再現(xiàn)救市輪回 樓市復(fù)蘇尚須耐心

　　導(dǎo)讀

　　我國房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出周期性特征，當(dāng)前正處于第二個大周期的“末段”。未來市場將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房價上漲趨緩、市場低速運(yùn)行的特征，房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用將不可避免地削弱。

　　見習(xí)記者 張敏 北京報道

　　時隔多年后，“救市”再次成為房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。自10月23日以來，監(jiān)管層連續(xù)三次在公開場合談到房地產(chǎn)，并傳遞出“去庫存”的明確信號。

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為2.0%，連續(xù)22個月出現(xiàn)下滑。今年前三季度，GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)同比增長6.9%。

　　房地產(chǎn)走勢持續(xù)低迷，并拖累經(jīng)濟(jì)增長。在這種背景下，“救市”成為政策備選項(xiàng)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，去年出臺的“930新政”，就已拉開“救市”大幕，此番喊話過后，還將持續(xù)有政策出臺。

　　分析人士指出，我國房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出周期性特征，當(dāng)前正處于第二個大周期的“末段”。供應(yīng)過剩和區(qū)域分化的特征決定了市場進(jìn)入到一個自發(fā)調(diào)整的新階段，且此時面臨的內(nèi)外環(huán)境也大為不同，即使按照上一輪的刺激力度，市場也難以迅速升溫。

　　化解庫存茲事體大

　　在監(jiān)管層看來，“高庫存”已成為房地產(chǎn)市場的主要癥結(jié)，也成為經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至今年10月末，全國商品房待售面積為68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。與三年前相比，這一指標(biāo)已經(jīng)翻倍。

　　房地產(chǎn)業(yè)的高庫存，如何影響經(jīng)濟(jì)增長?

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從近期房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用分析，銷售復(fù)蘇對經(jīng)濟(jì)的正面影響，遠(yuǎn)不如投資放緩對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

　　他表示，其一，建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二，作為“三駕馬車”的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國房地產(chǎn)投資同比名義增長2%。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款5794億元，同比下降25.2%。

　　在拖累經(jīng)濟(jì)增長的背后，高庫存還可能導(dǎo)致更為嚴(yán)重的后果。楊紅旭續(xù)指，如果庫存不降、房價下跌，還將威脅金融體系的安全。

　　楊紅旭表示，我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)依賴性，開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以房地產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為房產(chǎn)。如果三四線城市的房價繼續(xù)下跌，則很多貸款的質(zhì)量將趨于惡化，進(jìn)而沖擊金融體系。

　　他說，對于商業(yè)銀行而言，雖然近幾年已經(jīng)嚴(yán)控開發(fā)貸，但開發(fā)貸質(zhì)量變差是不爭的事實(shí)，在2012年之前放出去的貸款，不良率仍有可能上升。與此同時，賣地收入大減，地方政府償債能力下降，也將使得地方平臺貸的壓力越來越大。

　　“2007年美國次貸危機(jī)就是與房價下跌有關(guān)。”楊紅旭警示說。

　　周期性調(diào)整

　　我國房地產(chǎn)市場化之路并不久遠(yuǎn)，但“救市”早有先例。

　　一位不愿具名的券商分析師指出，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)周期性特征，每7年為一個大周期，每個周期內(nèi)包括5年左右的增長期，和1-2年的衰落期。

　　該分析師表示，從房地產(chǎn)市場真正建立基礎(chǔ)制度開始算起，第一個大周期在2003年到2008年。其中，2003年到2007年為增長期。在各項(xiàng)市場化措施的推動下，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，房價也快速上漲。

　　2008年初，全國商品房交易開始萎縮，預(yù)示著衰落期的到來。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)年全國商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌19.5%。70個大中城市房屋銷售價格平均同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%，亦是多年來首次下跌。

　　但當(dāng)年年底的一項(xiàng)措施，開啟了第二個大周期。2008年10月，央行祭出“兩成首付”，且將首套房貸款利率的下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。此后又祭出一系列稅費(fèi)優(yōu)惠手段。

　　盡管“兩成首付”僅維持了一年半，但從2009年到2014年上半年的五年多時間里，市場始終處在上漲期內(nèi)。直到2014年下半年，市場才明顯降溫。如今雖然成交量和價格有所回升，但房地產(chǎn)投資、拿地等指標(biāo)仍處于低位，意味著衰落期仍未結(jié)束。

　　上述分析師指出，與上輪“救市”行為類似，在市場剛剛進(jìn)入下行周期時，政府部門就已著手布局。他表示，本輪救市行為可追溯到去年的“930新政”，今年9月，央行又將非限購城市的首套房最低首付比例降至25%。

　　雖然去年以來的多次降息，已使當(dāng)前的利率水平處于歷史低位，但業(yè)內(nèi)人士普遍指出，如今的救市力度仍然不及當(dāng)年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，現(xiàn)有的樓市刺激措施“力度很小”。他認(rèn)為，如果監(jiān)管層認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了“非救不可”的程度，那么不排除恢復(fù)到2008年的“兩成首付、七折利率”水平的可能，也不排除繼續(xù)松綁“限購令”的可能。如果這兩項(xiàng)措施得以實(shí)施，就會真正刺激樓市。

　　至于稅費(fèi)優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、提高公積金貸款上限等“常規(guī)武器”，業(yè)界普遍認(rèn)為很有可能出臺，但與前兩項(xiàng)措施相比，其作用只能作為“輔助”。

　　市場回暖仍不穩(wěn)定

　　即使真的出臺樓市“強(qiáng)心針”，房地產(chǎn)市場會否像2008年那樣，開啟一個新的增長周期?受訪者普遍認(rèn)為不甚樂觀。

　　張大偉表示，2014年出現(xiàn)的市場調(diào)整，有兩個主要特征。其一，那是在沒有明顯打壓政策和外部壓力的情況下，房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)調(diào)整。相比之下，2008年的市場調(diào)整，有著國際金融危機(jī)的影響。

　　其二，在本輪調(diào)整過程中，市場首次出現(xiàn)了區(qū)域分化情形，并在不斷加劇。具體表現(xiàn)為:一線城市供不應(yīng)求，地價飆升;二三線城市供應(yīng)過剩，投資乏力。

　　張大偉認(rèn)為，這說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了自發(fā)調(diào)整。正如很多“產(chǎn)能過?！钡男袠I(yè)一樣，即使有政策干擾，這個調(diào)整的過程也不會在短期內(nèi)結(jié)束。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市中，有27個城市的新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比增長，比9月減少12個，70城市的房價平均環(huán)比漲幅也明顯收窄。機(jī)構(gòu)分析指出，這說明市場回暖的勢頭并不穩(wěn)定。

　　張大偉指出，如果出臺類似“兩成首付、七折利率”的強(qiáng)刺激政策，市場銷售將會有明顯改善，并帶動房價提升。但這只是“去庫存”的過程，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等供應(yīng)端指標(biāo)并不會迅速改善，還需要一個緩慢的恢復(fù)期。

　　另一個不確定因素在于財(cái)政政策。上述分析師表示，2008年末出臺的“四萬億”投資，有一部分流入了房地產(chǎn)業(yè)，并間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環(huán)境寬松、資金成本低，但其作用無法和“四萬億”相比。

　　上述人士表示，從數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍未見底，房地產(chǎn)投資增速、新開工面積、拿地金額等指標(biāo)有可能繼續(xù)下滑。種種跡象表明，即使出臺強(qiáng)力刺激政策，房地產(chǎn)市場也很難像2009年那樣迅速回暖。未來市場將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房價上漲趨緩、市場低速運(yùn)行的特征，房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用將不可避免地削弱。(編輯 駱軼琪)