以后可以在網(wǎng)上合伙集資買房、炒房、建房？短期內不現(xiàn)實，因為這涉及到多個行業(yè)政策面的變更。不過，眾籌買房又一次證明了互聯(lián)網(wǎng)金融是一個能誕生無限可能性的領域。

　　當互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)碰撞會生出怎樣的火花？東莞一家P2P網(wǎng)站日前推出的產(chǎn)品“房寶寶”給出了一些答案——合伙眾籌買房、炒房。

　　據(jù)了解，房寶寶已推出四期，認購速度也不斷加快。第一期用時20個小時完成1491萬元的眾籌，而投資門檻僅為1000元。

　　不僅僅是這家P2P網(wǎng)站，平安集團旗下的房產(chǎn)電商平安好房網(wǎng)也在8月18日推出海外房產(chǎn)眾籌，不滿一個月時間籌滿100萬美元。

　　三六五網(wǎng)站董事長刑煒對證券時報記者表示，幾乎各家地產(chǎn)電商都在籌劃做眾籌地產(chǎn)，且開發(fā)商參與度非常高?！安贿^，每套房產(chǎn)差異很大，如何把眾籌買房的形式進一步標準化，大家都在探索。”刑煒稱。

　　目前，房地產(chǎn)眾籌多為湊錢買現(xiàn)房，也使得該形式被稱為“湊錢炒房”。

　　盡管這類新生事物也無法擺脫非法集資的質疑聲，但眼下這些平臺希望走得更遠。包括團貸網(wǎng)和平安好房網(wǎng)在內的平臺均表示，未來希望深入介入房地產(chǎn)的拿地、開發(fā)流程中，實現(xiàn)眾籌建房。

　　眾籌炒房和眾籌建房

　　借著眾籌概念的火熱，房地產(chǎn)眾籌也順勢而出。東莞P2P網(wǎng)貸平臺團貸網(wǎng)的房寶寶已經(jīng)推出四期。房寶寶第一期的標的為東莞東城區(qū)的中信御園項目中的一套別墅，用時20個小時完成1491萬元的眾籌。而房寶寶的籌資速度也在不斷加快，房寶寶第三期甚至出現(xiàn)了秒殺的局面，11分鐘內1510萬元就已籌齊。

　　在籌滿后，團貸網(wǎng)委托關聯(lián)公司對該房產(chǎn)進行代持和管理，待找到合適的買家后再交易給買家。而團貸網(wǎng)的董事長唐軍也多次對證券時報記者強調，團貸網(wǎng)對于房寶寶項目是不做任何收益保障承諾，但目前來看都是賺錢的，而且比銀行定存利息高不少。

　　據(jù)悉，團貸網(wǎng)以7折多的價格團購了18套別墅。目前第一期已經(jīng)以1600萬元售出，溢價109萬元，折算年化收益率近40%。而第二期項目也已有售出打算，一位參與其中的投資人表示，收益預估在20％。

　　第三方眾籌平臺眾籌之家CEO王正然認為，前幾期團貸網(wǎng)為了打品牌，買到的別墅價格有優(yōu)惠，所以收益較大，他估計年化率是20％，房寶寶之后這樣的收益率能否保持很難說。

　　這樣的火爆在平安集團旗下的房產(chǎn)電商平臺平安好房網(wǎng)上也可見一斑。作為平安集團旗下的房產(chǎn)電商平臺，根據(jù)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，原本定于一個月完成的海外房產(chǎn)眾籌提前售罄，籌滿100萬美元。該網(wǎng)站在8月18日推出美國眾籌房產(chǎn)，平安好房網(wǎng)推出的美國房產(chǎn)帶有現(xiàn)成租約。因此，投資人最低用100美元即可當上美國房東。

　　平安好房方面介紹，投資人的收益包括房租收益和房產(chǎn)增值收益。房租收益預計每年4％左右。

　　平安好房CEO莊諾曾透露，“100美元眾籌美國房產(chǎn)”只是試水眾籌的第一步。引入歐洲、澳洲等地的優(yōu)質房產(chǎn)“被眾籌”或將指日可待。而國內、國外的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也有望進入平安好房的眾籌系統(tǒng)。

　　從目前已經(jīng)出現(xiàn)的案例看來，房地產(chǎn)眾籌分為兩類，一類是眾籌建房，投資者想要買便宜一點價格的房子，買房以自住為主；而另外一類則是眾籌炒房，投資者在眾籌里投注一筆錢，并看漲未來的房價，從中獲取收益。

　　眾美集團副總裁陳鋒認為，第一種做法類似于集資建房，而第二種則像是湊錢投資房地產(chǎn)。

　　河北開發(fā)商眾美集團在石家莊的嘗試則類似于眾籌建房。眾籌的運作模式是尋找有員工有大量購房需求的大企業(yè)或大單位，收集他們的購房要求。這些員工將支付30％-50％的預付款，眾美集團用這筆預付款拿地，之后再按照員工的定制需求進行建房。

　　參與眾美集團項目的買房人幾乎可以參與到地產(chǎn)項目開發(fā)的全部環(huán)節(jié)。眾美集團的合作建房經(jīng)驗已有10年之久，已經(jīng)有河北電網(wǎng)、裕華區(qū)政府、河北師范大學等諸多案例。

　　“一家企業(yè)至少要一兩百個員工達成共同的購房需求才行，但這樣仍然不足以支撐一個盤，我們找到30％的人就行，先解決關鍵的拿地問題。扣除成本，我們的利潤只有3％，所以會在其他的地塊通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)掙錢。而買房人則可以用較低的價格買到定制房?！?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=752" target="_blank" title="陳峰 ">陳峰說。

　　以眾美城一期的價格為例，其售價為2300元/平方米，而當時周邊房價為3200元/平方米。后期項目價格有大幅提升，仍然比市場價格低20%左右。

　　之所以通過這種方式能降低房價，核心在于除去了房價構成中的稅費和利息。稅費中土地增值稅是重頭，而利息則包括買房人的貸款利息，開發(fā)商的貸款利息。在房價的構成中，除去開發(fā)商的利潤，其他的成本基本都無法削減。

　　幫開發(fā)商去庫存

　　房地產(chǎn)眾籌為何如此火爆？

　　團貸網(wǎng)CEO唐軍表示，將在北京設立獨立的公司運營房寶寶產(chǎn)品，意圖打造一個房地產(chǎn)眾籌和地產(chǎn)電商相結合的平臺。唐軍稱，房寶寶年底會繼續(xù)推出產(chǎn)品，但不是豪宅類，其目的是整合中小型開發(fā)商，幫助轉型，開拓業(yè)務渠道。

　　這其實也是眾多房產(chǎn)電商正在探索布局的方向。然而，諸如平安好房網(wǎng)和團貸網(wǎng)的試水為房產(chǎn)眾籌撕開了口子，卻尚未形成可復制推廣的路徑。

　　房產(chǎn)眾籌熱背后，除了投資人和平臺，開發(fā)商的參與非常積極。刑煒表示，之所以現(xiàn)在出現(xiàn)房產(chǎn)眾籌和諸多線上房貸產(chǎn)品，開發(fā)商的融資趨緊，同時去庫存壓力大是主要原因?！皩嶋H上都是在幫地產(chǎn)商融資，所以未來我們提供的理財產(chǎn)品，開發(fā)商會在一定程度上進行貼息?！?/p>

　　唐軍也稱，開發(fā)商很希望和眾籌平臺進行合作，他們在探索業(yè)務如何在傳統(tǒng)線下和線上接軌。

　　監(jiān)管難題繞不開

　　莊諾曾對媒體表示，平安一直想做地產(chǎn)眾籌，為此也與萬科等地產(chǎn)商有過商討，但最終卻只推出了海外眾籌做試水。

　　莊諾指出了平安在三方面的考慮，一是法律規(guī)定籌集要面對特定對象，人數(shù)不能超過200人；二是地產(chǎn)眾籌是金融、地產(chǎn)和購房者的三方結合，涉及面較多；三是地產(chǎn)開發(fā)后端持續(xù)性。他表示，正是因為這些復雜性的存在，所以平安想到這么細了仍然沒有做。

　　平安好房網(wǎng)方面對證券時報記者表示，此次把海外房產(chǎn)作為首次眾籌標的，也是考慮到目前國內一些政策的不確定性。只要有相關金融政策下來，平安好房會緊跟政策的指導。平安好房最快明年會推出海外眾籌第二單。

　　言下之意，平安方面正在等待監(jiān)管方面的松動。北京大成律師事務所律師肖颯也提出，眾籌的法律風險最關鍵的在于公眾性規(guī)避。

　　正如莊諾所言，眾籌建房的流程則更為復雜。眾美集團的模式還觸及到了開發(fā)商房地產(chǎn)預售制度。正在開發(fā)建設的房屋需要在證件齊全的前提下，才能預先出售給購房者。然而，眾美的操作卻將銷售環(huán)節(jié)前置，先找到客戶進行籌資，然后拿地開工建設。

　　眾美的合作建房在其大本營石家莊運營了十年。2011年眾美進京，打算將這一模式在首都復制時，遇到了來自監(jiān)管方面的壓力。兩年前，眾美集團和北京某著名高校2000戶職工談妥，并敲定了北京郊區(qū)的一個項目。待到融資時，和中信合作的20億元集合信托計劃未能通過銀監(jiān)會批準，后來改為有限合伙制，學校工會方面也顧慮重重，最終這一項目擱淺。

　　陳峰表示，眾美集團一直在探索用合規(guī)的方式繞開非法集資和預售制的問題。他透露，眾美集團未來將考慮兩種方式：一種是走私募基金的有限合伙形式，但這受到人數(shù)的限制，同時私募基金購買有一定的金額門檻；其二是通過信托和資管計劃，“這一塊國家是放開的，但必須通過有牌照的金融機構，但走信托渠道成本不低。”

　　目前除了在房產(chǎn)電商和P2P平臺上，還有山東一家主營度假旅游業(yè)的蓬達集團公司，其董事長蓋其東在朋友圈里對青島一處公寓項目發(fā)起眾籌，一個43.56平方米的公寓，40人購買。

　　肖颯認為，司法上對微信朋友圈的理解也有不同解釋，究竟是私人交流還是公共場合，有待更多案例印證。