我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)出周期性特征,當(dāng)前正處于第二個(gè)大周期的“末段”。未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房?jī)r(jià)上漲趨緩、市場(chǎng)低速運(yùn)行的特征,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將不可避免地削弱。

　　時(shí)隔多年后,“救市”再次成為房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。自10月23日以來(lái),監(jiān)管層連續(xù)三次在公開(kāi)場(chǎng)合談到房地產(chǎn),并傳遞出“去庫(kù)存”的明確信號(hào)。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為2.0%,連續(xù)22個(gè)月出現(xiàn)下滑。今年前三季度,GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值)同比增長(zhǎng)6.9%。

　　房地產(chǎn)走勢(shì)持續(xù)低迷,并拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在這種背景下,“救市”成為政策備選項(xiàng)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),去年出臺(tái)的“930新政”,就已拉開(kāi)“救市”大幕,此番喊話過(guò)后,還將持續(xù)有政策出臺(tái)。

　　分析人士指出,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)出周期性特征,當(dāng)前正處于第二個(gè)大周期的“末段”。供應(yīng)過(guò)剩和區(qū)域分化的特征決定了市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)自發(fā)調(diào)整的新階段,且此時(shí)面臨的內(nèi)外環(huán)境也大為不同,即使按照上一輪的刺激力度,市場(chǎng)也難以迅速升溫。

　　化解庫(kù)存茲事體大

　　在監(jiān)管層看來(lái),“高庫(kù)存”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要癥結(jié),也成為經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截至今年10月末,全國(guó)商品房待售面積為68632萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14%,再創(chuàng)歷史新高。與三年前相比,這一指標(biāo)已經(jīng)翻倍。

　　房地產(chǎn)業(yè)的高庫(kù)存,如何影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,從近期房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的作用分析,銷(xiāo)售復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的正面影響,遠(yuǎn)不如投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

　　他表示,其一,建筑活動(dòng)可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè),這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二,作為“三駕馬車(chē)”的固定資產(chǎn)投資,是決定經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的關(guān)鍵,而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,全國(guó)房地產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)2%。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面,前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款5794億元,同比下降25.2%。

　　在拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背后,高庫(kù)存還可能導(dǎo)致更為嚴(yán)重的后果。楊紅旭續(xù)指,如果庫(kù)存不降、房?jī)r(jià)下跌,還將威脅金融體系的安全。

　　楊紅旭表示,我國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)依賴性,開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸、政府平臺(tái)貸,基本都以房地產(chǎn)作為抵押物,甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為房產(chǎn)。如果三四線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,則很多貸款的質(zhì)量將趨于惡化,進(jìn)而沖擊金融體系。

　　他說(shuō),對(duì)于商業(yè)銀行而言,雖然近幾年已經(jīng)嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸,但開(kāi)發(fā)貸質(zhì)量變差是不爭(zhēng)的事實(shí),在2012年之前放出去的貸款,不良率仍有可能上升。與此同時(shí),賣(mài)地收入大減,地方政府償債能力下降,也將使得地方平臺(tái)貸的壓力越來(lái)越大。

　　“2007年美國(guó)次貸危機(jī)就是與房?jī)r(jià)下跌有關(guān)。”楊紅旭警示說(shuō)。

　　周期性調(diào)整

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路并不久遠(yuǎn),但“救市”早有先例。

　　一位不愿具名的券商分析師指出,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)周期性特征,每7年為一個(gè)大周期,每個(gè)周期內(nèi)包括5年左右的增長(zhǎng)期,和1-2年的衰落期。

　　該分析師表示,從房地產(chǎn)市場(chǎng)真正建立基礎(chǔ)制度開(kāi)始算起,第一個(gè)大周期在2003年到2008年。其中,2003年到2007年為增長(zhǎng)期。在各項(xiàng)市場(chǎng)化措施的推動(dòng)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大,房?jī)r(jià)也快速上漲。

　　2008年初,全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮,預(yù)示著衰落期的到來(lái)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下跌19.7%,銷(xiāo)售額下跌19.5%。70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格平均同比下降0.4%,環(huán)比下降0.5%,亦是多年來(lái)首次下跌。

　　但當(dāng)年年底的一項(xiàng)措施,開(kāi)啟了第二個(gè)大周期。2008年10月,央行祭出“兩成首付”,且將首套房貸款利率的下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。此后又祭出一系列稅費(fèi)優(yōu)惠手段。

　　盡管“兩成首付”僅維持了一年半,但從2009年到2014年上半年的五年多時(shí)間里,市場(chǎng)始終處在上漲期內(nèi)。直到2014年下半年,市場(chǎng)才明顯降溫。如今雖然成交量和價(jià)格有所回升,但房地產(chǎn)投資、拿地等指標(biāo)仍處于低位,意味著衰落期仍未結(jié)束。

　　上述分析師指出,與上輪“救市”行為類(lèi)似,在市場(chǎng)剛剛進(jìn)入下行周期時(shí),政府部門(mén)就已著手布局。他表示,本輪救市行為可追溯到去年的“930新政”,今年9月,央行又將非限購(gòu)城市的首套房最低首付比例降至25%。

　　雖然去年以來(lái)的多次降息,已使當(dāng)前的利率水平處于歷史低位,但業(yè)內(nèi)人士普遍指出,如今的救市力度仍然不及當(dāng)年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出,現(xiàn)有的樓市刺激措施“力度很小”。他認(rèn)為,如果監(jiān)管層認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了“非救不可”的程度,那么不排除恢復(fù)到2008年的“兩成首付、七折利率”水平的可能,也不排除繼續(xù)松綁“限購(gòu)令”的可能。如果這兩項(xiàng)措施得以實(shí)施,就會(huì)真正刺激樓市。

　　至于稅費(fèi)優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、提高公積金貸款上限等“常規(guī)武器”,業(yè)界普遍認(rèn)為很有可能出臺(tái),但與前兩項(xiàng)措施相比,其作用只能作為“輔助”。

　　市場(chǎng)回暖仍不穩(wěn)定

　　即使真的出臺(tái)樓市“強(qiáng)心針”,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否像2008年那樣,開(kāi)啟一個(gè)新的增長(zhǎng)周期?受訪者普遍認(rèn)為不甚樂(lè)觀。

　　張大偉表示,2014年出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整,有兩個(gè)主要特征。其一,那是在沒(méi)有明顯打壓政策和外部壓力的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)調(diào)整。相比之下,2008年的市場(chǎng)調(diào)整,有著國(guó)際金融危機(jī)的影響。

　　其二,在本輪調(diào)整過(guò)程中,市場(chǎng)首次出現(xiàn)了區(qū)域分化情形,并在不斷加劇。具體表現(xiàn)為:一線城市供不應(yīng)求,地價(jià)飆升;二三線城市供應(yīng)過(guò)剩,投資乏力。

　　張大偉認(rèn)為,這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了自發(fā)調(diào)整。正如很多“產(chǎn)能過(guò)剩”的行業(yè)一樣,即使有政策干擾,這個(gè)調(diào)整的過(guò)程也不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年10月,全國(guó)70個(gè)大中城市中,有27個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng),比9月減少12個(gè),70城市的房?jī)r(jià)平均環(huán)比漲幅也明顯收窄。機(jī)構(gòu)分析指出,這說(shuō)明市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭并不穩(wěn)定。

　　張大偉指出,如果出臺(tái)類(lèi)似“兩成首付、七折利率”的強(qiáng)刺激政策,市場(chǎng)銷(xiāo)售將會(huì)有明顯改善,并帶動(dòng)房?jī)r(jià)提升。但這只是“去庫(kù)存”的過(guò)程,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工等供應(yīng)端指標(biāo)并不會(huì)迅速改善,還需要一個(gè)緩慢的恢復(fù)期。

　　另一個(gè)不確定因素在于財(cái)政政策。上述分析師表示,2008年末出臺(tái)的“四萬(wàn)億”投資,有一部分流入了房地產(chǎn)業(yè),并間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環(huán)境寬松、資金成本低,但其作用無(wú)法和“四萬(wàn)億”相比。

　　上述人士表示,從數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍未見(jiàn)底,房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積、拿地金額等指標(biāo)有可能繼續(xù)下滑。種種跡象表明,即使出臺(tái)強(qiáng)力刺激政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難像2009年那樣迅速回暖。未來(lái)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房?jī)r(jià)上漲趨緩、市場(chǎng)低速運(yùn)行的特征,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將不可避免地削弱。