一邊是庫(kù)存壓力在中期內(nèi)難以緩解、房?jī)r(jià)開始上漲、重點(diǎn)城市樓市前期泡沫化上漲后開始回調(diào)，一邊是6月底降息及各地降低購(gòu)房成本的政策效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，股市震蕩下部分資金回流樓市，這帶動(dòng)了上半年全國(guó)商品房銷售面積自去年以來首次回升。

　　6月樓市銷售增長(zhǎng)超預(yù)期，帶動(dòng)上半年全國(guó)商品房銷售面積自去年以來首次回升。今年前5個(gè)月，需求逐月改善，銷售面積累計(jì)同比下滑幅度持續(xù)收窄。6月銷售面積環(huán)比上月大增48.5%、同比增16.0%，帶動(dòng)上半年全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)3.9%(而前5個(gè)月下滑0.2%)。這其中，三、四線城市銷售改善為最大亮點(diǎn)。前5個(gè)月，三、四線城市樓市非常疲軟，而到了6月，30大重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比僅增長(zhǎng)8%(5月為16%)，這意味著6月銷售明顯改善要?dú)w功于三、四線城市發(fā)力。

　　銷售面積從年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%，一方面源于貨幣寬松明顯降低購(gòu)房成本——根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，6月525家銀行首套房貸平均利率5.43%，相當(dāng)于降息前基準(zhǔn)利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去庫(kù)存。為此，各地(特別是庫(kù)存高企的三、四線城市)密集出臺(tái)刺激政策，這在歷史上很罕見，如降低公積金提取門檻和用途，提高公積金貸款額度，打通公積金與商貸的轉(zhuǎn)化，加大財(cái)政補(bǔ)貼和契稅減免，實(shí)施購(gòu)房入戶，取消限價(jià)，調(diào)整普通住房?jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)等等，這是三四線城市快速去庫(kù)存并帶動(dòng)全國(guó)樓市止跌回升的主要原因。

　　6月末，盡管商品住宅待售面積同比增19.3%，但增幅較5月末減少2.6個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅待售面積減少191萬平方米，連續(xù)兩個(gè)月減少，庫(kù)存壓力最大的時(shí)候或已過去。但言及“庫(kù)存拐點(diǎn)到來”還為時(shí)太早。畢竟，商品房待售面積(6.6億平方米)仍在增加，相比5月增加了72萬，尤其商業(yè)辦公庫(kù)存仍在增加，而相對(duì)于5億平方米的住宅庫(kù)存，191萬平方米的庫(kù)存減少，比例太小。

　　目前來看，重點(diǎn)城市去庫(kù)存效果較好，其他城市庫(kù)存壓力仍舊未減。截至6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26091萬平方米，占全國(guó)商品住宅庫(kù)存的一半，同比增長(zhǎng)3.2%，絕對(duì)值相比5月減少1萬平方米，庫(kù)存規(guī)模連續(xù)4個(gè)月下跌。相比全國(guó)庫(kù)存走勢(shì)，35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，這表明全國(guó)其他城市庫(kù)存壓力仍舊未減。而且，庫(kù)存下降，還是在國(guó)家以行政命令(國(guó)土部37號(hào)文)，要求庫(kù)存過大城市，在今年要明顯減少住宅用地供應(yīng)直至?xí)和５那闆r下發(fā)生的。另外，如果考慮到已建未售和已批未建兩塊庫(kù)存，去庫(kù)存將是樓市中期內(nèi)(至少一年)的主題。

　　更為重要的是，判斷樓市未來走向的“3項(xiàng)先行指標(biāo)”(開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積、新開工)，并未明顯好轉(zhuǎn)。1至6月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比僅增長(zhǎng)0.1%，其中國(guó)內(nèi)貸款下降4.1%;開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅比1至5月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn);開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降15.8%，連續(xù)16個(gè)月下降，降幅比1至5月僅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，開發(fā)商仍舊處在去庫(kù)存的巨大壓力之中，加杠桿的積極性并不足。

　　近期，樓市出現(xiàn)了新變化:樓市未穩(wěn)和去庫(kù)存戰(zhàn)役難言獲勝的情況下，房?jī)r(jià)卻開始回升。上半年，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%，明顯大于銷售面積增幅，意味著房?jī)r(jià)在回升。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)回升勢(shì)頭更顯著，部分城市投資需求返潮，樓市有泡沫化傾向。上半年，“京滬深”房?jī)r(jià)超過每平方米3萬元，市區(qū)均價(jià)達(dá)到每平方米5萬，創(chuàng)歷史最高水平。深圳上半年房?jī)r(jià)上漲超過20%，熱點(diǎn)區(qū)域被過度炒作，房?jī)r(jià)上漲超過40%，投資需求超過2成。

　　通常，銷售面積連續(xù)3個(gè)月回升，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲壓力。但在中期內(nèi)在庫(kù)存壓力依舊巨大的情況下，房?jī)r(jià)上漲不利于去庫(kù)存順利推進(jìn)，也不利于自住性和改善型需求釋放，更不利于樓市夯實(shí)企穩(wěn)的基礎(chǔ)。而金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)一線城市樓市，也使樓市回升增加了變數(shù)。信貸收緊趨勢(shì)已形成，一線城市樓市回調(diào)或成趨勢(shì)。融360數(shù)據(jù)顯示，截至7月1日，在京滬穗深四大一線城市暫停房貸業(yè)務(wù)的銀行增至5家，此外，上海和深圳房貸收緊更明顯。從6月起，在滬商業(yè)銀行將首套房貸利率由原來的基準(zhǔn)利率0.85折上調(diào)到0.9折以上，二套房貸首付4成的銀行已難覓。

　　在深圳，商業(yè)銀行已提前采取措施規(guī)避前期暴漲后的風(fēng)險(xiǎn)。四大銀行中有三家將首套房貸首付成數(shù)從3成提高到了4成。除暫停房貸銀行外，其他銀行相繼提高了貸款利率，基準(zhǔn)利率下行已絕跡，取而代之的是普遍上浮5%至10%。同時(shí)，股市的財(cái)富效應(yīng)開始衰退，因股市大跌而出售或退訂房源的報(bào)道不時(shí)見諸報(bào)端;因前期鼓勵(lì)改善型需求而被激活的中高端項(xiàng)目，上半年去化率超過60%，但近期也出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。

　　7月首周，一線城市樓市成交量環(huán)比下降33%，二手住房?jī)r(jià)格下行開啟。在前期房?jī)r(jià)暴漲的深圳，二手房客戶上門量驟減，產(chǎn)權(quán)過戶遞件量下降17.5%，中原地產(chǎn)二手房業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)最近兩周分別下降8.3和18.9個(gè)百分點(diǎn)。前期概念性炒作嚴(yán)重的區(qū)域，如前海、南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等等，報(bào)價(jià)顯著下降。

　　總之，盡管全國(guó)樓市企穩(wěn)向回升過渡的良好趨勢(shì)顯現(xiàn)，但考慮到庫(kù)存壓力在中期內(nèi)難以緩解、房?jī)r(jià)開始上漲、重點(diǎn)城市樓市前期泡沫化上漲后開始回調(diào)，未來樓市仍將處于弱勢(shì)企穩(wěn)的局面。但同時(shí)，6月底降息及各地降低購(gòu)房成本的政策效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，股市震蕩下部分資金回流樓市，再加上“穩(wěn)增長(zhǎng)”對(duì)于樓市的托底，預(yù)計(jì)未來樓市銷售規(guī)模將呈穩(wěn)定或低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)