面對(duì)北京當(dāng)前土地價(jià)格即將追上房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，如果“出貨”太快顯然不劃算。惜售的念頭開(kāi)始在市場(chǎng)中涌動(dòng)。據(jù)相關(guān)人士透露，某上市龍頭房企已在企業(yè)內(nèi)部明確提出，將年初制定的北京年度銷(xiāo)售任務(wù)120億元調(diào)整至100億元，下調(diào)幅度達(dá)16%。究其原因，一方面是由于一線城市土地越來(lái)越難拿，手中需準(zhǔn)備存量；另一方面，不斷上漲的價(jià)格讓“惜售”念頭出現(xiàn)。

　　龍頭房企點(diǎn)剎

　　一位與某龍頭房企接近的人士告訴北京商報(bào)記者，年初市場(chǎng)環(huán)境尚處低谷，這家房企作為上市公司，面臨較大銷(xiāo)售壓力。作為銷(xiāo)售“重鎮(zhèn)”，年初該公司制定北京區(qū)域銷(xiāo)售計(jì)劃時(shí)，確定將采取積極的銷(xiāo)售策略，北京公司旗下10個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市，銷(xiāo)售目標(biāo)鎖定120億元。同時(shí)，該公司表示，在北京將實(shí)現(xiàn)多元布局，產(chǎn)品類型包含中高端甚至不乏頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售區(qū)域在北京范圍全面鋪開(kāi)。

　　“北京地價(jià)飆升的現(xiàn)實(shí)，讓上半年業(yè)績(jī)不錯(cuò)的這家房企開(kāi)始重新打起算盤(pán)。”上述人士表示，該公司上半年已經(jīng)完成銷(xiāo)售額80億元。2014年該公司分別摘得北京頂豪市場(chǎng)年度銷(xiāo)售金額冠軍，以及北京商品房住宅銷(xiāo)售套數(shù)冠軍。按正常推算，2015年完成銷(xiāo)售目標(biāo)不是問(wèn)題，甚至可能超額。

　　但該公司最新戰(zhàn)略是將北京區(qū)域銷(xiāo)售額下調(diào)到100億元。

　　“市場(chǎng)降溫，房企積極推盤(pán)；市場(chǎng)升溫，房企適時(shí)點(diǎn)剎。”業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)環(huán)境惡劣時(shí)，房企不惜犧牲利潤(rùn)，低價(jià)走量；當(dāng)市場(chǎng)升溫時(shí)，追求項(xiàng)目利潤(rùn)又成為房企的“主旋律”。這是房企正常的思維邏輯，后續(xù)很可能有其他房企跟進(jìn)調(diào)整。

　　北京商報(bào)記者詢問(wèn)多家龍頭房企，除部分房企暫未回應(yīng)外，多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示暫未接到調(diào)整北京區(qū)域銷(xiāo)售目標(biāo)的通知。

　　北京樓市已開(kāi)始有了明顯變化。一邊是持續(xù)升溫；一邊是新入市樓盤(pán)供應(yīng)數(shù)量的微跌。北京樓市的表現(xiàn)實(shí)在令人玩味。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，原來(lái)預(yù)計(jì)北京7月將有37個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但最后入市樓盤(pán)僅在30家左右。

　　7月前幾周的連續(xù)供應(yīng)，在上周末(7月25日-26日)出現(xiàn)滑坡，僅有北京城建·北京密碼1家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)入市。目前的現(xiàn)實(shí)是北京樓市多數(shù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿并不強(qiáng)烈，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推出房源數(shù)量也不多，經(jīng)常是開(kāi)盤(pán)一棟樓或者幾十套房源，“邊走邊看，小步慢跑”幾乎成為當(dāng)前共識(shí)。

　　開(kāi)發(fā)商心里有底？

　　房企主動(dòng)降速為何？事實(shí)上，當(dāng)前樓市對(duì)此看法不盡相同。

　　“多數(shù)開(kāi)發(fā)商上半年銷(xiāo)售任務(wù)完成得不錯(cuò)，給企業(yè)平添不少底氣。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“3·30”新政以來(lái)，樓市開(kāi)始復(fù)蘇，此后市場(chǎng)開(kāi)始一路升溫。其中，眾多房企6月業(yè)績(jī)大多出現(xiàn)同比大幅上升，這個(gè)勢(shì)頭延續(xù)至7月。

　　德佑鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，在上半年業(yè)績(jī)排行榜前20的房企中，綠城中國(guó)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)銷(xiāo)售額完成率達(dá)到50%以上。

　　另一個(gè)值得注意的是，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率和二線城市銷(xiāo)售額比重成正比關(guān)系，二線城市銷(xiāo)售額比重越大，業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成率越高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，有效市場(chǎng)縮窄，開(kāi)發(fā)商想要取得高業(yè)績(jī)還要依靠于一二線城市市場(chǎng)，一二線城市仍然是開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)方向。重要的是，一旦二線城市能夠支撐起開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求，開(kāi)發(fā)商必然考慮調(diào)整一線城市的策略。畢竟相對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，一線城市的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?，一旦市?chǎng)升溫，提價(jià)的機(jī)會(huì)更大。也就是說(shuō)，房企很可能利用二線城市保證銷(xiāo)售量，一線城市則采取“慢出貨、勤漲價(jià)”來(lái)追求利潤(rùn)。

　　沖業(yè)績(jī)還是練內(nèi)功

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志持有不同觀點(diǎn)。

　　陳志表示，尚未得知哪家大房企調(diào)低北京銷(xiāo)售目標(biāo)，但即便是調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)也一定是根據(jù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，絕非一些人想象的僅僅醞釀后期漲價(jià)。上半年房企業(yè)績(jī)看似明顯上漲，但細(xì)究其中數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)并非如人們想象的火熱。以北京樓市為例，只能說(shuō)是同比略有好轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)有個(gè)別媒體炒作的火爆程度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，除保障房與自住房，北京純商品住宅的成交量甚至比2014年同期還減少了10%左右。

　　事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住宅投資29506億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積46891萬(wàn)平方米，同比下降17.3%。

　　“也許是樓市真實(shí)現(xiàn)狀讓開(kāi)發(fā)商變得日趨理性，適度調(diào)低銷(xiāo)售目標(biāo)?！标愔具M(jìn)一步分析，房企當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)是練內(nèi)功、而不是沖業(yè)績(jī)。土地成本持續(xù)走高、融資難度加大，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的下行壓力讓個(gè)人支付能力存在相對(duì)下滑趨勢(shì)，這些都是房企未來(lái)不得不考慮的因素。更重要是，當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀很可能就是將來(lái)的常態(tài)，必須考慮如何通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)追求利潤(rùn)，而不是單純追求銷(xiāo)售規(guī)模的快速擴(kuò)張。

　　“面粉邏輯”發(fā)酵

　　“房企‘遷延’觀望另一個(gè)直接原因就是近來(lái)北京土地市場(chǎng)上土地供應(yīng)巨減、價(jià)格飆升。”一位長(zhǎng)期觀察北京土地交易市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商表示，近期北京市供地節(jié)奏緩慢，城市核心區(qū)更是“一地難求”，一旦有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，必然引來(lái)房企的激烈爭(zhēng)搶。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年北京土地市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，出現(xiàn)近八年來(lái)同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積502.58萬(wàn)平方米，相比去年同期分別減少66%、54%，成交土地面積和規(guī)劃建筑面積同樣為近八年來(lái)新低。

　　從土地成交月度走勢(shì)看，3月開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩個(gè)月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，土地市場(chǎng)成交低迷直接原因來(lái)自供地不力。 而宅地供應(yīng)稀缺已成定局，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“出一塊，搶一塊”盛況，以往并非熱點(diǎn)區(qū)域的大興板塊土地也高溢價(jià)率出讓，甚至部分房企明知利潤(rùn)偏低也要搶地以維持運(yùn)營(yíng)。

　　更多企業(yè)在土地市場(chǎng)上可以用鎩羽而歸來(lái)形容，這對(duì)在北京土地儲(chǔ)備算不上殷實(shí)的開(kāi)發(fā)商而言壓力可想而知。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的土地價(jià)格即將追上房?jī)r(jià)，如果現(xiàn)在“出貨”太快當(dāng)然不劃算。尤其未來(lái)樓市走向尚不確定，給明年業(yè)績(jī)留點(diǎn)“余糧”，恐怕也是歷經(jīng)起伏后房企的經(jīng)驗(yàn)之選。