多輪救市刺激下各地大分化

　　全國(guó)樓市：冰凍與沸騰

　　本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

　　“政府一救市，全國(guó)房?jī)r(jià)齊漲”的時(shí)代一去不復(fù)返了。

　　持續(xù)近一年的多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點(diǎn)城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。

　　“市場(chǎng)差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，近期各地紛紛調(diào)整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫(kù)存、人口流入等因素看，刺激政策對(duì)一二線城市影響相對(duì)較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前，由于一線城市之間、不同區(qū)域之間出現(xiàn)高度分化，這種趨勢(shì)已引起中央相關(guān)部門的重視，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段還會(huì)有所改變，對(duì)于過(guò)熱區(qū)域，不排除再次出現(xiàn)政府介入干預(yù)的可能。

　　而對(duì)于那些全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，由于區(qū)域發(fā)展極不均衡，樓市分化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大。

　　北上廣難追深圳

　　在3·30政策刺激下，深圳樓市一枝獨(dú)秀，無(wú)論是成交量還是價(jià)格漲幅都在四個(gè)一線城市中遙遙領(lǐng)先，而北上廣三地則沒那么幸運(yùn)，只出現(xiàn)了小幅回暖。

　　從5月的成交量來(lái)看，盡管在新房市場(chǎng)，北上廣深四地都出現(xiàn)環(huán)比上漲的趨勢(shì)，但在二手房市場(chǎng)，四個(gè)一線城市卻出現(xiàn)不小的分化。

　　其中，深圳二手住宅5月成交高達(dá)13378套，環(huán)比增長(zhǎng)28%，上海二手房的成交量也環(huán)比微漲1.6%。但是，北京和廣州兩地卻出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢(shì)。其中，5月北京市二手住宅共成交16627套，環(huán)比上月同期下降3.8%，廣州全市二手房則環(huán)比4月減少超10%。

　　在價(jià)格上，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，5月深圳、上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)2%，而北京、廣州則未能排進(jìn)房?jī)r(jià)漲幅城市的前十位。鏈家地產(chǎn)[微博]的數(shù)據(jù)顯示，6月首周，北京新建商品房的成交均價(jià)環(huán)比下降3.5%。

　　“從2014年開始，北京和上海樓市從供求關(guān)系總量上已經(jīng)基本達(dá)到平衡，在最嚴(yán)限購(gòu)和信貸政策下，樓市中的投資需求已經(jīng)很少，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定。因此在價(jià)格上不具備大幅上漲的基礎(chǔ)?！蓖哐芯繖C(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示。

　　與北京、上海不同，深圳樓市的供求關(guān)系是四個(gè)一線城市中最為緊張的。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。

　　“廣州的庫(kù)存壓力最大，因此在2014年的樓市調(diào)整中，四個(gè)一線城市中廣州的房?jī)r(jià)跌幅最大。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉(zhuǎn)，但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到歷史最高水平?！焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌如是說(shuō)。

　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月廣州住宅庫(kù)存套數(shù)超過(guò)15萬(wàn)套，創(chuàng)歷史月度新高，去化周期為26.1個(gè)月，遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。

　　全國(guó)樓市告別普漲

　　與2009年全國(guó)樓市在多輪政策刺激下出現(xiàn)普漲不同，從2014年以來(lái)，盡管從中央到地方頻頻出臺(tái)各類政策救市，但除一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市之外，其他城市的樓市成交仍然積重難返。

　　中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)54個(gè)城市中，一線城市合計(jì)簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平，而四線城市成交量則輕微下調(diào)。

　　“總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段。”張宏偉表示。

　　同策咨詢研究部的報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到今年下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

　　而其他供地量與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

　　前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]認(rèn)為，三四線城市的問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來(lái)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)必須與城鎮(zhèn)化并行，如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，就會(huì)導(dǎo)致一些地區(qū)成為空城，另一些地區(qū)住房又可能供不應(yīng)求，出現(xiàn)錯(cuò)位。

　　房企撤出部分城市

　　更為重要的是，地方經(jīng)濟(jì)的下滑成為導(dǎo)致區(qū)域樓市分化的“致命”因素。

　　以東北三省的幾個(gè)主要城市為例，從2014年開始，大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地都出現(xiàn)了樓市成交萎縮、房?jī)r(jià)大幅下滑的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析，東北及內(nèi)蒙古區(qū)域經(jīng)濟(jì)的下滑對(duì)改善型住宅需求的購(gòu)房者影響尤為明顯，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的上升預(yù)期信心不足。

　　“2014年以前，大連的房?jī)r(jià)基本起伏不大，尤其是東北區(qū)域的客群對(duì)中高端住宅項(xiàng)目需求量非常大，但是由于經(jīng)濟(jì)的萎靡，購(gòu)房者開始對(duì)價(jià)格變得較為敏感，品質(zhì)則降到了次要的位置?！比珖?guó)一知名房企北方區(qū)域的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者表示。

　　樓市的分化致使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了區(qū)域上的明顯傾斜。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，2015年北京、上海、廣東1-4月份房地產(chǎn)的投資額均為兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，其中上海投資增速明顯加快。

　　然而，許多省份的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍舊低迷，內(nèi)蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產(chǎn)投資為負(fù)增長(zhǎng)，其中內(nèi)蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產(chǎn)投資增速也大幅低于去年同期。

　　“我們現(xiàn)在已經(jīng)撤出了沈陽(yáng)、大連、秦皇島幾個(gè)地方的主要銷售團(tuán)隊(duì)，由于供應(yīng)量飽和，在這些地方很多中小企業(yè)已經(jīng)把價(jià)格壓得很低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤(rùn)控制在及格線上。”一家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)的老板對(duì)記者表示。