三地松綁限購樣本

　　松綁限購對(duì)樓市刺激有限

　　國內(nèi)限購松綁的城市在不斷增加。相較于當(dāng)初放開限購的刺激樓市的初衷而言，似乎達(dá)到的效果并不十分明顯

　　法治周末見習(xí)記者 馬金順

　　8月16日晚，一則“一線城市中，上海率先嘗試放松限購。首套房最低可以享受8折利率(要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%)”的消息在網(wǎng)上流傳。不過，隨后有內(nèi)部人士向媒體表示：“發(fā)出該文件的是建設(shè)銀行，上周五(8月14日)已經(jīng)傳出，但僅是初稿，還未準(zhǔn)備落地，暫不執(zhí)行”。

　　自今年6月26日，呼和浩特率先發(fā)文放開限購，短短近兩個(gè)月的時(shí)間，限購松綁城市名單不斷擴(kuò)容。

　　根據(jù)亞太城市房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國46個(gè)限購城市中，已有37個(gè)城市放松或取消樓市限購，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、銀川、長春、三亞、珠海9個(gè)城市尚未調(diào)整樓市限購政策。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，除去北上廣深4個(gè)一線城市沒有放開外，僅5個(gè)城市仍在執(zhí)行。

　　“限購松綁潮的蔓延與新一屆政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路有密不可分的關(guān)系?！敝x逸楓告訴法治周末記者，“今年的政府工作報(bào)告提出了‘分類調(diào)控’政策，并且新任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高更是在其上任后的第一次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出‘千方百計(jì)地消化庫存’的工作要求?！?

　　法治周末記者關(guān)注到幾個(gè)比較有代表性的城市：呼和浩特市——國內(nèi)首個(gè)正式發(fā)文放開限購的城市；福建——出臺(tái)首個(gè)省級(jí)救市文件；佛山——廣東省內(nèi)首個(gè)“松綁”城市。

　　這些城市當(dāng)初都制定了比較嚴(yán)格的限購政策，而如今又都陸續(xù)放開限購。放開限購對(duì)這些城市是否產(chǎn)生了預(yù)期影響？

　　謝逸楓認(rèn)為，限購松綁對(duì)樓市的影響有限，而樓市能否回暖與房貸政策是否放松具有直接的關(guān)系。

　　“房貸不放松，致使融資困難，民間貸款與銀行貸款無法獲得，信托與基金利率上升，想要購房的人無法獲得資金去買房。所以，如果不放開限貸，僅放開限購，對(duì)樓市的影響不大。但如果限貸政策放開，房地產(chǎn)市場的資金面將明顯好轉(zhuǎn)，成交量將會(huì)上升，樓市才會(huì)回暖。”謝逸楓進(jìn)一步解釋說。

　　呼和浩特：

　　松綁后銷量先反彈后回落

　　2011年4月12日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站正式發(fā)布了《呼和浩特市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱意見)，意見表明，自本實(shí)施意見發(fā)布之日起，在本市市區(qū)實(shí)行住房限購措施。

　　而意見實(shí)施了3個(gè)年頭之后，2014年6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處網(wǎng)站又公布了一則實(shí)施意見，該意見要求居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明；產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，不再對(duì)購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢。不過，當(dāng)天下午，這份文件被撤回。

　　6天后，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表“更正聲明”，稱將第七項(xiàng)第二行括號(hào)內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。至此，呼和浩特市放開限購，成為全國首個(gè)正式發(fā)文確定放開限購的城市。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，本屆政府提出分類調(diào)控給予地方更多的自主權(quán)利，房地產(chǎn)是一個(gè)地域性很強(qiáng)的市場，呼和浩特市放開限購主要是由當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境決定的。

　　據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月底，呼和浩特商品住宅市場存銷比為131.46套每月。

　　那么，呼和浩特市放開限購后，當(dāng)?shù)厣唐贩砍山涣渴欠裆仙?、房價(jià)是否有所上漲？

　　謝逸楓對(duì)法治周末記者分析：“呼和浩特放開限購，短期對(duì)樓市產(chǎn)生了巨大的影響力，不僅月銷售量環(huán)比達(dá)到85%，同比64%以上，房價(jià)上漲的幅度也有5%以上。但之后，樓市又恢復(fù)到調(diào)整前的狀態(tài)，說明樓市上升缺乏動(dòng)力，這與沒有同時(shí)放松房貸政策具有直接的關(guān)系?！?

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉也對(duì)法治周末表示，呼和浩特市取消限購后，七月份樓市成交量上漲明顯，但是主要還是之前累積的客戶在松綁的情況下突擊網(wǎng)簽。在成交量回升之后又出現(xiàn)回落，總體看，放開限購的影響有限。

　　福建：

　　仍需其他配套政策跟進(jìn)

　　隨著呼和浩特市率先放開限購，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，紛紛采取相應(yīng)措施來放松甚至取消限購。

　　8月8日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，共八條，被業(yè)界譽(yù)為“閩八條”，成為全國首個(gè)省級(jí)樓市救市政策。 與之前已經(jīng)公布樓市松綁政策的其他城市相比，“閩八條”在尺度上更為放開。明確福州市、廈門市(福建省只有這兩個(gè)城市出臺(tái)過限購政策)可以根據(jù)本地市場變化情況，調(diào)整放開住房限購措施。

　　而2011年3月福州市人民政府發(fā)布的限購令，堪稱是當(dāng)時(shí)大陸樓市最嚴(yán)厲政策。廈門也規(guī)定，同一購房家庭只能在廈門新購買一套住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

　　而如今，“閩八條”則規(guī)定：“在全省范圍內(nèi)購房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時(shí)，無需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明；家庭首次購買改善性普通商品住房按首套房認(rèn)定；購房人償清購房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購房，按首貸認(rèn)定?！?

　　謝逸楓指出，福建此時(shí)出臺(tái)救市文件，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行與庫存加大及地方債務(wù)上行、樓市風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大有直接的關(guān)系。

　　韓長吉也認(rèn)為，福建如今放開限購，主要是因?yàn)闃鞘姓w行情向下，福州當(dāng)前庫存比偏高，加上近兩年沿海外貿(mào)業(yè)務(wù)量的下降，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭徺I力的下降。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也促使限購松綁。

　　不過，在業(yè)內(nèi)專家看來，福建發(fā)文放開限購，打破了過去單個(gè)城市救市的做法，將松綁政策落實(shí)到整個(gè)省域，具有很強(qiáng)的示范意義。

　　謝逸楓也表示，福建打破過去單個(gè)城市救市的做法，是徹底的“保增長”。說明房地產(chǎn)仍是當(dāng)下地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。但從放開福州、廈門的限購實(shí)施情況看，市場短期成交上升，但一周后又恢復(fù)調(diào)整前，無法持續(xù)性的上升。說明僅僅放開限購政策恐無法讓樓市回暖，需要其他的政策互相配合。

　　佛山：

　　不會(huì)倒逼深圳、廣州

　　隨著越來越多的城市放開限購，佛山也加入了松綁的大軍。

　　佛山從8月7日凌晨開始放開樓市限購。目前廣東省共有廣州、佛山、深圳、珠海四地實(shí)行限購，這也意味著佛山成廣東首個(gè)“松綁”的城市。

　　法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，此次并非佛山市第一次松綁樓市限購。

　　據(jù)悉，2011年3月，佛山成為廣東省內(nèi)首個(gè)出臺(tái)限購政策的地級(jí)市，也是繼廣深后省內(nèi)第三個(gè)限購城市，其政策之嚴(yán)，超過了廣州、珠海等省內(nèi)城市。在限購令實(shí)施不到一年的時(shí)間，佛山就嘗試放開限購。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在佛山嘗試松綁樓市限購的背后，是佛山樓市遭遇了“寒冬”，房地產(chǎn)市場成交遇冷。

　　據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，佛山市新房共成交369.3萬㎡，同比下跌15.21%，成交均價(jià)為每平米8699.38元，同比增長6.33%。樓市呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的現(xiàn)象。

　　佛山放開限購，同時(shí)也引起了大家的猜疑：佛山限購政策的放開，會(huì)不會(huì)促進(jìn)廣東其他限購城市，比如廣州、深圳等也將會(huì)陸續(xù)放開限購？

　　對(duì)此，韓長吉表示，佛山限購政策的放開不會(huì)促使廣州、深圳等地放開限購政策。佛山取消限購主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)來說薄弱，且住宅庫存較高，導(dǎo)致小區(qū)域性的限購松綁。而廣州、深圳一線城市，人口膨脹、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)不會(huì)輕易取消限購。

　　不過，謝逸楓則認(rèn)為，佛山限購政策的放開，在一定程度上會(huì)倒逼廣州、深圳政府心理上產(chǎn)生影響。按照當(dāng)前形勢(shì)與市場實(shí)際情況及官方的表態(tài)，廣深兩地短期難跟進(jìn)放開限購政策，但不排除因市場庫存的增加與地方經(jīng)濟(jì)、樓市指標(biāo)下行，出現(xiàn)區(qū)域、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整限購政策，避免樓市硬著陸。

　　“即使全國46座城市全部放開限購，根本無法逆轉(zhuǎn)樓市下行大局，讓樓市重回火熱形勢(shì)。一方面是按照37個(gè)已放開限購的城市看，短期效果明顯，但長期則仍然乏力。另一方面是影響當(dāng)前樓市的最大因素，主要是房貸與利率及貨幣、金融政策。雖然多地喊話放松限貸，但銀行方面一直表現(xiàn)冷淡。因此，即便放開限購，可刺激市場成交，但無法長期促進(jìn)樓市回暖?！敝x逸楓進(jìn)一步解釋說。

　　韓長吉給法治周末記者的回復(fù)中顯示，2014年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5.04萬億元人民幣，同比增長13.7%；新開工面積9.8億㎡，同比下降12.8%；商品房銷售面積5.6億㎡，同比回落7.6%，銷售金額3.6萬億元人民幣，較上年下降8.2%。由此可見，市場壓力仍然較大。放開限購仍然沒有對(duì)樓市產(chǎn)生顯著的支撐，市場仍然在調(diào)整中。

　　“由于房地產(chǎn)是一個(gè)地方性很強(qiáng)的市場，放開限購對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鰜碚f，應(yīng)該會(huì)產(chǎn)生一定的積極影響，但對(duì)全國樓市的影響還是有限的。”樓建波說。