隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境的變化和資本市場進(jìn)入上升新周期的形態(tài)確定，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣和微觀財(cái)富增長背離的大背景下，我國居民投資方式將日趨多元，在不動(dòng)產(chǎn)投資品種上有了更多選擇，流動(dòng)資產(chǎn)投資占比將提升，另類投資將越來越受到市場的歡迎。

　　隨著房地產(chǎn)市場的一輪深度調(diào)整，資本市場在經(jīng)歷了七年的低迷后重新走向活躍，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣和微觀財(cái)富增長出現(xiàn)了四年來的首次背離。9月交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)調(diào)查報(bào)告顯示，國內(nèi)居民家庭財(cái)富配置也在發(fā)生深刻變化。

　　過去十年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時(shí)段的爆發(fā)式發(fā)展，激發(fā)了一股空前的全民炒房熱情。不少投資者在房地產(chǎn)市場上獲取了豐厚的回報(bào)。交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)調(diào)查顯示，大多數(shù)城市居民家庭這十年來積累的不動(dòng)產(chǎn)迅速增值，因而資產(chǎn)價(jià)值較高，大約占家庭總資產(chǎn)的四分之三。絕大多數(shù)家庭持有的不動(dòng)產(chǎn)為房產(chǎn)，僅少數(shù)擁有商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。家庭排在二位的大資產(chǎn)是投資理財(cái)，主要包括股票、基金和理財(cái)?shù)鹊?，?chǔ)蓄在家庭財(cái)富配置中的占比逐漸下降，大多家庭僅有少量儲(chǔ)蓄用于預(yù)防性需求，而投資理財(cái)比重逐漸提升，未來發(fā)展空間較大。比較起來，收藏品在國內(nèi)家庭財(cái)富配置中的比例最小。

　　一般來說，經(jīng)濟(jì)的繁榮興旺有利于居民收入的增加，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨緊，企業(yè)利潤下降時(shí)，居民增收的難度也會(huì)加大。看交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)四年來的走勢，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與財(cái)富景氣指數(shù)基本上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。單在上月的指數(shù)調(diào)查中，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)與財(cái)富景氣指數(shù)出現(xiàn)了反向，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)向下，而財(cái)富景氣指數(shù)向上。

　　據(jù)筆者的觀察，財(cái)富景氣指數(shù)的回升很大程度上是受收入增長和投資意愿向上拉動(dòng)的影響。如果再進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年二季度以來股市行情的逐漸升溫對(duì)居民家庭財(cái)富景氣的影響非常大。由于工資收入和前一階段相比并沒有太大變化，因此帶動(dòng)收入增長的最主要的因素是投資收益。調(diào)查結(jié)果也顯示，本期投資收益是上升最顯著的二級(jí)指標(biāo)，漲幅達(dá)到14個(gè)百分點(diǎn)。從具體的投資品種看，相比去年下半年，今年以來大多投資品的投資回報(bào)率是回落的，比如黃金、理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融等。而滬深股市從7月一掃頹勢開始連續(xù)上漲，與之相關(guān)的證券投資基金收益也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，帶動(dòng)了居民家庭財(cái)富的增長。

　　滬深股市兩個(gè)多月來的回暖，除了與啟動(dòng)“滬港通”的預(yù)期和新股發(fā)行改革提振作用外，也與我國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的一些積極變化大有關(guān)聯(lián)。雖然近期主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)依然疲弱，比如房地產(chǎn)投資下滑、新開工項(xiàng)目不足、制造業(yè)通縮壓力加大等等，但在另一方面，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)也有了一系列積極變化，比如外需回暖帶動(dòng)出口增長、實(shí)際消費(fèi)增速保持平穩(wěn)、服務(wù)業(yè)增長和就業(yè)勢頭良好。由此預(yù)計(jì)，四季度經(jīng)濟(jì)將緩中趨穩(wěn)，今年經(jīng)濟(jì)增速或?qū)⒙湓?.4%左右。明年經(jīng)濟(jì)增長仍能在合理區(qū)間運(yùn)行，進(jìn)而為股市的健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　變化最大的，無疑是房地產(chǎn)市場，在限貸政策放松前，不動(dòng)產(chǎn)投資意愿已在回升，各地房屋庫存高企與需求釋放不足的現(xiàn)象并存。從指數(shù)調(diào)查來看，今年以來，國內(nèi)居民家庭對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資意愿一直處于不景氣區(qū)間，住房需求不足很大程度上是由市場觀望所致，并非真實(shí)需求大幅下降。9月30日，央行[微博]和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，加大了金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持，不僅從“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“只認(rèn)房”，還開了三套房貸的口子，給予自住型購房需求以較大力度的支持。本期交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，雖然不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)還在往下走，但預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿在7月已達(dá)到階段底部并在9月開始回升。限貸放松政策的逐步落實(shí)，提振了相當(dāng)一部分購房者的入市信心，帶動(dòng)成交量的上漲。由于市場調(diào)整慣性的存在，各地樓市成交量預(yù)計(jì)并不會(huì)迅速上升，房價(jià)難有快速上漲的可能，但銷售量的回升對(duì)提升市場信心功莫大焉。

　　不過，眼下還有三個(gè)短期影響樓市走向的不確定因素。其一，購房意愿回升具有不確定性，本期預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的回升能否帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿總指數(shù)的回升，還需要繼續(xù)觀察；其二，房貸新政的落實(shí)效果具有不確定性，在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然較大且負(fù)債成本上升的情況下，各商業(yè)銀行可能會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境和自身情況執(zhí)行房貸利率優(yōu)惠，利率的優(yōu)惠幅度可能不如市場預(yù)期；其三，金融創(chuàng)新步伐的不確定性，《通知》鼓勵(lì)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)的方式，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款的投放能力，如果該政策能夠逐步落地，當(dāng)然有助于在一定程度上盤活住房抵押貸款的存量資金，提升商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸支持的能力，進(jìn)而擴(kuò)大房貸投放額度。但就目前而言，發(fā)行住房抵押貸款支持證券的市場條件尚有待進(jìn)一步完善，而市場利率水平偏高也會(huì)影響發(fā)行這類證券的積極性。

　　展望未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境的變化和資本市場進(jìn)入上升新周期的形態(tài)確定，國內(nèi)居民家庭財(cái)富配置房地產(chǎn)比例過高的局面將逐漸改觀。投資方式將日趨多元，流動(dòng)資產(chǎn)投資占比將提升，另類投資將越來越受到市場的歡迎。

　　在不動(dòng)產(chǎn)投資品種上，在城鎮(zhèn)化和人口老齡化的大趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價(jià)值將越來越高；投資渠道上，不僅可通過房屋買賣或出租方式直接參與不動(dòng)產(chǎn)投資，隨著房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，未來居民家庭還可通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的方式間接配置房地產(chǎn)投資。

　　隨著資本市場的發(fā)展將帶動(dòng)股市和基金投資增多，特別是滬港通開通在即，將打通境內(nèi)居民的海外投資渠道，境外投資需求增。與此同時(shí)，隨著利率市場化向縱深推進(jìn)，理財(cái)、保險(xiǎn)、信托、私募等都將獲得長足發(fā)展，必將極大豐富國內(nèi)居民家庭的投資方式選擇。另類投資雖然在我國起步較晚，但隨著高凈值人群的迅速增長，高端紅酒、藝術(shù)品、鉆石珠寶、手表等先后已成為投資新寵，其投資需求正將逐漸擴(kuò)大，發(fā)展前景將變得十分廣闊。