“限購(gòu)”可謂樓市調(diào)控的殺手锏，而面對(duì)2014年一路下行的樓市，全國(guó)各城市紛紛為限購(gòu)政策松綁。截至目前，僅有北上廣深四個(gè)一線城市及海南三亞仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，而這僅有的5個(gè)城市也時(shí)常傳來“松綁”傳言。

　　近日，限購(gòu)政策最嚴(yán)厲、被業(yè)內(nèi)認(rèn)為最難“松綁”的北京就被傳決策層正在商討“松綁”自2010年就開始執(zhí)行的限購(gòu)政策，內(nèi)容包括廢除二手房不滿五年交易需征收20%差額稅，以及放寬非京籍五年納稅或社保的資格審核。

　　北京市住建委迅速辟謠稱，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管限購(gòu)松綁已經(jīng)是大趨勢(shì)，但由于北京的特殊性，其限購(gòu)政策至少在近期是難以解禁。那么，若北京樓市松動(dòng)限購(gòu)，契機(jī)到底是什么？業(yè)內(nèi)人士表示，取消限購(gòu)，北京樓市還需要闖過房?jī)r(jià)、人口、經(jīng)濟(jì)壓力和培育成熟市場(chǎng)四大關(guān)。

　　第1關(guān) 北京房?jī)r(jià)仍較高

　　2010年限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)是以抑制投機(jī)客戶炒房、抑制房?jī)r(jià)過快上漲為立足點(diǎn)，執(zhí)行4年來，高房?jī)r(jià)仍是北京樓市難以回避的事實(shí)。

　　“北京樓市現(xiàn)在有些調(diào)整，問題不是限購(gòu)，不是沒人想買房，是房?jī)r(jià)太高，消費(fèi)需求在觀望?！弊〗ú空哐芯恐行脑敝魅瓮醌k林表示，北京是一個(gè)國(guó)際大城市，樓市最大的矛盾是供需不平衡，投資客戶較多，一旦放開限購(gòu)，會(huì)使更多投資客戶涌入，會(huì)推高房?jī)r(jià)，引發(fā)樓市混亂，所以限購(gòu)目前還不能放開。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則表示，從北京市場(chǎng)的情況來看，改善型、投資性住房需求都比較強(qiáng)勁，如果放開限購(gòu)將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。他分析，目前北京樓市庫存量9萬套相比過去雖然屬于較高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然會(huì)快速消化。“2007年還沒有限購(gòu)政策時(shí)，北京市場(chǎng)一天的銷售量是500套，6個(gè)月就能夠銷售完9萬套庫存?！标愒品逭J(rèn)為，從目前來看，限購(gòu)的主要目的還是集中在對(duì)于購(gòu)買力的控制上。不過作為開發(fā)商，他也建議政府應(yīng)著手逐步放松限購(gòu)。

　　第2關(guān) 特大城市需引導(dǎo)人口合理布局

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，實(shí)行限購(gòu)政策以來，北京樓市的購(gòu)買人群從此前的京籍、非京籍對(duì)半開，改變?yōu)橐员本艏?0%-70%，剩余人群則是在北京有穩(wěn)定工作、有5年以上繳稅或社保記錄的非京籍人群，這被認(rèn)為間接有效地控制了人口規(guī)模。

　　“一線城市、尤其是北京，并不單單只是市場(chǎng)的問題。還要考慮城鎮(zhèn)化改革的整體設(shè)計(jì)和城市規(guī)模?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，一線城市有自己的特點(diǎn)，考慮市場(chǎng)化的同時(shí)，還要考慮房地產(chǎn)的分類指導(dǎo)原則：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，資源不好流動(dòng)，但是人口流動(dòng)性大。這就造成了目前北京的人口眾多，土地資源有限，供求矛盾突出，使得政府必須要對(duì)人口加以控制。

　　記者了解到，北京限購(gòu)難松綁，還有原因在于北京擁有眾多公共資源，無論在教育、醫(yī)療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優(yōu)勢(shì)，而目前這些公共資源相對(duì)其需求已十分緊張，因此短期內(nèi)取消限購(gòu)的可能性比較小。

　　而一位長(zhǎng)期研究國(guó)家公共政策的體制內(nèi)學(xué)者透露，減少行政干預(yù)，市場(chǎng)化是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，但北京樓市的限購(gòu)在特定的時(shí)期有其存在的理由，除了調(diào)控房?jī)r(jià)外，北京正在通過各種政策引導(dǎo)人口合理布局，這不僅有環(huán)境資源的承載力的考量，也有社會(huì)安全方面的考量。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，樓市限購(gòu)主要還是控制房?jī)r(jià)，控制投機(jī)，但在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的要求下，北京這種特大城市要根據(jù)人口規(guī)模的指標(biāo)，也要根據(jù)城市定位調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及相應(yīng)轉(zhuǎn)移部分人口。

　　第3關(guān) 壓力尚未從房企傳到政府

　　利益攸關(guān)，渴求賣房的開發(fā)商自然大力呼吁放開限購(gòu)，希望政策放松，能使低迷的樓市迅速回暖。

　　亞豪集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就認(rèn)為，雖有信貸松綁等政策利好，但刺激有限，只能針對(duì)那些一套房還貸已還清的人群，而這一輪需求釋放完了后，樓市又將恢復(fù)平淡，她認(rèn)為明年樓市需新的刺激來拉動(dòng)，比如放開高端樓盤的限購(gòu)，因?yàn)閺目刂迫丝诘囊饬x看，豪宅項(xiàng)目限購(gòu)目的并不大。

　　郭毅表示，房企的前期成本帶來的資金壓力都會(huì)壓在銷售上，如果不放開高端市場(chǎng)，房企的銷售力度跟不上，也會(huì)影響房企的資金回流，進(jìn)而影響到政府的土地出讓。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考量，也不希望房企的庫存壓力再加大，但至少?gòu)慕衲昕矗瑝毫€并未從房企傳遞到政府，截至目前，北京市土地出讓金已接近1600億元。

　　“今年數(shù)據(jù)面上房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)直線下降，而且影響經(jīng)濟(jì)最重要的一點(diǎn)主要在于土地財(cái)政，目前來看土地財(cái)政所受影響不大，政府也會(huì)做出一個(gè)自己的判斷?！惫闳缡钦f。不過她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，明年樓市的壓力會(huì)變得更大。“由于房企在2013年大量高價(jià)拿地，2014年、2015年市場(chǎng)銷售會(huì)面臨很大的壓力，屆時(shí)政策如何變動(dòng)還未可知?！?/p>

　　第4關(guān) 新的替代政策尚未成熟

　　用何種新政取代限購(gòu)一直是業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。陳云峰認(rèn)為，“北京限購(gòu)放開的條件非常簡(jiǎn)單：保障性質(zhì)的商品房如果能夠滿足中低收入者需要的時(shí)候，基本就是放開限購(gòu)的時(shí)候?！彼硎?，如果自住型商品房能夠形成每年接近10萬套的供應(yīng)，便可以解決中低收入者的購(gòu)房問題，從而為普通商品房的限購(gòu)松綁減輕壓力。

　　除了大力發(fā)展保障房之外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺(tái)之時(shí)，就是北京限購(gòu)?fù)顺鲋畷r(shí)。朱中一就表示，限購(gòu)松綁只有在房地產(chǎn)稅政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八屆三中全會(huì)的改革方向，就算放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)以市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、法律等形式來進(jìn)行調(diào)控，所以完全取消限購(gòu)在目前來看不太可能。

　　王玨林也認(rèn)為，房產(chǎn)稅在內(nèi)的稅收只是管理市場(chǎng)的手段之一，如果以為單靠一種手段就能解決問題，那則“把市場(chǎng)想得太簡(jiǎn)單”，限購(gòu)會(huì)由一種新的、更好的管理手段來代替，但必須在樓市供需更平衡、市場(chǎng)更成熟平穩(wěn)的條件下進(jìn)行，目前還未看出這種苗頭。