商務(wù)部“悄然”公布的一條消息，攪動了房地產(chǎn)市場的一池春水。昨日，住建部、商務(wù)部等六部門聯(lián)合發(fā)布《住建部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。至此，在我國維持了十年之久的境外機構(gòu)、個人限購政策終于被打破。不過，對于此項新政，業(yè)界似乎并不十分領(lǐng)情。

　　境外機構(gòu)人士購房松綁

　　昨日傍晚，業(yè)界突然傳出消息稱，我國將放寬外資在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部交付注冊資本金的要求。沒過多久，商務(wù)部就掛出了《通知》原件，其中除了業(yè)內(nèi)傳出的上述消息外，還明確表示，對于符合要求的境外機構(gòu)、個人放松境內(nèi)購房限制。業(yè)內(nèi)解讀表示，這意味著除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內(nèi)購房的套數(shù)已經(jīng)不受限制。

　　公開資料顯示，被業(yè)內(nèi)稱為“限外令”的境外機構(gòu)、個人在境內(nèi)購房限制政策最早是2006年出臺的。當時人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)物業(yè)價值卻處于低谷期，大量外資通過投資房地產(chǎn)進入我國市場，“海外購房團”頻頻見諸報端。此后沒多久，當時的建設(shè)部等六部門就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、自住商品房。

　　之后，“限外令”不斷升級。2009年，我國還出臺了“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”規(guī)定。2010年11月，國家外管局出臺過規(guī)定，境外人士在中國境內(nèi)只能購買一套房產(chǎn)，對境外個人及機構(gòu)在境內(nèi)購房進行了限制。2012年，國家發(fā)改委也發(fā)出通知，對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。

　　經(jīng)濟壓力下 “托市”政策再加碼

　　在今年經(jīng)濟下行壓力仍未緩解的情況下，房地產(chǎn)市場正在被賦予越來越重的穩(wěn)增長期待。上半年，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進一步加碼。

　　實際上，針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，“限外令”松綁早在今年3月就開始悄然行動了。3月，全國“兩會”期間，國務(wù)院總理李克強曾在答記者問時表明將會放松外資進入房地產(chǎn)市場的態(tài)度。幾乎在“兩會”召開的同時，國家發(fā)改委與商務(wù)部就在公布最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2015年修訂)》時，在 “限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。其中包括：土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司等。

　　“目前人民幣對外貶值，資金外流，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在外資資金過度投資的現(xiàn)象，‘限外令’已經(jīng)沒有存在的意義?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進一步解讀表示，由于此前外資進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場會導致部分城市房價出現(xiàn)較大反彈，因此，當時的政策把此類資金歸咎為樓市不穩(wěn)定的因素，進而在限購政策出臺的時候，也排擠了此類購房需求?！翱紤]到很多外國購房需求比較強烈，而且支付能力比較好，尤其在重點城市十分明顯，所以放寬對此類群體的購房要求，吻合了目前市場需求?！眹儡S進表示。

　　圍墻打破 市場難言“領(lǐng)情”

　　然而，即便是“限外令”的圍墻被打破，市場是否“領(lǐng)情”又是另外一回事了。

　　“本輪政策對于房地產(chǎn)市場的影響非常有限?！币拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭直言。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也持有相同的觀點，他認為，釋放境外人士境內(nèi)的購房需求對樓市整體的去化并沒有多大影響，特別是一線城市。

　　昨日，也有國企房地產(chǎn)高層表示，取消境外人士國內(nèi)買房的限制，實則影響非常有限，因為境外人士購房占比非常小，而且目前，我國的商品房相比十年前，可獲利的空間也已被壓縮得十分狹窄，境外人士購房熱情短時間內(nèi)難被調(diào)動起來。

　　不過，即便如此，政策還是會一定程度上推動后市預期向好。而張宏偉表示，杭州、南京、成都、重慶、天津、大連、青島、珠海、沈陽等城市外籍人口相對多，而且限購政策本身就已經(jīng)取消、且價格處于上漲區(qū)間，所以這些城市的境外機構(gòu)、人士購房需求會出現(xiàn)一定釋放?！半m然新政實際影響有限，但還是會一定程度上增強購房者信心，對于一二線城市來說，中高端物業(yè)或出現(xiàn)直接受惠。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還表示。此外，本輪政策中對于外商房企的注冊資本金降低要求，將明顯有利于部分企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。