高華2000年從東北到深圳闖蕩，最初買房純粹為了自住，但隨著收入增長(zhǎng)，租金可抵月供的房子，吸引高華將目光轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)投資。

　　幾萬(wàn)元的首付就能撬動(dòng)一套房，讓高華開(kāi)始意識(shí)到，只要房子升值幅度超過(guò)銀行利息，貸款買房就劃算。于是高華從2006年起，大膽從銀行套錢出來(lái)投資更多房子，直到2008年金融危機(jī)爆發(fā)，其手中持有的房產(chǎn)超過(guò)10套。

　　2009年后，炒房客在深圳樓市不斷“興風(fēng)作浪”，甚至將炒股手法挪至樓市，聯(lián)合坐莊控盤，在2007年和今年上半年房?jī)r(jià)上漲中火上澆油。

　　盡管經(jīng)歷了多次跌宕起伏的調(diào)控周期，但最近八年來(lái)，大部分投資客賺得盆滿缽滿，高華的收益率甚至高達(dá)上千倍。而深圳炒房客只是這些年全國(guó)房地產(chǎn)投資客群體的一個(gè)縮影。

　　初嘗投資甜頭

　　從1999年就開(kāi)始在深圳購(gòu)房的投資客郭亮，也意識(shí)到貸款撬動(dòng)房產(chǎn)投資的收益來(lái)得快，他2003年拿出幾萬(wàn)塊開(kāi)始在靠近香港的皇崗口岸投資，不到一年收益翻倍，后來(lái)郭亮將升值部分到銀行做轉(zhuǎn)按揭套出來(lái)80多萬(wàn)元，又去投資了多套房產(chǎn)。

　　2005年，房?jī)r(jià)猛漲引發(fā)了首輪房地產(chǎn)調(diào)控；2006年，中央各部委又多次出臺(tái)調(diào)控政策，但收效甚微。

　　為抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2006年4月，深圳市民鄒濤在網(wǎng)上發(fā)出公開(kāi)信，呼吁市民支持“不買房行動(dòng)”、“讓房子爛到炒房人手中”。同時(shí)，鄒濤懇請(qǐng)政府采取行之有效的措施進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)。此事轟動(dòng)一時(shí)，響應(yīng)者眾多，十多天時(shí)間，超過(guò)1.6萬(wàn)人加入了不買房陣營(yíng)。

　　然而，面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，高華不但未加入不買房隊(duì)伍，相反增強(qiáng)了投資意識(shí)。2006年5月，深圳成功申辦第26屆大運(yùn)會(huì)，主賽區(qū)在龍崗，高華認(rèn)為政府一定會(huì)為此大面積建設(shè)各種配套設(shè)施，這里值得投資。

　　于是，高華以120多萬(wàn)元賣掉手中房產(chǎn)，在扣除銀行貸款和開(kāi)發(fā)商墊款后，剩余80萬(wàn)元。2007年初，他一口氣在龍崗中心區(qū)買了4套大戶型房子，包括龍城國(guó)際的兩套房子、羅馬公園一套、中央悅城一套。此外，他在平湖還投資了3套房產(chǎn)。

　　“那時(shí)，房子的租金基本上都可以抵月供，即使補(bǔ)差額也沒(méi)多少，我就想著交房裝修后出租，這樣沒(méi)什么壓力。”高華當(dāng)時(shí)并不覺(jué)得自己有多激進(jìn)，他認(rèn)為能最大限度利用銀行貸款炒房，是穩(wěn)賺不賠的生意。

　　當(dāng)時(shí)，高華對(duì)樓市調(diào)控的概念并不強(qiáng)，且頗具諷刺意味的是，2005年調(diào)控后到2007年3年間，深圳新建住宅均價(jià)每平米分別漲至7040元、9230元、13370元。

　　2007年，整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入過(guò)熱期，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和信貸的擴(kuò)張，將國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段，深圳樓市也不例外。

　　高華沒(méi)有料到，一場(chǎng)危機(jī)很快就來(lái)了。

　　2008年的深刻教訓(xùn)

　　為了遏制通脹，從2007年3月開(kāi)始，央行連續(xù)6次加息，同時(shí)為了抑制房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)年9月，央行重拳調(diào)控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

　　之前，高華并未親歷過(guò)加息對(duì)樓市的沖擊有多大，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在貨幣政策持續(xù)收緊下，2007年10月，深圳樓市階段性見(jiàn)頂，開(kāi)始有價(jià)無(wú)市。只會(huì)買不懂賣的高華，在2008年終于栽了跟頭。

　　2008年2月深圳新房?jī)r(jià)格達(dá)到1.6萬(wàn)元/平米后，開(kāi)始斷崖式下跌，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)、中介跑路的消息接踵而至，不少新樓盤如龍華金地梅龍鎮(zhèn)等價(jià)格腰斬，購(gòu)房者違約現(xiàn)象頻增。高華也加入了維權(quán)隊(duì)伍，最后以市場(chǎng)價(jià)8折獲得購(gòu)買中央悅城一套房的權(quán)利。

　　此時(shí)，高華握在手里的房子超過(guò)10套?！懊刻煲辉缙饋?lái)，我的第一反應(yīng)就是哪套房子要還月供了。”高華的壓力非比尋常，但仍死扛著，用幾張信用卡，拆東墻補(bǔ)西墻。

　　4萬(wàn)元的月供壓得高華喘不過(guò)氣來(lái)，他當(dāng)時(shí)月薪僅8000多元，收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法填補(bǔ)缺口。2008年初，高華意識(shí)到必須“減倉(cāng)”，于是以成本價(jià)出售中央悅城，套現(xiàn)30萬(wàn)元還月供，同時(shí)房子裝修完后陸續(xù)出租，減輕了月供壓力，這樣挺了10個(gè)月。

　　用高華的話說(shuō)，出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)“是托了全球金融危機(jī)的?！?，否則他還要繼續(xù)割肉賣房還月供。

　　面對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，2008年10月至12月，中央出臺(tái)政策“組合拳”救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，以及減免稅費(fèi)等措施，市場(chǎng)應(yīng)聲止跌。地產(chǎn)大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放軍’終于來(lái)了?！?/p>

　　不過(guò)比高華更激進(jìn)的投資客卻倒在了黎明前。投資客李金東曾擁有上億資產(chǎn)，但在房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌中，當(dāng)年手中的69套房全部變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)，只好忍痛割肉。

　　樓市的冬天過(guò)去了，炒客的春天就不會(huì)遠(yuǎn)。蟄伏一年之久的炒房客們?cè)?009年初又開(kāi)始有了聲音。當(dāng)中國(guó)樓市進(jìn)入“瘋狂的全民炒房”時(shí)代時(shí)，資深炒房客因其特有的“搶占”策略和超前意識(shí)，成為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商們競(jìng)相追逐的群體。

　　與李金東再無(wú)資金翻盤不同，高華雖然挺過(guò)來(lái)了，但這次教訓(xùn)足夠深刻，他反思自己步子邁得太大，以他的收入最多投資兩三套房。同時(shí)，也讓高華堅(jiān)定認(rèn)為，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)就不會(huì)崩盤，一旦市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，政府必會(huì)救市。

　　聯(lián)手炒房

　　2009年大規(guī)模刺激政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)成為貨幣寬松的最大蓄水池，全國(guó)各地掀起了救樓市浪潮，市場(chǎng)迅速反彈。有了前幾年的炒房經(jīng)驗(yàn)，高華認(rèn)定機(jī)會(huì)再次來(lái)臨了，于是通過(guò)房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現(xiàn)200多萬(wàn)元，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

　　高華對(duì)比2002年之前的十年炒股經(jīng)歷與2002年之后的炒房收益后，發(fā)現(xiàn)差異巨大。房產(chǎn)除了投資屬性外，還承載著居住功能，股票可能被套多年，但房子跌了還能住，所以2009年樓市與股市同時(shí)反彈時(shí)，高華徹底舍棄了股市，專心投資樓市。

　　這一次，高華將股市聯(lián)合坐莊的手法引入到了樓市。2009年底，他與幾名投資客一起，開(kāi)始通過(guò)聯(lián)合控盤的方式炒房。

　　高華們選了南山區(qū)三個(gè)只有兩三百套房源的二手房小區(qū)，其中80%是自住客沉淀不動(dòng)的房源，剩下幾十套流轉(zhuǎn)，只要有放盤的，他們就聯(lián)合接手，直到小區(qū)沒(méi)有房源可賣，形成壟斷后，投資客便有了定價(jià)權(quán)，幾個(gè)人先通過(guò)對(duì)敲互相買幾套，將價(jià)格炒高，然后每隔幾天放出一套，制造稀缺的假象，由幾個(gè)中介同時(shí)放盤形成熱賣競(jìng)爭(zhēng)，他們?cè)谀缓蟛倏v。

　　以南山某小區(qū)為例，房?jī)r(jià)在2009年底只有七八千元，高華們前后吸盤六個(gè)月，在這期間，由于全國(guó)樓市的瘋狂反彈，從2010年1月起，政府再次開(kāi)始調(diào)控，包括營(yíng)業(yè)稅免征期延長(zhǎng)、連續(xù)上調(diào)二套房貸首付比例等多項(xiàng)舉措。

　　因流動(dòng)性泛濫，市場(chǎng)并未立即熄火。到2010年6月，高華預(yù)感到此輪反彈已到高點(diǎn)，便開(kāi)始一套一套逐步放盤，到2011年三四月時(shí)，該小區(qū)房?jī)r(jià)被炒至1.6萬(wàn)元/平米，高華們將手中的房源全部清盤，收益翻番。

　　在這場(chǎng)投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。深圳市官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年新房成交均價(jià)首次突破2萬(wàn)元/平米，比2009年上漲33.2%，兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)50%。

　　面對(duì)低房?jī)r(jià)一去不復(fù)返的大勢(shì)，2010年5月，鄒濤在個(gè)人博客上向當(dāng)年響應(yīng)不買房活動(dòng)的人道歉，稱“在面對(duì)連諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者也看不懂的中國(guó)房?jī)r(jià)時(shí)，我們唯有順勢(shì)而為”。

　　高華說(shuō)，歷史證明鄒濤錯(cuò)了，曾經(jīng)的參與者無(wú)不后悔，甚至有人想要找鄒濤麻煩，抱怨因聽(tīng)信于他才耽誤了購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。

　　2011年，限購(gòu)令、限貸令等行政調(diào)控手段出臺(tái)后，購(gòu)房名額成了最大問(wèn)題，投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團(tuán)隊(duì)解散了，隨著投資退潮，深圳市場(chǎng)成交量再次下滑，二手房成交量從當(dāng)年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

　　在商品房市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，高華又開(kāi)始同朋友炒作小產(chǎn)權(quán)房，同樣采取聯(lián)合控盤的方式。南頭附近的南龍?jiān)?、名仕春天、荔園新村等小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，都成為高華們的獵物，一些小產(chǎn)權(quán)房從6000多元/平米，被炒至11000元/平米，收益接近翻番。

　　起初郭亮也沒(méi)有意識(shí)到限購(gòu)政策的威力那么大，2012年仍未放松，郭亮想出了合伙人跟投的公司運(yùn)作模式，幫親戚朋友交社保，解決限購(gòu)問(wèn)題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅，而不是以公司名義炒房，一來(lái)沒(méi)法貸款，資金運(yùn)用效率低，二來(lái)增值稅費(fèi)過(guò)高。

　　調(diào)控帶來(lái)的機(jī)會(huì)

　　從2011年下半年后，全國(guó)房地產(chǎn)再度步入調(diào)整期，當(dāng)時(shí)，深圳等一線城市最先反應(yīng)，二三線城市調(diào)整緊隨其后。

　　由于限購(gòu)限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠干，投資客占比從2010年超過(guò)30%降至10%以下。

　　而郭亮便是留守樓市的其中一個(gè)，在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，郭亮的投資手法趨于成熟，即在不景氣的周期開(kāi)始搜集“筍盤”買入，無(wú)論是哪個(gè)區(qū)域，只要比市場(chǎng)價(jià)便宜足夠多就下手，同時(shí)關(guān)注新房市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)上市公司的樓盤，每年都有銷售任務(wù)，一般會(huì)先于二手房市場(chǎng)降價(jià)促銷回籠資金，然后在景氣周期內(nèi)逐漸賣出。

　　其間，中國(guó)在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用再次被放到了顯要位置。2013年的十八屆三中全會(huì)成為樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，提出市場(chǎng)將在資源配置中起決定性作用，同時(shí)要更好地發(fā)揮政府作用。

　　郭亮認(rèn)為調(diào)控手段將逐漸退出，但他仍會(huì)做足準(zhǔn)備，投資偏向于做中線，留足兩三年的月供，盡量達(dá)到翻倍再賣出，投資回報(bào)率比以前更高，如他2011年投資的龍華綠景香頌、西鄉(xiāng)果嶺，兩三年后收益均在一倍以上。

　　而2014年上半年低迷的樓市，又給了郭亮和高華“進(jìn)貨”的良機(jī)。數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過(guò)三成，深圳、北京的跌幅超過(guò)四成。

　　“當(dāng)時(shí)媒體都在唱衰深圳樓市，說(shuō)要謹(jǐn)防暴跌，但我根據(jù)銀行的信貸政策得出結(jié)論，是要防止下半年房?jī)r(jià)暴漲?！惫琳f(shuō)，在去年上半年，他和其他投資客就開(kāi)始在市場(chǎng)吸盤了。

　　果然，央行去年出臺(tái)了“9·30”政策，被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴涌而出，今年“3·30”政策火上澆油后，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲，大部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)50%，熱點(diǎn)片區(qū)甚至翻倍。

　　其中6月份30713元/平米的成交均價(jià)更創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，深圳新房成交均價(jià)同比大增20.3%，漲至每平米28040元。

　　深圳這座城市，很少出現(xiàn)像今年春夏這樣的群體性癲狂，似乎空氣中都飄浮著一層恐慌。幾乎每個(gè)人都在搶著什么，小散戶在搶股票，消費(fèi)者在搶房子，開(kāi)發(fā)商在搶能夠制作“面包”的“面粉”，仿佛這些東西一夜之間都變成了不可再生的“稀缺資源”。

　　在“3·30”樓市新政出臺(tái)前，高華又在前海概念范圍區(qū)與朋友一起購(gòu)入了兩套熙龍灣的房子，買入價(jià)格約51000元/平米，6月份以約78000元/平米賣出，凈賺了270萬(wàn)元，而高華的朋友晚賣半個(gè)月，比他多賺了60萬(wàn)元。

　　“限購(gòu)只能找別人的名額買，但畢竟不是自家人，隨便一套房都是上千萬(wàn)元，在利益面前，每個(gè)人都靠不住，存在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此不敢做長(zhǎng)線，一般三五個(gè)月、最多半年時(shí)間就轉(zhuǎn)手?！备呷A說(shuō)，限購(gòu)讓他在投資上變得更為謹(jǐn)慎。

　　當(dāng)調(diào)控成為一種常態(tài)后，投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規(guī)律。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上給了投資客機(jī)會(huì)，漲漲跌跌，才有套利空間，如果一直較為平穩(wěn)，投資客是沒(méi)有利潤(rùn)的。”郭亮毫不諱言，目前手中滾動(dòng)的房子仍有十多套。

　　在郭亮看來(lái)，貨幣和信貸政策是影響房?jī)r(jià)的最大因素，隨著信貸放松，2014年下半年，成交量在不斷上升，說(shuō)明有人抄底，果然“9·30”政策出臺(tái)后，10月份市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)漲價(jià)苗頭。

　　郭亮認(rèn)為，今年全國(guó)樓市唯獨(dú)深圳房?jī)r(jià)暴漲，是因?yàn)閺?011年至2014年間，深圳房?jī)r(jià)漲幅偏小，2014年深圳新房成交均價(jià)為23973元/平米，同比上漲11%。相比2010年的均價(jià)，四年房?jī)r(jià)上漲19%。低于同期北京、上海的漲幅。

　　而高華投資的參考指標(biāo)是，首先看政策，沒(méi)政策時(shí)看市場(chǎng)供需，只要信貸放松，房?jī)r(jià)必然上漲。去年高華力勸同事購(gòu)房，有19個(gè)同事成功在深圳房?jī)r(jià)暴漲前入市。

　　這些年來(lái)，高華在樓市上總共賺了3000多萬(wàn)元，他不斷分享自己的投資經(jīng)驗(yàn)，在朋友圈中造就了多個(gè)千萬(wàn)富翁。而郭亮從幾萬(wàn)元起步，他說(shuō)收益算起來(lái)達(dá)到上千倍。

　　套現(xiàn)等待下次良機(jī)

　　經(jīng)歷過(guò)十多年的起起伏伏，高華總結(jié)了一句話：“年初不買房，一年就白忙，三年不買房，一生悔斷腸?！?/p>

　　不過(guò)這也分城市，二三線城市的投資環(huán)境就遠(yuǎn)不如深圳。源于老家的因素，2008年，高華在沈陽(yáng)也買了幾套房，當(dāng)時(shí)三千多元的價(jià)格，七八年過(guò)去，如今也只有四五千元，漲幅微乎其微；2008年，高華在妻子家鄉(xiāng)廣西青州投資了一棟3層樓，當(dāng)時(shí)一年收租5萬(wàn)元，但如今不升反降，每年租金僅3.6萬(wàn)元。

　　高華認(rèn)為，深圳是個(gè)年輕化的城市，外來(lái)人口不斷注入新鮮血液，而土地供給有限，只要經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)成功，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看還是易漲難跌，但會(huì)面臨短周期的調(diào)整。“好比一個(gè)人跑步，如果速度沖得太快，很快就跑不動(dòng)了?！?/p>

　　在郭亮看來(lái)，深圳的城市地位不如北京、上海，北京在2013年房?jī)r(jià)大漲后，2014年部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)向下回調(diào)了20%左右。他認(rèn)為，深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲后，必然會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。

　　實(shí)際上，目前市場(chǎng)已有下調(diào)跡象，信貸上也在收緊，今年7月，深圳五大國(guó)有銀行將首套房首付比例上調(diào)至四成，利率均有不同程度上浮，效果立竿見(jiàn)影，市場(chǎng)成交量迅速下滑，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，階段性見(jiàn)頂再次到來(lái)。

　　“我們覺(jué)得調(diào)整幅度在20%以上?！惫琳J(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年上漲幅度較小，今年是補(bǔ)漲，但市場(chǎng)已過(guò)分樂(lè)觀，找出各種支撐房?jī)r(jià)的理由，但下跌時(shí)這些原因會(huì)全部消失。與2010年一樣，在今年五六月樓市頂峰期間買房的人，預(yù)計(jì)又要站崗兩三年才能解套。

　　郭亮已在四月份開(kāi)始出貨，二季度賣了三套，他的計(jì)劃是，下半年籌集資金，明后年去市場(chǎng)上“撿便宜”。

　　如今，高華手里仍有8套房，價(jià)值數(shù)千萬(wàn)元，即便市場(chǎng)不斷有房產(chǎn)稅進(jìn)展加速的消息涌現(xiàn)，高華也無(wú)所畏懼，他認(rèn)為房產(chǎn)稅就是偽命題，好比賣菜的店鋪，稅費(fèi)漲后，要么菜價(jià)漲，要么倒閉關(guān)門，但關(guān)門對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處，同理，房產(chǎn)稅的成本最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

　　郭亮認(rèn)為未來(lái)十年仍是投資的好時(shí)機(jī)，只是中間會(huì)有曲折震蕩的短周期。

　　(應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中高華、郭亮、李金東均為化名)