地價(jià)比房?jī)r(jià)貴成新常態(tài) 一線樓市豪宅化？

　　“在北京、上海拿地和不拿地對(duì)于開(kāi)發(fā)商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面臨高溢價(jià)難以操盤的問(wèn)題，如果不拿地那么就會(huì)面臨沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的困局?！币晃环科蟾吖芟蛴浾咄侣读俗约航衲昴玫氐母惺?。

　　12月10日，上海土地市場(chǎng)再度出現(xiàn)波瀾。上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，有21家房企進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地拍賣，包括當(dāng)代、世茂、旭輝、協(xié)信平安、九龍倉(cāng)、金輝、新城、保利、華潤(rùn)中糧、大名城、象嶼、金地、中海、建發(fā)等開(kāi)發(fā)商參與了這個(gè)角逐。最終，金輝地產(chǎn)以總價(jià)28.15億元奪得樓板價(jià)43790元/平方米，刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，溢價(jià)率143.28%。

　　公開(kāi)資料顯示，該宗地出讓面積為32141.9平方米，容積率2.0，起拍價(jià)11.57億元，起始樓面價(jià)為18000元/平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目的中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的55%。事實(shí)上，金輝地產(chǎn)拍的土地的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周圍的項(xiàng)目售價(jià)。根據(jù)測(cè)算，未來(lái)上述項(xiàng)目需買到7萬(wàn)元/平方米才能實(shí)現(xiàn)保本。

　　無(wú)獨(dú)有偶，12月10日下午的土地拍賣一樣引人注目。經(jīng)過(guò)了一個(gè)小時(shí)的上百輪舉牌，龍湖以46.5億元，溢價(jià)108.3%摘得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地塊，這也是近2個(gè)月來(lái)，龍湖頻頻在上海參與競(jìng)拍多次后，首度拿下的宅地。本報(bào)記者查閱資料獲悉，上述土地東至嘉濤路，南達(dá)海波路，西臨黃家花園路，北至隴南路。土地總面積為9.54萬(wàn)平方米，容積率1.8，起拍價(jià)22.32億元。以該地塊起始樓板價(jià)為13000元/平方米。

　　該地塊共吸引10家房企參與競(jìng)拍，包括新城、華潤(rùn)中糧、旭輝碧桂園、龍湖、綠地、建發(fā)、金地、路勁、禹洲等企業(yè)參與拍賣，和之前的情況類似，幾乎每家企業(yè)都勢(shì)在必得。最終，龍湖終于以46.5億元獲得，樓板價(jià)達(dá)到了27079元/平方米。同時(shí)，其周邊在售項(xiàng)目多集中在南翔，同類型公寓成交均價(jià)25000元/平方米。

　　記者注意到，上述很多參與拿地的房企在今年獲取土地并不多，這也造成了年末房企大的搶地?zé)岢薄Ｒ札埡槔?，上海龍湖目前的住宅土地?chǔ)備稀少，其商業(yè)用地和住宅用地的比例為9:1，在近幾個(gè)月的土地大戰(zhàn)中雖屢屢出手但均沒(méi)有斬獲。上海龍湖總經(jīng)理張澤林此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)就表示，希望進(jìn)一步深耕上海，因此對(duì)于住宅用地幾乎都會(huì)去參與拿地。顯然，隨著此次拿地也可以緩解目前上海龍湖宅地儲(chǔ)備不足的困境。

　　雖然如此，但是龍湖獲取土地需要至少要賣到4.5萬(wàn)/平房米才能保本，這對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。當(dāng)然，這個(gè)問(wèn)題不只是出現(xiàn)在一個(gè)房企身上，在今天參與拍賣的房企中，今年九龍倉(cāng)也并未獲取上海土地。而宣布要將總部搬到上海的房企協(xié)信地產(chǎn)也沒(méi)有在今年的土地拍賣中獲取上海土地。相反，一些上海新面孔新華聯(lián)、碧桂園、禹洲地產(chǎn)等則開(kāi)始在上海發(fā)力，今年均登陸上海。

　　上述房企高管這樣評(píng)論目前房地困境：“不拿地也是死，拿地也是死，但是拿地至少死的慢一點(diǎn)，若是熬到其他房企撐不下去了就勝利了?！?/p>

　　多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較大，目前房企紛紛在一二線城市開(kāi)發(fā)，但是這些城市土地資源本身有限，自然導(dǎo)致土地價(jià)格日益走高。以上海為例，2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計(jì)劃400-600公頃。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年12月初，4個(gè)一線城市成交土地建筑用地面積5057.5萬(wàn)平方米，僅為2013年全年一半左右，但成交均價(jià)比當(dāng)年上漲了67%。對(duì)此業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)，這將會(huì)激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時(shí)還可能導(dǎo)致豪宅扎堆，并給市場(chǎng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一線城市土地供應(yīng)量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)面臨上漲壓力，而高土地價(jià)格自然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商做出更多高端樓盤，繼而造成高端樓盤的供應(yīng)過(guò)大，同時(shí)一線城市的剛需樓盤日益減少，但是真正的需求卻是剛需樓盤?！鄙虾ｆ溂沂袌?chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟告訴本報(bào)記者。

　　面對(duì)這樣的結(jié)構(gòu)供應(yīng)問(wèn)題，很多土地也要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行90平米以下戶型的開(kāi)發(fā)，但是面對(duì)如此高的拿地成本，這個(gè)戶型開(kāi)發(fā)后究竟是否可以獲得理想的市場(chǎng)反應(yīng)，還需要考驗(yàn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。