【導(dǎo)讀】六年前購買的房子，至今沒有拿到房產(chǎn)證。開發(fā)商聲稱“住著就行，有證沒證沒關(guān)系”；面對(duì)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商，業(yè)主敢怒不敢言（開發(fā)商：誰投訴就把誰的水電停掉）。《天天315》本期聚焦：沒有房產(chǎn)證的房屋還是不是我的？

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月3日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，昨天的節(jié)目當(dāng)中，我們報(bào)道了山東東營市一個(gè)小區(qū)，業(yè)主早早辦理了房產(chǎn)證，卻多年拿不到土地證的事。今天，我們來說說廣州市一家開發(fā)商六年不給辦理房產(chǎn)證的事?；舜罅康慕疱X購買房屋，尤其是在房價(jià)高企的今天，大家首先要做的是，證明這房子以后的所有權(quán)是我的，也就是說，大家都想盡早拿到房產(chǎn)證?？墒悄犝f過購買了6年的房屋，至今拿不到房產(chǎn)證的事兒嗎？開發(fā)商還說，沒證怕什么，讓你住著就行了嘛。今天，我們就來聽聽廣州的付先生的經(jīng)歷。2008年，付先生在廣州從化街口鎮(zhèn)購買了一套3居室的房屋，當(dāng)初在購房合同中，開發(fā)商承諾房款結(jié)清后的720日內(nèi)可以拿到房產(chǎn)證?？墒牵钡浇裉?，付先生購房已經(jīng)6年了，房產(chǎn)證依舊是鏡中月、水中花。

　　付先生：我是2008年在那里買了一套137.54平方的房子，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候開發(fā)商承諾盡可能720個(gè)日工作日內(nèi)保證把房產(chǎn)證辦下來，我們信以為真，后來我們2009年裝修，住進(jìn)去，后來就問了房產(chǎn)證的問題，他說已經(jīng)很快很快了。一直到今年6月份的時(shí)候，有一部分業(yè)主就委托了律師打官司，就是說他要給我們違約金，后來開發(fā)商就把那些業(yè)主的水電就停掉了，還叫來一些人威脅他們，最終好像是不知道怎么的就打發(fā)他們那些業(yè)主，好像就得到一部分違約金。

　　付先生說，他們居住的小區(qū)“城市映像花園”的開發(fā)商“風(fēng)帆房地產(chǎn)開發(fā)公司”很強(qiáng)勢(shì)，小區(qū)500多戶業(yè)主敢怒不敢言。

　　付先生：前幾天我回去我就問物業(yè)，他之前說8月份辦下來，8月份已經(jīng)過去了是不是，那目前他也是快了快了這樣答復(fù)，就是很多業(yè)主就是說敢怒而不敢言，因?yàn)槎际菫榱诵『⒆釉谶@里讀書，也不敢正面跟他搞這種沖突，是這樣的。所以說我上午聽那個(gè)廣播《天天315》就想到你們了，就是能不能經(jīng)過你們過來幫忙。

　　在2008年購買房屋的時(shí)候，開發(fā)商在合同里寫明了在房款結(jié)清之后的720天，也就是兩年之內(nèi)辦理房產(chǎn)證。可是后來聽說是因?yàn)樾^(qū)消防不合格，辦理房產(chǎn)證的事情就后延了，再后來，房產(chǎn)證的事情就杳無音訊，詢問開發(fā)商，也問不出個(gè)所以然來。

　　記者：你當(dāng)初購買的時(shí)候，開發(fā)商是以什么樣的方式跟你承諾，說720天是可以拿到房產(chǎn)證？是口頭承諾還是有合同呢？還是？

　　付先生：是有一份合同的，這個(gè)合同是正規(guī)的。

　　記者：就是購房合同上寫清楚了，是720日內(nèi)拿到房產(chǎn)證？

　　付先生：對(duì)。

　　記者：后來720天大概也就是2年的時(shí)間，那你算起來應(yīng)該是2010年左右拿到房產(chǎn)證，對(duì)吧？

　　付先生：對(duì)。

　　記者：那現(xiàn)在到2014年，有4年的時(shí)間了，那開發(fā)商是怎么跟你們說的呢？這四年拿不到房產(chǎn)證。

　　付先生：是這樣的，我們就問他，他說之前小區(qū)消防過不了關(guān)，后來小區(qū)花園，就是也整改了一部分綠化，就是重新消防車可以進(jìn)去，但是搞完之后現(xiàn)在還是辦不了房產(chǎn)證，但是具體情況我也不知道，反正這樣說。

　　幾年的時(shí)間里，業(yè)主也曾聘請(qǐng)律師想和開發(fā)商打官司，但是都遭到了開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)威脅。付先生說，慢慢地，業(yè)主們也就明哲保身，敢怒不敢言了。

　　付先生：很多事情他們都不敢去辦這件事，因?yàn)槲艺f實(shí)話我自己在這方面也碰到過這樣的事情，我沒什么怕的，只是說他答應(yīng)給我們辦，就要辦是不是。但是因?yàn)槲蚁胪对V投訴，他之前就曾經(jīng)提誰投訴過他，他就把誰的水電停掉，是這樣子，所以說很多也不能正面跟他去較勁，只是說就是在后面去投訴，但是有沒有投訴那些業(yè)主我就不清楚了，因?yàn)樗桓疫@樣子，只是說多一事不如少一事，他是這樣的想法。

　　對(duì)于曾經(jīng)仗義執(zhí)言的業(yè)主，開發(fā)商曾經(jīng)讓他們斷水?dāng)嚯姡窃诖酥?，有給了業(yè)主一些賠償。付先生認(rèn)為，這分明就是打一巴掌給一顆糖吃啊。

　　記者：現(xiàn)在還有一個(gè)問題，就是你剛才也提到，有些業(yè)主去跟他提這些問題或者去投訴以后，他停掉了一些業(yè)主的水、電，但是同時(shí)有些業(yè)主也拿到了一部分的賠償，是吧？

　　付先生：對(duì)。

　　記者：不是所有的業(yè)主都拿到賠償了？

　　付先生：不是，就是沒有鬧的，就好像沒鬧的，沒有去說的，他就不當(dāng)一回事這樣子。

　　記者：就是說如果用您的話說，如果您去鬧的，有可能你房子里面的水電會(huì)被停掉，但也有可能您能夠拿到一定的賠償金額？

　　付先生：對(duì)，但是說，因?yàn)槟阒佬『⒃谧x書階段，你不想給他們帶來麻煩。

　　記者：那小孩子在那讀書跟他們有什么關(guān)系呢？

　　付先生：那他們你知道肯定有關(guān)系的，為什么呢？因?yàn)樗麄兪潜镜氐拈_發(fā)商，對(duì)不對(duì)，他們就是說以為請(qǐng)來社會(huì)上一些人，就嚇唬這些人，就對(duì)你家人不利，就正大光明跟你這樣說。

　　記者：您的意思就是說害怕孩子遭到他們的報(bào)復(fù)，是嗎？

　　付先生：對(duì)，他曾經(jīng)有這樣的行為。

　　面對(duì)開發(fā)商的種種威脅，業(yè)主們現(xiàn)在噤若寒蟬，而他現(xiàn)在投訴媒體，也是積攢了很大的勇氣，業(yè)主們最深的感受就是投訴無門。而沒有房產(chǎn)證的房子，業(yè)主們也不知道什么時(shí)候才能真正從法律上屬于自己。

　　付先生：就是說你住在這里是不是，這里我負(fù)責(zé)管，那你這里，就老老實(shí)實(shí)住，就是說好像你沒有房產(chǎn)證也這樣住，沒有房產(chǎn)證也這樣住，就是他們說了算，就是我們投訴無門。

　　在付先生那里了解了情況之后，我們按照付先生提供的電話多次和開發(fā)商“風(fēng)帆房地產(chǎn)開發(fā)公司”聯(lián)系，但是電話始終無人接聽。隨后，我們聯(lián)系了廣州市國土和房屋管理局。工作人員很肯定地告訴我們，只要開發(fā)商提供材料且材料符合要求，30個(gè)工作日就可以拿到房產(chǎn)證。

　　工作人員：就是說開發(fā)商過來辦房產(chǎn)證。

　　記者：多長時(shí)間必須要辦完成呢？有沒有時(shí)間的規(guī)定？

　　工作人員：30個(gè)工作日，你正常時(shí)間過來辦理。

　　記者：30個(gè)工作日，那現(xiàn)在有開發(fā)商跟我們說要經(jīng)過720天才可以辦，這合規(guī)嗎？

　　工作人員：這我不知道合不合規(guī)，反正我這里辦房產(chǎn)證，30個(gè)工作日出房產(chǎn)證，我不知道他辦房產(chǎn)證是因?yàn)橛幸恍┫栏鞣矫娌缓细襁€是怎么樣，反正30個(gè)工作日。

　　記者：房產(chǎn)證遞交材料，然后30個(gè)工作日給辦完，是吧？

　　工作人員：我們正式受理就是30個(gè)工作日，他今天拿到正式受理回折就是30個(gè)工作日后就出了一個(gè)新的房產(chǎn)證給他。

　　而在我們與主管開發(fā)商的國土局有關(guān)部門聯(lián)系時(shí)，他們說，在備案資料中沒有查到“風(fēng)帆房地產(chǎn)開發(fā)公司”的“城市映像花園”項(xiàng)目。而對(duì)于房產(chǎn)證遲遲拿不到手的情況，工作人員建議業(yè)主走司法程序。

　　工作人員：這個(gè)我們都是建議走司法途徑的。

　　記者：走司法途徑是吧？

　　工作人員：對(duì)，咱們畢竟因?yàn)槎际怯忻袷录m紛的，他們有簽合同的，合同上怎么規(guī)定的，我們就是按照這個(gè)來辦，如果開發(fā)商拒絕的話，那只能走司法途徑了。

　　專家觀點(diǎn)

　　“城市映像花園”的業(yè)主們6年拿不到房產(chǎn)證，問題到底出在哪里？業(yè)主們又該如何維護(hù)自己的權(quán)利？經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論員包華、中國消費(fèi)者律師團(tuán)胡鋼律師就此進(jìn)行討論。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：按照一般的慣例，業(yè)主在什么時(shí)間可以拿到自己的房產(chǎn)證？

　　包華：如果我們說的是一手房的話，也就是購房人跟開發(fā)商直接取得房屋的產(chǎn)權(quán)，這種情況下常規(guī)從6個(gè)月到3年的都有，最主要的原因是在房屋交付之時(shí)項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收可能還沒有最終完成，所以房屋交付的時(shí)候業(yè)主們是可以住的，但是整個(gè)項(xiàng)目的手續(xù)還沒有辦完，等到整個(gè)手續(xù)辦完，開發(fā)商提交手續(xù)給政府，然后進(jìn)行登記、備案，最后發(fā)放證書，這個(gè)過程周期上來說差距會(huì)比較大，所以一般我們看到有6個(gè)月比較短的，長的有2、3年的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是說業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同當(dāng)中，說房款付清之后720日之內(nèi)能夠給辦理房產(chǎn)證，其實(shí)這個(gè)條款是在情理之中的，對(duì)嗎？

　　包華：對(duì)，在日常的交易過程中，720天我們大概概念就是2年，在2年左右能夠把產(chǎn)權(quán)證整個(gè)辦下來，在一手房交易過程中是比較常見的一種情況。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：合同是這樣簽的，但是現(xiàn)實(shí)的情況是房產(chǎn)證長達(dá)6年的時(shí)間沒有給業(yè)主辦下來，這樣的情況之下，它會(huì)給業(yè)主帶來什么樣的問題？

　　包華：最主要的是業(yè)主在房屋使用過程中會(huì)存在很多不便，比如業(yè)主要想出租，沒有產(chǎn)權(quán)登記的情況下他出租就沒有證書支持，另外一方面如果業(yè)主們想轉(zhuǎn)讓也轉(zhuǎn)讓不掉，因?yàn)闆]有證書登記，當(dāng)然也不能做抵押，不能做其他的手續(xù)，所以在房屋使用過程中會(huì)存在一些不方便的地方。但如果說業(yè)主他要自住當(dāng)然也沒有問題，本身這房子是可以自己住的，所以更多的是考量在自己使用需求滿足基礎(chǔ)之上，有其他方面要求的時(shí)候，沒有產(chǎn)權(quán)證確實(shí)會(huì)給業(yè)主帶來很大的影響。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從另外一個(gè)角度來說，如果說長期辦不下房產(chǎn)證的話，開發(fā)商能不能落到好處？

　　胡鋼：應(yīng)該是很可能存在這種情況的。大家都知道房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)管制非常嚴(yán)格的行業(yè)，基本上涉及到比如說規(guī)劃、國土、稅務(wù)、建設(shè)、房產(chǎn)等等多個(gè)部門，而且一般整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)下來相關(guān)的公章可能要蓋200、300個(gè)，蓋這些公章的目的就是房地產(chǎn)開發(fā)商要保證開發(fā)房產(chǎn)的合法性，并且要合規(guī)，同時(shí)也要及時(shí)繳納相關(guān)的稅費(fèi)，如果最終我們買房人的房產(chǎn)證沒有辦下來，也就意味著開發(fā)商在相關(guān)的房屋開發(fā)過程中，要么就是稅費(fèi)沒有繳清，要么相關(guān)的配套措施沒有到位，要么就是房產(chǎn)本身存在這樣或者那樣的問題。在這種情況下，買房人整個(gè)是處于一種權(quán)屬狀況不明的情況，因?yàn)榘凑瘴覀儑业奈餀?quán)法，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證明只有一點(diǎn)，就是登記主義，未經(jīng)登記，沒有拿到房地產(chǎn)，那么這個(gè)房是誰的還不好說，因?yàn)闆]有獲得我們國家法律所明確規(guī)定的嚴(yán)格的確權(quán)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：該做的事情還沒有做到，作為開發(fā)商，為什么還能夠如此強(qiáng)勢(shì)的告訴業(yè)主們，讓你住你就住著，有沒有證無所謂。他們說這個(gè)話的底氣從何而來？

　　包華：首先這個(gè)房屋即使不能辦證確實(shí)是可以自行自用的，不影響他自行使用，他自己是可以住的，這種情況下對(duì)于一些解決居住需求的業(yè)主來說，這個(gè)事情就不是那么急迫，只要他不著急出租，不著急轉(zhuǎn)讓，那么產(chǎn)權(quán)證早一天辦，晚一天辦，對(duì)于很多業(yè)主來說其實(shí)是無所謂的。

　　第二個(gè)方面，開發(fā)商掌握著很多信息，而這些信息是購房人所不知曉的。比如很多購房人連為什么辦不了產(chǎn)權(quán)證都不知道。

　　最常規(guī)我們說辦不下來產(chǎn)權(quán)證的原因大概有以下幾個(gè)。第一，工程驗(yàn)收沒有過關(guān)，但是一般工程驗(yàn)收沒有過關(guān)意味著這個(gè)房屋不是一個(gè)安全建筑物，房屋是不能夠交付的，所以這種情況現(xiàn)在比較少見。第二，雖然工程驗(yàn)收合格，房屋也可以交付，但是規(guī)劃驗(yàn)收沒有通過，也就是說小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備沒有完成，這種情況下房屋也不可能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第三，部分相關(guān)的稅費(fèi)手續(xù)沒有理清的。我們看到有一些開發(fā)商在完成開發(fā)建設(shè)工程之后還有一些土地出讓金等方面的稅費(fèi)沒有繳清，這種情況下也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

　　這些方面都是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做的，這些信息老百姓如果知道，可以有針對(duì)性的向相關(guān)部門去反映，去主張，但是這些信息非常龐雜，乃至于有時(shí)候這些信息購房人根本取得不了，在這種情況下導(dǎo)致信息不對(duì)稱，自我權(quán)益很難維護(hù)，這也是開發(fā)商可以硬實(shí)的地方。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在采訪過程當(dāng)中，廣州市國土與房屋管理局的工作人員提到，在他們的備案信息里面沒有查到風(fēng)帆房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“城市映像花園”的項(xiàng)目，這意味著什么？

　　包華：如果按照這個(gè)口徑去了解的話，有可能這個(gè)項(xiàng)目它的開發(fā)前期手續(xù)是不完備的，也就是說不光是賣房的環(huán)節(jié)，在取得土地工程規(guī)劃等各個(gè)方面的手續(xù)可能都是不完備的，如果不完備，政府系統(tǒng)中就不會(huì)有這樣一個(gè)項(xiàng)目的記載，就不可能給這個(gè)項(xiàng)目做相關(guān)的驗(yàn)收，更不可能給這個(gè)項(xiàng)目做登記，所以我認(rèn)為可能在開發(fā)的前期上手續(xù)是不完備，或者不齊全的，乃至于這個(gè)房子有可能是其他項(xiàng)目所談到一種未經(jīng)政府批準(zhǔn)而擅自開發(fā)這樣一些住宅項(xiàng)目。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是一個(gè)特別可怕的現(xiàn)實(shí)，那么在這種情況之下，如果出現(xiàn)了沒有備案，有可能是一個(gè)違規(guī)項(xiàng)目的話，房產(chǎn)證拿不到手，那這個(gè)房屋未來的前途會(huì)怎么樣？500戶業(yè)主可以以怎樣的方式來爭(zhēng)取自己的權(quán)利？

　　胡鋼：我覺得剛才節(jié)目中已經(jīng)特別提到了，廣東市相關(guān)的公務(wù)人員說這個(gè)項(xiàng)目和這家公司可能沒有查到相關(guān)的資料，我也是查閱了一下廣州市國土資源和房屋管理局相關(guān)的網(wǎng)站，還有包括我們的廣州市商市主體信息公示平臺(tái)，好像以我個(gè)人粗糙的查詢確實(shí)沒有查到廣州市從化風(fēng)帆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)的資料，也沒有查到城市映像花園這樣一個(gè)項(xiàng)目的資料。但是在網(wǎng)上那種商業(yè)網(wǎng)站，這種房地產(chǎn)開發(fā)的銷售的商業(yè)網(wǎng)站確實(shí)出現(xiàn)了這么一個(gè)廣州市的城市映像花園這么一個(gè)項(xiàng)目的介紹，但是時(shí)間也比較早了，是08年、09年的數(shù)據(jù)，但是現(xiàn)在似乎好像沒有一個(gè)正常的銷售價(jià)格或者說二手房的價(jià)格，但是確實(shí)能找到一張照片，住層的一個(gè)高層的樓，這就讓我非常擔(dān)心，就是說這個(gè)樓是否是存在一個(gè)違規(guī)開發(fā)的問題，

　　如果違規(guī)開發(fā)，這500戶業(yè)主的相關(guān)權(quán)益可能就是從根本上就無法得到保障。還有一點(diǎn)剛才節(jié)目中也提到，所謂的開發(fā)商比較強(qiáng)勢(shì)，我不太理解這個(gè)強(qiáng)勢(shì)具體表現(xiàn)什么手段，我們知道如果是消費(fèi)行為，本質(zhì)上來說是一個(gè)民商事行為，大家是你情我愿進(jìn)行交易，如果一方用這種強(qiáng)迫手段，不論是停水停電還是言語威脅，這本身就不是一個(gè)正當(dāng)?shù)纳淌滦袨榱耍绻俳Y(jié)合這個(gè)項(xiàng)目可能涉嫌的違規(guī)或者說叫違法性，是否會(huì)構(gòu)成民事欺詐乃至刑事犯罪行為，比如說合同詐騙罪的行為，都有待我們的行政機(jī)關(guān)乃至司法機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查處理。