首套房首付比例最多能降低到20%，如果降低到10%的話，非常容易出現(xiàn)次貸危機(jī)?！边@是資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)的觀點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，如果有首套房?jī)?yōu)惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大?！凹幢闶且{(diào)低，90平米以下的普通房可以再減一成，非普通房30%比例并不高，沒(méi)必要下調(diào)”。

　　首套房首付比例有降低可能性政策落實(shí)成難題

　　今年3月底，國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于二套房?jī)?yōu)惠的“330”新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，成交量上漲。CREIS重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。在價(jià)格方面，4月份百城房?jī)r(jià)跌幅收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。

　　中央層面連續(xù)出臺(tái)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，近日也有媒體報(bào)道預(yù)測(cè)稱(chēng)，首套房首付三成可適當(dāng)調(diào)整，到底是否可能出臺(tái)關(guān)于首套房的優(yōu)惠政策？這引來(lái)人們無(wú)數(shù)猜想。

　　韓世同指出，國(guó)家層面可能在出關(guān)于首套房?jī)?yōu)惠的政策，但是商業(yè)銀行不執(zhí)行，政策也變得沒(méi)有用?！熬秃孟癞?dāng)初，央行也不斷向商業(yè)銀行喊話，要求降低個(gè)人房貸的利率，但是銀行都不一定操作和執(zhí)行，就造成這方面的喊話變成了空喊”。

　　根據(jù)央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者了解，關(guān)于二套房?jī)?yōu)惠政策的落實(shí)情況，目前大概只有20%-30%的銀行落實(shí)了這個(gè)政策，而且還是中小銀行，有70%的銀行還沒(méi)有落實(shí)。“這種情況其果不能夠?qū)崿F(xiàn)的話，現(xiàn)在再做首套房方面的優(yōu)惠，我覺(jué)得可能不太現(xiàn)實(shí)?！表n世同對(duì)記者說(shuō)道。

　　楊紅旭表示，除非家居市場(chǎng)進(jìn)程不順利或者再次出現(xiàn)低迷，才會(huì)加大支持首套房的力度。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，首套房首付比例有下滑的空間，但是首套房的利率是由商業(yè)銀行所主導(dǎo)，考慮自己的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，商業(yè)銀行是不可能打七折的，現(xiàn)在一般大城市是打九五折為主，少數(shù)打九折。中央政府不可能強(qiáng)迫商業(yè)銀行大幅度打折，如果有首套房?jī)?yōu)惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。

　　韓世同建議，在政策落地的時(shí)候，要顧及到商業(yè)銀行的想法，要調(diào)研看銀行目前的顧慮和問(wèn)題在哪，是不是利潤(rùn)指標(biāo)的問(wèn)題。對(duì)于要保持比較低的利率去優(yōu)惠購(gòu)房人群，同時(shí)要讓商業(yè)銀行去承擔(dān)這種利差的損失，他們的積極性肯定要打折扣。除非從根本制度上調(diào)整和改變，否則在現(xiàn)行的模式下，這個(gè)問(wèn)題難解決。

　　降低首套房首付比例的關(guān)鍵是金融市場(chǎng)化程度提高

　　據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)(如美國(guó)、澳大利亞和中國(guó)香港地區(qū))，凡是首次購(gòu)房，在任何時(shí)候都可以享受最低10%的首付比例。

　　為何在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)首套房的首付比例可以降至這么低？楊紅旭告訴央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“一方面是由于發(fā)達(dá)國(guó)家金融市場(chǎng)化程度比中國(guó)要高，金融機(jī)構(gòu)和放貸機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)購(gòu)房者有一個(gè)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。中國(guó)的金融市場(chǎng)化程度沒(méi)那么高，銀行體系是國(guó)有銀行為主導(dǎo)，設(shè)定兩三成首付比例是在加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的門(mén)檻。另一方面，發(fā)達(dá)國(guó)家金融衍生品比較多，住房抵押貸款可以再次進(jìn)入衍生化，衍生出類(lèi)似MBS(抵押支持債券或者抵押貸款證券化)，但是中國(guó)目前沒(méi)有這個(gè)途徑，只是鼓勵(lì)MBS，但是沒(méi)有大部分推廣。中國(guó)隨著金融市場(chǎng)化的程度不斷提高，隨著房地產(chǎn)金融衍生品的逐漸豐富，這兩個(gè)條件具備之后，才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水平”。

　　韓世同也強(qiáng)調(diào)，“這個(gè)10%很多是由國(guó)家的住房銀行來(lái)提供優(yōu)惠的貸款利率，我們現(xiàn)在的商業(yè)銀行是由它們自行消化利差。商業(yè)銀行如果對(duì)首次置業(yè)的人群最優(yōu)惠，造成的利差損失如果有人能夠幫它補(bǔ)貼，這樣執(zhí)行起來(lái)一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有”。

　　據(jù)悉，美國(guó)有房地美和房利美，是官方的一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，均為私人擁有的上市公司，它們作為聯(lián)邦法律創(chuàng)建的“政府贊助企業(yè)”，可以享受特殊的權(quán)利，包括可以免交各種聯(lián)邦及州政府的稅收，并且享受來(lái)自美國(guó)財(cái)政部的金額均為22.5億美元的信貸支持。這兩家公司共同負(fù)責(zé)建立美國(guó)房地產(chǎn)貸款的二級(jí)市場(chǎng)，其發(fā)行的以房地產(chǎn)為抵押品的MBS債券總額高達(dá)4萬(wàn)億美元。它們幫助補(bǔ)充抵押資金的供給，并讓購(gòu)房者能夠獲得資金支持。

　　因此，韓世同建議，“我們可以專(zhuān)門(mén)成立住房銀行，像美國(guó)的房地美和房利美，解決按揭的首付利率的問(wèn)題，這個(gè)作為一項(xiàng)國(guó)策來(lái)操作的話會(huì)更好一些。對(duì)首次置業(yè)的人給予終生一次的優(yōu)惠享受，應(yīng)該從頂層設(shè)計(jì)上來(lái)重新考慮”。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)：中央層面沒(méi)有大動(dòng)作市場(chǎng)走向取決于開(kāi)發(fā)商

　　楊紅旭稱(chēng)，“三月下旬內(nèi)部已經(jīng)出了三個(gè)新政，國(guó)家的支持力度很大，中央層面不會(huì)有很大的動(dòng)作，地方政府救市政策可能進(jìn)一步升級(jí)”。他認(rèn)為，政府接下來(lái)會(huì)在保障房尤其是棚改房方面加大力度，通過(guò)收購(gòu)一定的存量房去用作安置房和保障房，這是中央方針，地方政府落實(shí)還會(huì)有一定的差距。

　　對(duì)于如何消化庫(kù)存，韓世同認(rèn)為，降低二套房的首付，一線城市限購(gòu)政策取消，這些行政性的措施進(jìn)一步松綁，再加上央行降息降準(zhǔn)政策的配合，去庫(kù)存的效果過(guò)就會(huì)更明顯?！绷硪环矫?，他指出，“市場(chǎng)的走向不能光等國(guó)家的優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商的積極努力配合是關(guān)鍵。增加優(yōu)惠給予折扣，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，都是有利于促進(jìn)成交和降低庫(kù)存。市場(chǎng)的走向取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)的態(tài)度”。