中新網(wǎng)1月29日電 借著奧巴馬醫(yī)改的東風(fēng)，美國(guó)有更多老人能負(fù)擔(dān)得起養(yǎng)老院的費(fèi)用，這也使得養(yǎng)老類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)(Senior Housing)供不應(yīng)求。某些地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)甚至一直“滿員”，需要排隊(duì)等待入住。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將此視作是新的投資機(jī)會(huì)。隨著基金公司、私募進(jìn)入市場(chǎng)，養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)價(jià)格走高，回報(bào)率從之前的兩位數(shù)跌落至7%-9%。

　　美國(guó)養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)已發(fā)展35年 體系與法規(guī)完善

　　養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)自1980年在美國(guó)初具雛形以來(lái)，已經(jīng)歷了35個(gè)年頭。這35年的發(fā)展也使其成立了一套完整的體系與法規(guī)。按照服務(wù)專(zhuān)業(yè)程度的不同，美國(guó)的養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)可以分為五種類(lèi)型。

　　第一類(lèi)是Active Adult Communities and Senior Apartments，這類(lèi)型養(yǎng)老地產(chǎn)主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務(wù)有日常娛樂(lè)活動(dòng)，豐富老人的生活。

　　第二類(lèi)主要為老年人提供家政服務(wù)，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡(jiǎn)稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類(lèi)地產(chǎn)大多是出租的為主。

　　第三類(lèi)是比ILFs提供更多服務(wù)的Assisted Living Facilities，簡(jiǎn)稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆癥)患者等沒(méi)有生活自理能力的老年人。

　　第四類(lèi)可提供最高等級(jí)服務(wù)的社區(qū)，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營(yíng)業(yè)。主要為老人提供日常的醫(yī)療服務(wù)，出院后護(hù)理、恢復(fù)。這類(lèi)社區(qū)的支出大部分由美國(guó)社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)承擔(dān)(Medicare/Medicaid)。

　　第五類(lèi)可以提供“一站式”服務(wù)，可以說(shuō)是以上4種類(lèi)型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡(jiǎn)稱為CCRCs。社區(qū)內(nèi)既提供醫(yī)療服務(wù)，也提供家政、三餐服務(wù)等，可以算作是養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)中的“頂配”。

　　投資不足 美國(guó)養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)供不應(yīng)求

　　1990年之后，養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)的供給就一直處于下滑狀態(tài)。到2002年，新建養(yǎng)老地產(chǎn)較1999年下滑了近80%，這一現(xiàn)象主要?dú)w結(jié)于投資者目標(biāo)轉(zhuǎn)移，資本輸入減少。在過(guò)去的幾年里，開(kāi)發(fā)商重新重視養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)，新開(kāi)工項(xiàng)目如雨后春筍。然而，這些新項(xiàng)目仍不能完全滿足需求。

　　在需求方面，自2000年以來(lái)，65歲以上人口就一直處于與穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，每年約有50萬(wàn)人加入“65+大家庭”。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)：2030年，美國(guó)65歲以上老人將占總?cè)丝诘?0%左右。人口老齡化也為養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)提供了發(fā)展契機(jī)，該市場(chǎng)將會(huì)從幕后走到臺(tái)前，成為主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。

2012年全美各年齡段占總?cè)丝诎俜直?/p>

　　老年人口眾多 美國(guó)養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大

　　在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養(yǎng)老需求產(chǎn)生巨大的缺口，美國(guó)養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)的潛力巨大。

　　首先是二戰(zhàn)后的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國(guó)貢獻(xiàn)了8千多萬(wàn)人口，是美國(guó)有史以來(lái)持續(xù)出生人口最多的一代。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這類(lèi)人群占總?cè)丝诘?6.7%，每年支出達(dá)到2萬(wàn)億美元。

　　然后是沉默的一代，大約有5千萬(wàn)人出生在1925-1945年的大蕭條時(shí)代，他們其中的大多數(shù)已經(jīng)退休。

　　最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬于“二戰(zhàn)老人”，他們中的大多數(shù)都經(jīng)歷過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)的洗禮。由于年事已高，這一代人需要更專(zhuān)業(yè)的護(hù)理。

1960-2012年美國(guó)人均壽命走勢(shì)圖

　　開(kāi)發(fā)養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)需層層審批 存在運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)滲透風(fēng)險(xiǎn)

　　中國(guó)投資者進(jìn)入該市場(chǎng)最大的挑戰(zhàn)就是獲得審批。養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)要求相當(dāng)之高，需要獲得聯(lián)邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關(guān)從業(yè)資格，因此初入市場(chǎng)的投資者往往會(huì)應(yīng)接不暇。

　　此外，美國(guó)醫(yī)保政策也與該行業(yè)息息相關(guān)。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來(lái)源就是政府醫(yī)療補(bǔ)助，因此他們也面臨諸多政策限制。

　　其他風(fēng)險(xiǎn)還包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)滲透風(fēng)險(xiǎn)等。投資者在涉足該市場(chǎng)之前一定要做足功課。

　　高品質(zhì)品牌社區(qū)受青睞 建立品牌化老年公寓勢(shì)在必行

　　NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管養(yǎng)老類(lèi)地產(chǎn)供不應(yīng)求，但是大多數(shù)老人還是傾向于高服務(wù)質(zhì)量的品牌社區(qū)。同時(shí)，在家庭年收入超過(guò)$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區(qū)，大多數(shù)老人仍然與子女居住，或者獨(dú)居。這點(diǎn)也從側(cè)面顯示出中產(chǎn)階級(jí)老人更愿意、也更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力負(fù)擔(dān)老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢(shì)在必行。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)