上周五，本報針對近期主城各大板塊“響動頻頻”——眾實力房企紛紛帶著彌補缺憾、引領區(qū)域業(yè)態(tài)升級的雄心劍指“老城核心”進行了專題報道，其區(qū)域改造共性與未來發(fā)展前景在市場引起高度反響。

　　本期，《重慶晚報》特以地產同學會欄目邀請業(yè)內專家、行業(yè)資深人士，轉變視角對品牌房企回籠老城核心的緣由、角色及戰(zhàn)略意圖和城市利好等進行了探討。

　　地段價值是核心訴求

　　主持記者：據市場顯示，今年，國內不少標桿房企開始回歸一二線城市。與此相比，對重慶品牌房企回歸老城中心有什么看法？

　　優(yōu)地美營銷機構董事長沈光明：兩者都有一個“新都市主義”概念在里邊，而后者更多是受城市發(fā)展布局、市政規(guī)劃的誘導，對老城核心價值的再探索與創(chuàng)造。

　　重慶世聯(lián)行房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)曹振華：三四線城市目前隱現增長瓶頸，且有過剩風險，較之一線需求基礎依然龐大。就此而言，有相似之處的是，重慶房企回歸老城核心，主要也是奔著“地段”價值。

　　克而瑞房價點評首席分析師王偉：前者核心訴求在于：回歸更加具備長期發(fā)展的核心市場。而對于重慶來說，老城區(qū)所處的城市核心區(qū)位驅動了房產開發(fā)的價值和溢價，對于深耕重慶的房企來說，流量和溢價，形象和口碑不再是選擇題，而是必選題。

　　開發(fā)難度考研綜合實力

　　主持記者：可以看到，本次二次開發(fā)的主角龍湖、中鐵、融創(chuàng)、通用、凱德、國富等企業(yè)皆是業(yè)內實力房企，二次開發(fā)的難度在哪？房企都承擔了什么責任？

　　優(yōu)地美營銷機構董事長沈光明：改造不是單純的推倒重來，高瞻遠矚的規(guī)劃不可或缺。要從土地的文脈、居民生活形態(tài)、空間布局、傳承與發(fā)展等多方面考究，開發(fā)商擔任的角色：造型師、整容師、健身師一個不能少。簡單總結來說就是不僅要一脈相承，還要推陳出新，最后還要尋求可持續(xù)發(fā)展，這是一個需要有情懷的事業(yè)。

　　克而瑞房價點評首席分析師王偉：二次開發(fā)的難度主要是基于項目本身所在區(qū)位的敏感性帶來的問題。對于開發(fā)商來說，承載了政府對于城市規(guī)劃的落地建設，也承擔了自身產品線本地化兼容的問題。發(fā)力不當，則失去了品牌形象；發(fā)力過猛，則無法兼顧開發(fā)利潤。

　　房企樹標桿立品牌

　　主持記者：回歸老城核心，對于眾房企來說有什么戰(zhàn)略意義？

　　優(yōu)地美營銷機構董事長沈光明：在接下來的舊改中，對品牌房企而言，積極參與已然成為房企在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇。在開發(fā)過程中，不管是對企業(yè)資源的聚合，還是獲得較高的開發(fā)利潤，抑或品牌市場能見度的提升，都有不小的作用。

　　重慶世聯(lián)行房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)曹振華：就拿龍湖來說，在其天街系后開創(chuàng)的“新”系列產品，一方面是為老城再建獻力，另一方面也是其“近城區(qū)、控規(guī)模”實現高周轉的戰(zhàn)略旗幟。

　　克而瑞房價點評首席分析師王偉：回歸老城核心區(qū)，對于意在深耕重慶的房企來說，是一次長遠布局的機會。在城市發(fā)展過程中，城市外擴和舊城改造是必經的兩條路。而通過舊改等機會可以規(guī)避該方面風險，對于房企來說不但可以獲取開發(fā)利潤，還可以使得自身的品牌價值更加深入人心。

　　撬動區(qū)域價值再迸發(fā)

　　主持記者：不少人說，二次開發(fā)也是一次財富再分配，怎么看待這一觀點？

　　重慶世聯(lián)行房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)曹振華：現行二次開發(fā)區(qū)域都起來得早，有濃厚的商業(yè)成就、消費氛圍在里邊，例如很多人買電腦去石橋鋪，這是消費習慣。所以，區(qū)域有非常迫切的提檔升級需求，一旦二次騰飛，區(qū)域無疑將迸發(fā)出巨大的財富價值。

　　克而瑞房價點評首席分析師王偉：站在開發(fā)商的角度來說，核心板塊的二次開發(fā)可以激發(fā)商品房的溢價；而站在區(qū)域的角度來說，通過商辦市場的開發(fā)帶動的商圈升級，將會激活周邊的商業(yè)投資價值，衍生出大量的投資機會。

　　重慶晚報記者 林果