2014年12月26日，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2014-2015》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)發(fā)布，多位專(zhuān)家對(duì)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2014-2015》進(jìn)行了解讀。專(zhuān)家認(rèn)為，2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入三重調(diào)整階段，明年房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)整體下滑趨勢(shì)，部分一線城市有回暖可能。

　　2014年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入三重調(diào)整階段

　　《報(bào)告》中指出，全國(guó)85個(gè)城市的房地產(chǎn)投資金額從2013年到2014年的呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)，一線城市比去年同期上升了2.1%。上述城市中房地產(chǎn)新開(kāi)工面積較2013年處下降趨勢(shì)。從各個(gè)城市具體的情況來(lái)看，一線城市呈正增長(zhǎng)，二線城市中有7個(gè)城市正增長(zhǎng)，23個(gè)城市負(fù)增長(zhǎng)，三、四線城市中31個(gè)城市負(fù)增長(zhǎng)。

　　縱觀2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，2014年住房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了逐步加深的三重調(diào)整，2014一季度進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性調(diào)整階段，到了三季度，進(jìn)入了全面調(diào)整階段，這次調(diào)整標(biāo)志著新時(shí)代的到來(lái)，從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　倪鵬飛解釋了三重調(diào)整期:第一，是長(zhǎng)期走勢(shì)的調(diào)整。原來(lái)住房一直處在緊張短缺的狀態(tài)，導(dǎo)致過(guò)去二十多年房地產(chǎn)一直處于快速增長(zhǎng)階段，但2013年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到了33平米，潛在供給還在大量增加，供求格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變;第二是中期調(diào)整;第三是短期的調(diào)整，從1998年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每三年左右都會(huì)有個(gè)周期性的波動(dòng)，從2008年的報(bào)告就可以看出來(lái)。

　　課題組成員楊慧認(rèn)為，導(dǎo)致主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)2013-2014年出現(xiàn)較大幅度變化，是2013年出現(xiàn)的增速高基數(shù)致2014年出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，此外還有信貸收緊以及市場(chǎng)預(yù)期悲觀等因素導(dǎo)致。

　　明年房?jī)r(jià)或繼續(xù)下滑 一線城市有回暖可能

　　《報(bào)告》研究認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是個(gè)L形的調(diào)整，到2015年雙重分化的狀態(tài)下，調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)出乏力的態(tài)勢(shì)。但部分一二線城市，特別是一線城市的調(diào)整和回暖在2015年有可能會(huì)實(shí)現(xiàn)。

　　對(duì)此，倪鵬飛表示，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢(shì)。在四大背景、三期重合以及買(mǎi)方市場(chǎng)到來(lái)的階段，此次住房調(diào)整與之前相比，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，速度會(huì)更慢，程度會(huì)更深，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入減速的常態(tài)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華則認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化，對(duì)以前房?jī)r(jià)非常樂(lè)觀的人已經(jīng)開(kāi)始反思房?jī)r(jià)是不是能夠繼續(xù)上漲。從供給方面來(lái)講，潛在的供給量非常嚴(yán)重，而從需求方面來(lái)講，隨著金融市場(chǎng)的進(jìn)一步改革，人們的投資渠道進(jìn)一步增加，未來(lái)一年房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下滑。

　　保障房開(kāi)工3108萬(wàn)套 已完成目標(biāo)的86.33%

　　《報(bào)告》中數(shù)據(jù)顯示，2011年到2014年9月底我國(guó)已經(jīng)開(kāi)工3108萬(wàn)套保障房，完成了“十二五”提出目標(biāo)的86.33%。從2010-2012年期間，西部地區(qū)住房社會(huì)保障投入比較大，北京、甘肅、陜西住房保障投入指數(shù)都名列前4名，但是廣東、遼寧、福建、山東的保障投入指數(shù)相對(duì)低。

　　據(jù)課題組成員姜雪梅介紹，我國(guó)在保障房建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，其建設(shè)模式和產(chǎn)權(quán)模式形成了多樣化發(fā)展，其中是共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)，解決了經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題，截至今年9月底，我國(guó)已累計(jì)解決了4000多萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)家庭住房保障，其中1900萬(wàn)戶(hù)是城鎮(zhèn)低收入家庭，保障房管理日趨規(guī)范。北京、四川成都也相繼出臺(tái)了一些規(guī)范性文件，規(guī)范了保障房體系制度的建設(shè)和管理，部分城市已經(jīng)完成了公租房和廉租房運(yùn)行，提高了工作效率，減少了管理成本。

　　她還表示，目前我國(guó)保障房制度也存在一些問(wèn)題，例如監(jiān)管不到位、管理漏洞比較大、資金缺口較大等等。未來(lái)有關(guān)部門(mén)還是應(yīng)該出臺(tái)提高保障房資金使用效益，嚴(yán)格審核資金用途，降低成本，積極提高中低收入群體的住房可支付能力等措施。