮合交易，中介公司往往同意墊資，而買家為這部分資金支付一定的利息。

　　“現(xiàn)在很多中介涉足墊資這塊，因?yàn)檫@種業(yè)務(wù)本來風(fēng)險(xiǎn)就比較小，利潤也比較高。對于中介公司而言，很多都是打法律的擦邊球?！睆V東勝倫律師事務(wù)所律師王欣亮表示，中介公司可否進(jìn)行墊資，主要是看經(jīng)營范圍里面是否有融資擔(dān)?；蛘咝☆~貸款等業(yè)務(wù)范圍，同時(shí)要看簽署的合同是以怎樣的形式，是以借款還是僅僅做擔(dān)保。不過，有房地產(chǎn)人士對此反駁說：“墊資贖契不是灰色地帶，各個按揭公司都是有資質(zhì)的?！?/p>

　　“贖契”tips：買物業(yè)遇“贖契”需注意的事項(xiàng)

　　不要用自己的錢墊資幫贖契；贖契是賣家的事，賣家應(yīng)該想辦法跟人借錢。

　　沒過戶前，資金要進(jìn)入第三方監(jiān)管賬戶。如果賣家非常強(qiáng)硬，非要買家?guī)蛪|資，那就寧可花錢找第三方公司來墊資，第三方公司會去調(diào)查和評估業(yè)主靠不靠譜，這樣花點(diǎn)錢轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果業(yè)主非常強(qiáng)硬怕麻煩不肯做資金監(jiān)管，那沒過戶前也不能給全款，首筆款也不要超過30%。

　　做資金監(jiān)管是最無憂的，監(jiān)管的錢，是必須過戶后中介、買家、賣家一起到銀行轉(zhuǎn)入賣家個人賬戶的?；蛘呒词乖谫u家賬戶里，也被凍結(jié)沒三方同意都不能動用。

　　如果幫賣家墊資，要爭取直接給銀行，而不是打入賣家的某個私人賬戶。

　　不管找按揭公司還是找其他金融機(jī)構(gòu)墊資，都可以貨比三家，了解清楚其利率情況再進(jìn)行選擇。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　房產(chǎn)交易的交付風(fēng)險(xiǎn)被放大

　　有中介人士對上述案例發(fā)表意見：“單看這個案例，問題真不少，一是不查冊，二是首付給得太高，三是資金不監(jiān)管，四是循環(huán)抵押，五是貸款不進(jìn)行比較利息。其實(shí)只要買家注意其中一兩個，都能避免很多風(fēng)險(xiǎn)。”

　　媒體首席評論員沈彬在昨日的評論中提出：“墊資、接受房屋抵押等‘新型經(jīng)營’模式，已經(jīng)超出傳統(tǒng)房產(chǎn)中介‘居間服務(wù)’的范疇，正在進(jìn)行準(zhǔn)金融服務(wù)，激進(jìn)地放大了中介行業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)?！彼J(rèn)為，這種墊資活動就是一種“加杠桿”行為，而黃先生稱鏈家的“墊資”利息遠(yuǎn)高于市場價(jià)，有觀點(diǎn)認(rèn)為這就是“高利貸”行為。他提出，房產(chǎn)交易的這種交付風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該得到金融監(jiān)管、房產(chǎn)以及市場監(jiān)管部門的高度重視。