自2010年監(jiān)管層叫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)未再有IPO上市案例，國內(nèi)房企登陸資本市場只能選擇遠(yuǎn)走海外，或A股借殼。在庫存越來越嚴(yán)重的市場環(huán)境下，政策環(huán)境開始寬松，IPO排隊企業(yè)中再度出現(xiàn)房企身影。

　　證監(jiān)會最新披露的766家IPO受理企業(yè)名單中，出現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)3家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雖同為房企，與萬達(dá)、富力這兩家地產(chǎn)龍頭相比，金輝集團(tuán)的知名度要低很多。

　　1月29日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布金輝集團(tuán)招股說明書。招股書顯示，起家于福建福州市的金輝集團(tuán)，已是一家百億房企，但其項目多集中在二、三線城市，面臨去庫存艱難、短債高企、毛利下滑嚴(yán)重等壓力。

　　毛利率逐年下滑

　　證監(jiān)會官網(wǎng)預(yù)披露的金輝集團(tuán)IPO招股書顯示，公司擬登陸上交所，總股本為18億股，此次擬發(fā)行數(shù)量不超過6億股，計劃投入募資60億元建設(shè)重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，登陸資本市場就多了一份融資渠道，對于改善企業(yè)的財務(wù)狀況是十分重要的。通過上市公司的形象，能夠為金輝后續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模提供各類基礎(chǔ)。”上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新京報記者表示。

　　但與幾年前過熱的房產(chǎn)市場相比，在庫存高企的市場背景下，房企盈利空間收窄。有市場研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2015年房企的平均利潤將首次跌入個位數(shù)，維持在8%左右。這一利潤水平，甚至不能覆蓋部分中小房企的融資成本，房企開始普遍面臨資金鏈壓力。

　　而能夠上市融資，緩解資金壓力，對于金輝集團(tuán)這樣一家起家于二、三線城市的中小型地產(chǎn)商，尤為重要。招股說明書顯示，住宅開發(fā)是金輝集團(tuán)的支柱業(yè)務(wù)，2012年-2015年前9月，金輝集團(tuán)銷售額分別達(dá)到100.26億元、137.97億元、156.17億元及94.18億元，占主營業(yè)務(wù)收入比重達(dá)95.23%、95.68%、97.29%和98.12%。

　　主營收入保持穩(wěn)定增長，但凈利潤規(guī)模卻停滯不前。2012年-2015年前9月，金輝集團(tuán)凈利潤分別實現(xiàn)13.70億元、15.13億元、13.83億元及8.15億元，整體業(yè)務(wù)毛利率則為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%，呈逐年下降趨勢。

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)毛利率及凈利率整體呈現(xiàn)下滑趨勢，但在業(yè)內(nèi)人士看來，金輝的下跌過程較為迅速，這也使得其背后的債務(wù)隱憂凸顯。2015年9月末，金輝集團(tuán)負(fù)債總額330.9億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80%，此前3年，金輝集團(tuán)的負(fù)債總額也均在300億元左右，負(fù)債率維持在80%的水平。

　　在上述債務(wù)中，截至2015年9月底金輝集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債67.2億元，其賬面貨幣資金僅為23.45億元。短期債務(wù)高企，這對金輝集團(tuán)短期償債能力提出極高要求。

　　但招股書顯示，金輝集團(tuán)流動比率和速動比率都低于行業(yè)平均水平。以2014年為例，金輝集團(tuán)流動比率和速動比率分別為1.33和0.27，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均的1.72和0.4。這表明金輝集團(tuán)的短期償債能力相比于行業(yè)其他上市公司屬于偏弱。

　　項目去庫存壓力大

　　在當(dāng)前市場環(huán)境下，地產(chǎn)商大多面臨著資金鏈壓力，需要加速去庫存、回籠資金。招股書披露的數(shù)據(jù)顯示，金輝集團(tuán)運營項目中成都的金輝悅府總體預(yù)售率只有52%、江蘇淮安的天鵝灣項目從2013年建造至今預(yù)售率只有64%。

　　此外江蘇句容的四季金輝項目雖然總體預(yù)售率有59%，但南區(qū)預(yù)售率只有1%。

　　與此類似的是沈陽的湖畔里項目，總體預(yù)售率為55%，二期則僅為6%。作為此次IPO募資項目之一的西安世界城上東區(qū)項目，預(yù)售率也僅為5%。

　　截至2015年前9個月，金輝集團(tuán)在全國土地儲備有500萬平方米，大多集中在江蘇的三、四線城市和西南地區(qū)二線城市，其中連云港、淮安、句容、福清四個城市的土地儲備就接近總量的45%。

　　“三、四線城市的項目營銷過程中，面臨同類企業(yè)的產(chǎn)品激烈競爭。這個可能會使得去庫存的壓力增大，潛在的資金成本也會相對更高?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　新京報記者就開發(fā)項目預(yù)售率等問題致電金輝集團(tuán)，但轉(zhuǎn)接電話無人接聽，轉(zhuǎn)接工作人員稱公司信息披露負(fù)責(zé)人外出，截至記者發(fā)稿，并未聯(lián)系上信息披露負(fù)責(zé)人。

　　金輝集團(tuán)招股書披露的庫存數(shù)據(jù)則顯示，金輝集團(tuán)2012年-2015年9月各期末，存貨賬面價值分別為228.4億元、259.3億元、265.8億元和252億元，占同期末總資產(chǎn)的比例分別為64.63%、65.38%、61.76%和60.93%，去庫存緩慢。

　　金輝集團(tuán)在招股書中也強調(diào)，由于公司目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目主要集中在二、三線城市，若項目區(qū)域住房需求下降，有可能導(dǎo)致公司未來營業(yè)利潤、凈利潤等指標(biāo)出現(xiàn)同比下滑達(dá)到50%的情形。

　　預(yù)披露前兩奪“地王”

　　招股書顯示，金輝集團(tuán)1996年創(chuàng)立于福州，實際控制人是香港商人林定強，林定強通過金輝控股間接控制金輝集團(tuán)96%股份。另持有4%股權(quán)的上海華月則為林定強家族持股平臺。

　　IPO發(fā)行后，社會公眾將持有25%金輝集團(tuán)股權(quán)，林定強家族則持有75%股權(quán)，為單一大股東。在金輝集團(tuán)管理層，公司6位非獨立董事之中，3名董事、3位監(jiān)事，1名副總經(jīng)理均為林氏家族成員。

　　雖然金輝集團(tuán)是一個家族式企業(yè)，但上市卻是其多年來追求的目標(biāo)。2005年，金輝集團(tuán)與另一地產(chǎn)商融僑集團(tuán)以股權(quán)置換的方式開始了戰(zhàn)略合作，金輝集團(tuán)實控人林定強出任融僑執(zhí)行總裁。彼時據(jù)報道，雙方合作源于一個共同目標(biāo)“上市”，金輝集團(tuán)善于操盤，而融僑有品牌。

　　金輝與融僑的合作在2006年正式展開，雙方以“融輝”名義迅速在全國擴(kuò)張，先后進(jìn)入蘇州、西安、連云港、南京、武漢、合肥等城市，共同投資了19家房地產(chǎn)公司，包括北京融輝置業(yè)、重慶長江地產(chǎn)、重慶錦江地產(chǎn)、江蘇融僑置業(yè)有限公司、安徽融僑金輝置業(yè)有限公司等。

　　但由于各自的發(fā)展理念存在一定分歧，融僑和金輝最終在2010年底宣告“分手”。兩家品牌各自獨立之后，各地項目亦進(jìn)行了劃分。除去福州之外，合肥、武漢、無錫等地的項目歸屬于融僑；金輝則將淮安、西安、連云港的項目收于旗下。

　　“實際上，金輝謀求上市，本身是希望做大其品牌。其和融僑的合作過程中，可以看到，很多項目其實并不冠名‘金輝’兩字，這使得金輝本身的品牌力推廣比較難?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　而為改善地產(chǎn)項目布局，上市前夕的金輝集團(tuán)在積極拿地。2015年年底，金輝集團(tuán)以樓面價4.38萬元/平米，總價28.15億元拿下上海閔行區(qū)莘莊地塊，溢價率143.28%，項目日后銷售的保本價約在7萬元/平米。此后不久，金輝集團(tuán)又以10.1億元拿下南京江寧勝太路一宗地塊，樓面地價達(dá)到1.64萬元/平米。金輝集團(tuán)在其官網(wǎng)稱，這兩宗地塊成交后均奪得相關(guān)地區(qū)的“地王”。

　　“金輝的上市之路，實際上就是希望從中小房企行列進(jìn)入中型房企。上市前在一線城市高價拿地，是希望通過補充土地儲備，來做實企業(yè)資產(chǎn)，這對于上市資格的獲取有積極意義。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，無論從去庫存還是樹立品牌的角度看，金輝都需要繼續(xù)開拓一線城市的土地市場。但金輝上市前積極拿地，進(jìn)而造成土地成本相對高，如何在成長過程中對沖此類外部環(huán)境的風(fēng)險，是金輝需要考慮的內(nèi)容之一。