北京二手房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲

　　1月新房成交均價(jià)較去年12月漲7.4%

　　經(jīng)過(guò)了去年12月的網(wǎng)簽量大幅翹尾之后，2015年的1月份北京市新房、二手房成交量雙雙沖高回落。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月北京新房網(wǎng)簽量回落至萬(wàn)套以下水平，二手房網(wǎng)簽量也較去年12月有小幅回落。不過(guò)，從同比上看，今年1月新房、二手房成交量與去年1月同期相比分別上漲40.2%、45.2%，成交量仍然處于持續(xù)運(yùn)行高位。價(jià)格方面，新房和二手房與去年12月相比均上漲。

　　新房：新房網(wǎng)簽跌破萬(wàn)套

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市新房住宅網(wǎng)簽量為9687套，比去年12月大幅回落51.3%，比去年1月增長(zhǎng)40.2%。

　　在價(jià)格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均價(jià)為27657元/平米，比去年12月增長(zhǎng)7.4%，比去年1月增長(zhǎng)5.9%。庫(kù)存方面，北京市新房庫(kù)存為85835套，依然位于85000套以上的較高水平。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)了2014年12月在開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)、自住房保障房等網(wǎng)簽集中等因素影響下的網(wǎng)簽放量之后，1月北京住宅新房市場(chǎng)網(wǎng)簽量回落在意料之中。盡管環(huán)比的下滑幅度超過(guò)五成，但9500套左右的網(wǎng)簽量仍然顯著高于2014年月均8252套的水平，顯示出新房市場(chǎng)在去年四季度至今密集利好影響下成交量復(fù)蘇反彈的特征。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，1月份，北京市90平米及以下的新房成交量在月度成交套數(shù)中占比達(dá)到64.35%的高位，成交均價(jià)僅為18450元/平米。自2014年1月至今，90平米及以下的新房成交量在震蕩中拉出逐步上揚(yáng)的曲線，在9月份至今，這一勢(shì)頭表現(xiàn)得尤其明顯。

　　二手房：連續(xù)3月成交破萬(wàn)

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015年1月，北京二手房成交量達(dá)到12738套，雖然環(huán)比去年12月的14671套下調(diào)了13%，但同比則上漲了45%。自去年11月以來(lái)的連續(xù)第3個(gè)月單月成交突破萬(wàn)套。

　　從價(jià)格上看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份的北京二手房成交價(jià)格達(dá)到了每平米3.04萬(wàn)，環(huán)比去年12月的每平米3.01萬(wàn)再次上漲1%，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比上漲。1月北京二手房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)相比去年12月份基本平穩(wěn)，客戶與房源的供應(yīng)比例為6.42，相比去年11月的6.2有所上漲，但依然低于去年10月份的7.56，整體看，二手房市場(chǎng)的需求依然旺盛，降息及公積金政策的利好對(duì)1月份市場(chǎng)的提振影響比較大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在過(guò)往北京樓市的成交歷史看，二手房成交量單月在萬(wàn)套以上的情況下，房?jī)r(jià)基本都處于企穩(wěn)反彈的趨勢(shì)，在目前看，北京二手房成交量已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月維持在萬(wàn)套以上，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整。

　　市場(chǎng)心態(tài) 二手房業(yè)主入市意愿降低

　　記者近日在多個(gè)二手房門(mén)店調(diào)查顯示，隨著二手房連續(xù)3個(gè)月的成交復(fù)蘇，目前業(yè)主心態(tài)逐漸穩(wěn)定，繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力也明顯下降，議價(jià)空間持續(xù)減小，特別是在降息等的實(shí)質(zhì)利好刺激下，部分房源已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)上調(diào)價(jià)格趨勢(shì)。

　　“隨著降息及公積金政策的利好，近期來(lái)看房和咨詢買(mǎi)房的二手房買(mǎi)家增多，不少買(mǎi)家擔(dān)心春節(jié)后市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，現(xiàn)在都有些比較著急抓緊買(mǎi)房，反倒是業(yè)主現(xiàn)在入市積極性沒(méi)有去年那么迫切，不少業(yè)主對(duì)價(jià)格和付款要求比前幾個(gè)月要苛刻。”位于西城區(qū)的某二手房中介人員表示。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年四季度北京二手房的平均議價(jià)空間為2.8%，低于三季度的3.5%。而在2015年1月份，平均議價(jià)空間繼續(xù)縮小為2.5%。

　　張大偉表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，房?jī)r(jià)水平和市場(chǎng)預(yù)期成為影響買(mǎi)房者和業(yè)主入市心理的主要因素。從買(mǎi)房者方面來(lái)看，持續(xù)的利好政策刺激以及事實(shí)上的房?jī)r(jià)企穩(wěn)促使其入市意愿增加。而從業(yè)主方面來(lái)看，不急售業(yè)主在當(dāng)前價(jià)格逐漸企穩(wěn)反彈的情況下，入市的意愿降低。

　　展望 2月住宅網(wǎng)簽量將走低

　　對(duì)于2月市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，隨著傳統(tǒng)假日春節(jié)的臨近，樓市在假期因素影響下進(jìn)入盤(pán)整狀況，預(yù)計(jì)2月整體市場(chǎng)將進(jìn)入假期狀態(tài)。

　　胡景暉認(rèn)為，盡管有著諸多利好的疊加效應(yīng)，但隨著春節(jié)假期的臨近，北京新房市場(chǎng)將進(jìn)入全年最淡季，網(wǎng)簽量也將再度走低。未來(lái)2月份新房市場(chǎng)價(jià)格將小幅回調(diào)，2月北京新房市場(chǎng)量、價(jià)小幅回落的情況很可能出現(xiàn)。

　　張大偉分析表示，從最近北京2個(gè)月的實(shí)際成交量看，樓市后市走勢(shì)依然不明朗。雖然隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整，但整體經(jīng)濟(jì)的弱勢(shì)將影響北京2015年初房地產(chǎn)市場(chǎng)依然難有大幅上漲的可能性，2015年一季度市場(chǎng)依然以穩(wěn)定為主。

　　2月份市場(chǎng)淡季狀況從新房入市情況可見(jiàn)一斑，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年2月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個(gè)純新盤(pán)，以及包含常楹公元·自由派、中建·國(guó)際港、領(lǐng)秀慧谷等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。從歷史情況來(lái)看，歷年春節(jié)期間均沒(méi)有項(xiàng)目入市情況，而春節(jié)所在月份也會(huì)成為全年入市數(shù)量最少的一個(gè)月份。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，春節(jié)是中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日當(dāng)中最重要的一個(gè)，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)無(wú)論是買(mǎi)方還是賣方其關(guān)注點(diǎn)都不在房子上，而是要回“家”過(guò)年。另外北京市的城市特質(zhì)也有其特殊性，由于外來(lái)人口居多，春節(jié)期間基本都奔赴各地回家過(guò)年，與二三線城市春節(jié)迎來(lái)人口聚集高峰正相反，北京市的大大小小住宅小區(qū)假期期間幾近成為一座座“空城”，因此春節(jié)期間一般項(xiàng)目售樓處都是門(mén)庭冷落，也鮮有成交，基于此開(kāi)發(fā)商在這期間也不會(huì)費(fèi)太多心力在營(yíng)銷上。因此2015年的2月份也將成為全年供應(yīng)的最低點(diǎn)。

　　土地市場(chǎng) 宅地樓面均價(jià)上漲25%

　　隨著1月30日綠地以45.16億元的總價(jià)、27%的溢價(jià)率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場(chǎng)1月份交易落幕。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京土地市場(chǎng)在1月份已經(jīng)完成共計(jì)12宗、建設(shè)用地面積共92.71萬(wàn)平米的土地成交，比去年1月減少14宗，建設(shè)用地面積減少40.07%；其中宅地成交6宗，比去年1月減少5宗，規(guī)劃建筑面積143.45萬(wàn)平米，比去年1月減少31.2%。

　　在土地的成交金額方面，1月份全月北京市土地出讓總金額達(dá)342.28億元，比去年1月減少26.83%；其中宅地出讓總金額達(dá)235.86億，比去年1月減少13.9%。

　　在土地的平均樓面價(jià)方面，1月份出讓的12宗土地平均樓面價(jià)達(dá)到14253元/平米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價(jià)達(dá)16442元/平米，比去年1月上漲25.1%。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從2015年1月份土地成交的實(shí)際情況來(lái)看，2015年1月土地市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意。具體體現(xiàn)為市場(chǎng)成交宗數(shù)、面積、土地出讓金總額等指標(biāo)的同比顯著回落，以及土地市場(chǎng)成交熱度的相對(duì)降溫。不過(guò)土地市場(chǎng)降溫表現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的是平均樓面價(jià)的顯著攀升，北京1月土地市場(chǎng)表現(xiàn)出成交量跌、價(jià)漲的特征。

　　胡景暉認(rèn)為，1月土地市場(chǎng)降溫主要是由于：在去年樓市成交放緩、房?jī)r(jià)調(diào)整的大背景下，由于多方面原因影響，土地價(jià)格仍然攀高，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地難度居高不下、拿地后的規(guī)劃建設(shè)也面臨難題，加上對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的看淡，導(dǎo)致部分企業(yè)的拿地?zé)崆橛兴鶞p退。

　　全國(guó) 百城住宅均價(jià)8個(gè)月來(lái)首次止跌

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年1月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10564元/平方米，環(huán)比在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后，本月首次止跌，微漲0.21%。其中，北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。

　　報(bào)告顯示，2015年1月，100個(gè)城市中，住宅價(jià)格環(huán)比2014年12月上漲的城市個(gè)數(shù)為44個(gè)，較上月增加14個(gè)。漲幅居前十位的城市依次是：鞍山、泉州、廈門(mén)、濟(jì)南、洛陽(yáng)、北京、汕頭、聊城、揚(yáng)州、太原。其中，鞍山上漲2.2%，漲幅居首位；泉州、廈門(mén)、濟(jì)南、洛陽(yáng)、北京、汕頭、聊城、揚(yáng)州漲幅在1%-2%之間，太原漲幅為0.97%。其他環(huán)比上漲的34個(gè)城市中，西寧、湖州等16個(gè)城市漲幅在0.5%-0.96%(含0.96%)之間；沈陽(yáng)、蘭州等13個(gè)城市漲幅在0.1%-0.5%之間；湛江、哈爾濱等5個(gè)城市漲幅在0.1%以內(nèi)。

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1月十大城市住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。具體來(lái)看，十大城市中6個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月增加1個(gè)，依次為北京、上海、重慶(主城區(qū))、深圳、杭州、廣州。其中，北京住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位；其他5個(gè)城市漲幅均在1%以內(nèi)。成都、武漢、天津、南京環(huán)比下跌，跌幅均在1%以內(nèi)，其中成都環(huán)比跌幅最大，下跌0.88%。

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，受需求釋放、供應(yīng)減少影響，短期內(nèi)主要城市庫(kù)存壓力稍有緩解。展望未來(lái)，政策環(huán)境和貨幣環(huán)境趨于寬松，市場(chǎng)信心增強(qiáng)，樓市將進(jìn)一步回暖，價(jià)格平穩(wěn)回升。從不同城市來(lái)看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價(jià)格趨于企穩(wěn)；但多數(shù)三四線城市短期需求飽和，過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)突出，去化壓力較大，未來(lái)房?jī)r(jià)仍存下行壓力。