一紙限購(gòu)，將通州從“寵妃”的位置上拉了下來(lái)。限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響巨大，且立竿見(jiàn)影。

　　在限購(gòu)出臺(tái)的當(dāng)晚，通州8個(gè)項(xiàng)目連夜開盤，追趕政策的末班車。次日，某商住項(xiàng)目開盤，推出房源有限，諸多購(gòu)房者被拒在售樓處之外。限購(gòu)對(duì)二手房的影響更為明顯，這紙限購(gòu)令將經(jīng)紀(jì)人小李(化名)今年的賺錢計(jì)劃化為泡影，本想在今年火熱的市場(chǎng)中獲得不錯(cuò)回報(bào)的他，開始擔(dān)心下半年的“收成”了。曾經(jīng)看上通州的大量需求被拒之門外，小李不斷盤算著手里的有效客戶。

　　經(jīng)紀(jì)人

　　收入短期內(nèi)受沖擊

　　“我的業(yè)績(jī)算是同事里面比較少的，上半年的傭金提成差不多6萬(wàn)多，但目前來(lái)看，短期內(nèi)肯定受影響，有可能這種影響會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”晚上八點(diǎn)鐘還在上班的小李略顯疲憊地說(shuō)。

　　小李是通州臨河里地鐵站附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人，在通州限購(gòu)政策出臺(tái)之后，近幾天門店一改往日的熱鬧，“我們統(tǒng)計(jì)了一下，之前掌握了大概200組客戶，都有在通州置業(yè)的需求，但限購(gòu)之后，也就剩下五六組有資格的客戶了。從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，估計(jì)得有八成的客戶被通州拒之門外?！?

　　據(jù)小李介紹，他一天打了不少電話，很多買方?jīng)]有資格不買了，而很多想換房的賣方也不賣了，因?yàn)橘u了就沒(méi)資格在通州買了。這讓小李心涼了一截。

　　與他一樣，對(duì)近期收入不太樂(lè)觀的經(jīng)紀(jì)人還有不少。記者走訪了通州北苑、梨園等多個(gè)區(qū)域的二手房門店，基本上都沒(méi)有客戶。“周一客戶本來(lái)就不是很多，限購(gòu)之后就更少了。”坐在西曬太陽(yáng)的門店里，忙著約客戶看房的徐璐(化名)汗水一滴滴地滑落。

　　“張姐，通州已經(jīng)限購(gòu)了，說(shuō)明政府對(duì)我們通州非常重視，未來(lái)肯定很好。”徐璐熱情地跟客戶打著電話。

　　“額，您沒(méi)資格了？好吧，打擾您了?！笔涞胤畔码娫?，徐璐對(duì)記者表示，沒(méi)辦法，限購(gòu)是不可抗力。“不過(guò)，我相信熬過(guò)這一段時(shí)間就好了，這是個(gè)緩沖期，有購(gòu)房資格的人還是有的，我相信未來(lái)通州的前途非常好，所以會(huì)堅(jiān)持下去。”

　　另外，記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，很多已經(jīng)談得差不多的交易中斷了?！拔覀冇泻芏嘟灰踪I賣雙方都談得差不多了，但現(xiàn)在只能停止，三方坐下來(lái)談怎么解決。”梨園區(qū)域一家二手房的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　二手房業(yè)主

　　心態(tài)不一

　　與經(jīng)紀(jì)人相比，業(yè)主的心態(tài)表現(xiàn)不一，著急賣房的試探性調(diào)價(jià)，而不著急賣房的則堅(jiān)持原有的價(jià)格。

　　據(jù)我愛(ài)我家通州區(qū)域門店反映，8月15日通州二手房市場(chǎng)明顯降溫，二手房已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)苗頭，部分著急賣房的業(yè)主已經(jīng)開始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度在10萬(wàn)——20萬(wàn)不等。

　　記者在采訪中了解到，一些不著急用錢的堅(jiān)持原來(lái)的價(jià)格，而本想賣一套在同區(qū)域買一套的則放棄了賣房。

　　我愛(ài)我家通州區(qū)域門店也反映，限購(gòu)新政落地后第一個(gè)交易日，大部分改善型購(gòu)房需求集體陷入沉默，受嚴(yán)格的限購(gòu)條款影響，不得不取消改善計(jì)劃。但對(duì)于部分著急改善的家庭來(lái)說(shuō)，在短暫觀望一段時(shí)間后，預(yù)計(jì)改善需求將向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，部分業(yè)主的心理價(jià)位有所松動(dòng)，惜售情緒有所降低，但并未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)出售的現(xiàn)象，客戶方面，購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題使得購(gòu)房客戶大量減少，部分有資質(zhì)的客戶也產(chǎn)生了一定程度的觀望情緒。

　　二手房

　　成交將明顯下調(diào)

　　二手房受到的沖擊已經(jīng)較為明顯，多家中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部人士均透露，短期內(nèi)起色的可能性非常小。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周末通州區(qū)大部分門店新增客戶量和客戶來(lái)訪量均有一定程度的減少，部分有明確購(gòu)房意向的客戶因購(gòu)房資質(zhì)問(wèn)題放棄在通州購(gòu)房。

　　“我們估計(jì)交易量會(huì)降到年初一季度的水平?！眰I(yè)我愛(ài)我家分析師孔丹告訴記者。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，限購(gòu)對(duì)于成交的影響，在9月份將明顯表現(xiàn)出來(lái)，整體市場(chǎng)成交將在6-8月連續(xù)3個(gè)月突破千套后，再次回到500套左右，市場(chǎng)成交進(jìn)入量跌價(jià)穩(wěn)階段?！岸址渴袌?chǎng)的成交量也將明顯下調(diào)，7月通州二手房住宅簽約2100套，預(yù)計(jì)在限購(gòu)后，每月通州二手房成交將下調(diào)到1000套以內(nèi)。”

　　對(duì)于如何應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)，孔丹表示：“不會(huì)撤店，因?yàn)槭袌?chǎng)好的時(shí)候也并未跟風(fēng)瘋狂開店?！?

　　新房

　　連夜“搶收”搭乘政策末班車

　　就在政策出臺(tái)的當(dāng)天晚上，通州8項(xiàng)目連夜開盤。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月第三周(8.10-8.16)北京住宅市場(chǎng)共有11個(gè)項(xiàng)目入市，相比之前一周增加4個(gè)，這一開盤項(xiàng)目量也創(chuàng)造了38周以來(lái)的新高。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，上周開盤項(xiàng)目的集中爆發(fā)，主要是受到通州新政的刺激。8月14日，北京市住建委、通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布通州“限購(gòu)令”，并于次日開始實(shí)施，受到這一消息刺激，通州區(qū)8個(gè)項(xiàng)目14日連夜開盤。雖然均出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)，平均漲幅為12.6%，但基于購(gòu)房客群對(duì)區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)可，在限購(gòu)前夜搶搭末班車，各項(xiàng)目在開盤當(dāng)晚均取得不錯(cuò)的認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)。

　　另外，從8月第三周普宅市場(chǎng)成交特征來(lái)看，通州區(qū)再次成為區(qū)域成交榜首。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周通州區(qū)共實(shí)現(xiàn)成交493套，占到全市比重的23%，居各區(qū)縣之首，這一成交量也創(chuàng)造了通州區(qū)近6周以來(lái)成交新高。

　　商住項(xiàng)目

　　趁機(jī)搶市場(chǎng)

　　在住宅市場(chǎng)受到抑制的背景下，商住項(xiàng)目成交活躍。

　　記者在政策出臺(tái)后的次日，在通州調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少商住項(xiàng)目較為搶手。其中，保利大都會(huì)開盤當(dāng)天，不少購(gòu)房者被擋在了售樓處之外。記者于當(dāng)天下午1:40左右在保利大都會(huì)的售樓處門口看到，二三十人撐著傘被保安攔在售樓處外面的街道上，還有購(gòu)房者在車?yán)锏取?

　　據(jù)一位購(gòu)房者介紹，今年3月份就開始排號(hào)了，因上午沒(méi)買上，被銷售通知下午1點(diǎn)過(guò)去，但在外面近一個(gè)小時(shí)還被攔在外面。

　　與該樓盤同屬運(yùn)河核心區(qū)的通州富力中心7月18日開盤，300多套房源，僅僅3小時(shí)便已熱銷13.8億元。

　　記者在緊挨著保利大都會(huì)的新北京中心售樓處看到，盡管是正午，但看房人依然不少。而位于臨河里地鐵站的華業(yè)東方玫瑰銷售人員告訴記者，他一上午就賣了四套。

　　旗下有商住產(chǎn)品的某企業(yè)內(nèi)部人士直言：看來(lái)要加任務(wù)量啊。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，截至8月16日通州區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交962套，其中商住類產(chǎn)品占比高達(dá)近50%。

　　>>鏈接

　　政策出臺(tái)背景

　　8月14日出臺(tái)的限購(gòu)政策主要是針對(duì)通州的，這也是北京首次針對(duì)區(qū)縣實(shí)施單獨(dú)的限購(gòu)政策，目的是為解決通州區(qū)定位“行政副中心”以來(lái)樓市的過(guò)熱現(xiàn)象。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月與7月，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)連續(xù)兩個(gè)月維持在2000套左右，這兩個(gè)月的成交量甚至超過(guò)前5個(gè)月成交量之和。而受到需求大幅回升的刺激，區(qū)域在售項(xiàng)目紛紛開始提升售價(jià)，部分項(xiàng)目漲幅甚至高達(dá)近30%。在整體市場(chǎng)處于穩(wěn)步回升階段，通州區(qū)可謂一枝獨(dú)秀。

　　8月14日晚10點(diǎn)，北京市住建委、通州區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，決定在通州實(shí)施更嚴(yán)格的商品住房限購(gòu)政策，提高區(qū)域購(gòu)房門檻。新政于《通知》發(fā)布次日起執(zhí)行，即8月15日起執(zhí)行。

　　對(duì)于新政的影響，郭毅認(rèn)為，由于需求基數(shù)遭到篩選，一定程度上將影響通州區(qū)普宅市場(chǎng)接下來(lái)的量?jī)r(jià)情況，尤其是對(duì)于新興臺(tái)湖板塊，該板塊是目前通州區(qū)存量最為豐富的板塊之一，且遠(yuǎn)離規(guī)劃中的“行政中心”板塊，因此臺(tái)湖板塊未來(lái)量?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定；而對(duì)于通州八通線板塊以及運(yùn)河新城板塊來(lái)說(shuō)，由于多為項(xiàng)目尾盤，未來(lái)新增供應(yīng)較少，并且未來(lái)通州區(qū)域配套提升多能被“惠及”，因此“限購(gòu)”反而會(huì)激發(fā)仍有購(gòu)買資格的購(gòu)房客加速入市。而老項(xiàng)目后期由于資金壓力較小，因此仍將維持“高價(jià)”狀態(tài)。