近日，市民張先生收到一條售房信息，“位于珠市口的精裝LOFT，單價僅3.6萬元/平方米，而區(qū)域內(nèi)房屋均價已高達(dá)8萬元/平方米”。前門邊上的精裝公寓為何售價如此之低，北京商報記者帶著疑問走訪后發(fā)現(xiàn)，緊鄰地鐵7號線珠市口的《前門院子》項(xiàng)目實(shí)際上就是北京金霖酒店，受高星級酒店市場供應(yīng)過剩影響，金霖酒店開始進(jìn)行售賣，然而出售的公寓“無房本、無法貸款、無法抵押”，只有40年的經(jīng)營使用權(quán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金霖酒店這種分割銷售的做法涉嫌違規(guī)，盡管價格較低，購買這種房屋暗藏較大風(fēng)險。

　　超低價誘惑

　　“前門院子五星級精裝LOFT，位于珠市口東大街，均價3.6萬元/平方米?！比涨?，市民張先生收到一條樓盤推廣的短信，二環(huán)內(nèi)精裝LOFT公寓，如此低的售價吸引了他的注意力。北京商報記者得到線索后，于上周末來到了位于地鐵7號線珠市口站的項(xiàng)目現(xiàn)場。

　　從項(xiàng)目推廣信息看，這個距離天安門僅800米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，精裝修送家具家電，不限購并可拎包入住，還配備健身會所、游泳池、中西餐廳、溫泉池、會議中心等五星級配套服務(wù)的豪華項(xiàng)目，售價僅為3.6萬元/平方米。與大多數(shù)在售項(xiàng)目不同，記者看到該項(xiàng)目并沒有售樓處。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目名為“前門院子”，實(shí)際為北京金霖酒店出售的精裝公寓。

　　據(jù)了解，二環(huán)內(nèi)核心地段目前出售新房較少，可供對比的有崇文門國瑞城以及王府井附近的霞公府項(xiàng)目，國瑞城目前售價已達(dá)9萬元/平方米，霞公府均價更是高達(dá)13.7萬元/平方米；從區(qū)域二手房價格來看，房齡較老的小區(qū)售價也均在5萬元/平方米以上。

　　在這種情況下，金霖酒店公寓如此低的銷售價格自然非常具有吸引力。據(jù)銷售人員介紹，除一小部分房間仍用做酒店用途外，剩余酒店房間全部改成住宅公寓出售，目前已有兩棟樓售罄，現(xiàn)在僅剩下為數(shù)不多的房源。

　　表面上看起來仍在正常營業(yè)的酒店，內(nèi)部卻在進(jìn)行房屋的裝修工作，若沒有銷售人員引導(dǎo)，很難看出曾經(jīng)的星級酒店，正在悄悄地進(jìn)行資產(chǎn)銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到廉政風(fēng)暴以及市場供應(yīng)過剩的影響，國內(nèi)星級酒店已進(jìn)入寒冬行情，北京金霖酒店以住宅公寓的名義分割銷售酒店資產(chǎn)，很重要的一個原因在于行業(yè)整體不景氣。

　　涉嫌分割銷售

　　就算不得已而選擇出售，那售價為何如此之低呢？北京商報記者向銷售人員提出了自己的疑問，銷售人員坦言，因?yàn)樗酃⒅挥?0年經(jīng)營使用權(quán)，目前還剩37年產(chǎn)權(quán)，購房者與公司簽署購房協(xié)議，并且只能全款購房，所購置房屋無法取得房屋所有權(quán)證書，也無法進(jìn)行貸款和抵押。

　　但是北京商報記者了解到，酒店分割銷售是北京市早已明令禁止的行為。早在2010年5月，就有北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》。

　　該《通知》明確規(guī)定，“2010年5月31日后通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套(間)辦理酒店類項(xiàng)目的測繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)手續(xù)；必須嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計、開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓”。

　　據(jù)知情人士透露，金霖酒店公寓并未獲得銷售許可證，因此購房者無法取得房本，而這種分割銷售的行為涉嫌違規(guī)。對于購房者來說，與其說是購買房屋，不如說是簽了一份長達(dá)40年的租賃合同。事實(shí)上，這種“經(jīng)營使用權(quán)”的轉(zhuǎn)讓更像是租賃協(xié)議。不過，北京商報記者了解到，《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！薄白赓U期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！?/p>

　　據(jù)了解，金霖酒店是金霖投資集團(tuán)租賃而得來的，并未獲得該地塊的產(chǎn)權(quán)，這也是金霖酒店無法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來回籠資金的主要原因。資料顯示，金霖酒店原址為清代精忠廟，1958年北京華北光學(xué)儀器廠在此建廠，簡稱218廠。218廠是央企中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司所屬企業(yè)，也是前蘇聯(lián)援建的156個成套項(xiàng)目之一。2012年左右，浙江商人葉根金與兵器工業(yè)集團(tuán)簽下租約，葉根金背后的金霖投資集團(tuán)獲得了該地塊及其建筑20年租期，雙方約定到期再續(xù)20年。

　　存在售后包租

　　“如此低價格的誘惑，更是一個美麗的陷阱?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報記者采訪時表示，規(guī)劃為酒店的項(xiàng)目不允許進(jìn)行分割銷售，但實(shí)際情況是很多酒店依然在違規(guī)操作，這背后和此類酒店物業(yè)的開發(fā)商急于回籠資金是有關(guān)系的。但是此類分割銷售的情況，購房者無法獲得產(chǎn)權(quán)房本，因此應(yīng)理性選擇，購置此類資產(chǎn)需承擔(dān)極大的風(fēng)險。

　　某律師事務(wù)所崔律師認(rèn)為，以精裝公寓為概念分割銷售酒店資產(chǎn)涉嫌違規(guī)銷售，這一點(diǎn)毋庸置疑。購房人以為自己買的是整套房屋，但在司法解釋中，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的，一旦資產(chǎn)實(shí)際持有者出現(xiàn)破產(chǎn)，法院就會查封拍賣資產(chǎn)，屆時購房者的權(quán)益將不被保護(hù)。

　　此外，該項(xiàng)目還存在“售后包租”的現(xiàn)象。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，一套59平方米的LOFT戶型，總價約220萬元，購房者在簽署購房合同后，可以選擇把房屋委托給金霖酒店管理方進(jìn)行租賃，簽署一份兩年的租賃合同，購房者可獲得收益20萬元，到期后還得再續(xù)簽合約。

　　事實(shí)上，這類“售后包租”的行為早在2001年就已受到了國家相關(guān)部門明令禁止。 原國家建設(shè)部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾?！?/p>