樓市觀察

　　業(yè)內(nèi)稱信貸放松是影響樓市關(guān)鍵因素

　　房地產(chǎn)正迎來一波救市潮涌。昨日，湖北省祭出相關(guān)政策，內(nèi)容包括貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍等。此外，業(yè)界還有傳言稱，監(jiān)管層正在醞釀非上市房企發(fā)公司債。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，后續(xù)還將有至少10個省份出臺救市方案，而公司債方面，雖然尚未有確切的消息下達，但是消息一旦為真，將對非上市房企融資形成利好。由于目前房地產(chǎn)下滑的隱患未除，未來中小房企債券還將面臨是否被投資市場認可的問題。

　　焦點1

　　湖北家庭唯一住房契稅減半

　　昨日，湖北省祭出救市政策，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心發(fā)文推出“鄂六條”，在首套房貸貸款利率、首付比例和契稅上給予優(yōu)惠支持。

　　“鄂六條”中提到，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收等。

　　同時，要求銀行對已簽訂貸款協(xié)議的房貸，一個月內(nèi)予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業(yè)貸款部分予以利率下浮優(yōu)惠。

　　此前，福建、湖南、寧夏三省已經(jīng)出臺了省級“救市”條款。

　　業(yè)內(nèi)：

　　還將有十個以上省份發(fā)布救市條款

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從整體效果看，“鄂六條”對市場信心有提振，但實際結(jié)果依然要看信貸釋放情況。

　　“在第一輪39個城市松綁限購后，第二輪松綁政策主要特征為各省級政策出臺的地方救市細則，主要內(nèi)容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸價格?！睆埓髠シ治龇Q，土地財政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺愈加頻繁，從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計后期起碼還會有10個以上省份發(fā)布目的為救市的省級房地產(chǎn)健康發(fā)展意見。

　　“限購政策從全國范圍看已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的唯一最關(guān)鍵因素?！睆埓髠ケ硎?。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，房貸是否打折主要是“看銀行臉色”，目前銀行的資金成本較高，出于盈利及控制風(fēng)險的考慮，在沒有其他措施的情況下，對于房貸利率下調(diào)的興趣不會太大。

　　焦點2非上市房企發(fā)公司債

　　傳言未獲證實

　　據(jù)專業(yè)媒體報道，有業(yè)內(nèi)人士日前透露，監(jiān)管機構(gòu)正醞釀非上市公司在上交所發(fā)行公司債。

　　據(jù)悉，首批發(fā)債非上市公司名單中，將包括非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

　　此前，中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱“交易商協(xié)會”)召開相關(guān)會議討論未來房地產(chǎn)企業(yè)融資方向，允許部分滿足條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)，其中房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票募集的資金須用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的貸款。

　　此外，募集資金只能用于房建開發(fā)，不可用作土地款等其他用途。

　　不過，記者向多位券商固定收益部或融資業(yè)務(wù)部門人士了解，對于非上市房企可能獲準發(fā)行公司債的傳言并未得到確切的消息?！皼]有看到相關(guān)文件，目前也不能判定傳言是否為真?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz000562/" target="_blank" title="宏源證券 000562">宏源證券固定收益總部首席分析師范為明確向記者表示。

　　業(yè)內(nèi)：發(fā)債至少緩解房企資金緊張

　　不過，這一消息還是讓市場對監(jiān)管層“救市”寄予了強烈的信心。

　　“現(xiàn)在房企融資方面還是很緊，銀監(jiān)會已經(jīng)口頭要求各信托公司謹慎對待三、四線城市房地產(chǎn)項目，盡量不做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)，因此，不是特別好的開發(fā)商，沒法拿到貸款，中小型開發(fā)商的日子越來越艱難?！币晃槐镜厝倘谫Y業(yè)務(wù)部門負責(zé)人表示。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計的40家房企上半年的財務(wù)報告，超過一半的房企各項財務(wù)指標均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企占比高達七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升，整個行業(yè)的資金壓力有增無減。

　　“相比較上次央行發(fā)文準許上市房企發(fā)行中票，此次非上市房企可發(fā)行公司債消息如果為真，發(fā)行主體將獲得大幅度擴圍，其影響面將大得多?！鄙鲜鋈谫Y業(yè)務(wù)部門負責(zé)人介紹。

　　不過，也有專業(yè)人士并不認同這一點。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示：“發(fā)公司債不能算救市！發(fā)債并不會釋放市場的整體需求，所以解決不了目前成交量的情況。發(fā)債頂多只是緩解房企資金緊張的局面?！?/p>

　　小房企發(fā)債也難有市場

　　“此前，僅僅對上市房企放開中票，且有許多附加條件，因此整體意義并不大，就算上市房企中，也有一大半房企不符合資格，而符合資格的諸如保利、萬科這些房企，本來融資成本就不高，對于中票并不感冒?！鄙鲜鲐撠?zé)人認為，一旦放開了非上市房企發(fā)行公司債，對于大批的非上市中小房企“肯定是件好事”，但是具體的利好程度，還要看是否有限制條款。

　　而平安證券固定收益部副總經(jīng)理石磊則擔(dān)憂，小房企即使能發(fā)行公司債，也不一定發(fā)得出去，因為“市場不認可”。

　　上述負責(zé)人也對記者表達了類似擔(dān)憂。其表示，債券市場目前主要的投資者還是銀行投資者和大的金融機構(gòu)。出于對房地產(chǎn)的擔(dān)憂，銀行機構(gòu)本身已經(jīng)在對房地產(chǎn)貸款進行收縮，如果回頭又買房地產(chǎn)的債券，無異于又將風(fēng)險攬入懷里，“這樣想來，小房企公司債的發(fā)行也是個問題?！?/p>