天安中國內(nèi)地項(xiàng)目頻打擦邊球遭質(zhì)疑

　　工業(yè)用地造樓售賣遭遇維權(quán),多地項(xiàng)目涉嫌囤地

　　剛剛過去的2014年,作為天安中國投資有限公司(以下簡稱“天安中國”)旗下的物業(yè),南京天安數(shù)碼城遭遇“維權(quán)門”。該項(xiàng)目涉嫌工業(yè)用地上造樓售賣后無法兌現(xiàn)兩證而遭遇維權(quán),最后與業(yè)主對簿公堂。據(jù)知情人士透露,法院判決該項(xiàng)目開發(fā)商南京天寧置業(yè)有限公司按照合同條款執(zhí)行,開發(fā)商對業(yè)主做出補(bǔ)償。

　　對此,《中國經(jīng)營報(bào)》記者致函南京天寧置業(yè)有限公司并致電該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人孫女士以求得對業(yè)主賠償?shù)脑敿?xì)情況與進(jìn)展,截至記者發(fā)稿時(shí),未收到回復(fù)。

　　而天安數(shù)碼城(集團(tuán))品牌部負(fù)責(zé)人則表示:“南京天安數(shù)碼城所有權(quán)并不屬于天安數(shù)碼城集團(tuán),它是天安中國投資有限公司旗下的企業(yè),而天安中國投資有限公司是天安數(shù)碼城集團(tuán)股東之一,南京天安數(shù)碼城之所以如此命名是因?yàn)楦飨嚓P(guān)公司高層以及股東之間達(dá)成的意見?！?/p>

　　據(jù)了解,天安中國是在香港注冊的、以經(jīng)營中國房地產(chǎn)、酒店業(yè)為主的上市公司,公司于1986年成立,1987年在香港聯(lián)合交易所上市,被視為香港第一只“中國概念股”。近年來,該公司頻頻打政策擦邊球,數(shù)度因違規(guī)囤地、信披不明、工業(yè)用地開發(fā)物業(yè)售賣遭遇業(yè)內(nèi)外質(zhì)疑。

　　業(yè)內(nèi)人士分析表示:“香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地,囤地待漲成了一些企業(yè)不成文的規(guī)則,加之被地方政府真正嚴(yán)格按照規(guī)定處理的卻非常少,因此港企囤地成了業(yè)界司空見慣的事情。”

　　據(jù)此前媒體報(bào)道顯示,天安中國在內(nèi)地項(xiàng)目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅上海一地,就有數(shù)個(gè)項(xiàng)目——天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項(xiàng)目、天安花園三期GS項(xiàng)目等相關(guān)工程被爆長期未開工,土地取得至少在2005年前,涉嫌土地閑置,而南京的天安數(shù)碼城項(xiàng)目拿地也將近10年。截至記者發(fā)稿時(shí),天安中國這些涉嫌囤地的項(xiàng)目未完工的情況依然存在。加之涉及囤地的一些地塊,與天安中國的信披有一定出入,天安中國一度遭遇信譽(yù)危機(jī)。

　　就上述質(zhì)疑,記者致函天安中國,截至發(fā)稿,未獲回復(fù)。

　　工業(yè)用地造樓售賣遭遇維權(quán)

　　資料顯示,2012年1月至2013年4月,南京天寧置業(yè)以天安數(shù)碼城的名義,先后與客戶簽立了《房屋轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,并收取了每家公司一定數(shù)額的定金。

　　在天安中國2013年的年報(bào)中記者注意到,作為天安中國旗下的物業(yè),南京天安數(shù)碼城位于南京白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi),占地約為92766平方米,繼樓面面積約210100平方米,項(xiàng)目擬建科技產(chǎn)業(yè)大廈、商務(wù)以及生活配套等綜合性物業(yè)。

　　但事實(shí)上,因?yàn)轫?xiàng)目是以工業(yè)用地的名義進(jìn)行拿地的,按照規(guī)定是不可以進(jìn)行出售的。南京天寧置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前對媒體解釋稱,天安數(shù)碼城原本計(jì)劃將主要以租賃方式進(jìn)行招商,但由于最近幾年一些地方,尤其是一些科技園區(qū)先后出臺了一些新的工業(yè)用地政策,允許在一定條件下分割轉(zhuǎn)讓、分割銷售,而秦淮區(qū)(原白下區(qū))亦存在一定的可能性。

　　“所以我們就與客戶簽訂了框架協(xié)議,約定如果項(xiàng)目將來政策上具備轉(zhuǎn)讓條件,雙方便簽訂正式房屋買賣合同,將房屋轉(zhuǎn)讓給客戶?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

　　然而,在入駐企業(yè)已經(jīng)繳納50%～70%的“購房款”后,南京工業(yè)用地分割銷售卻遭遇政策嚴(yán)控,項(xiàng)目不具備分割銷售條件,無法達(dá)成房屋買賣。南京天寧置業(yè)要求投資企業(yè)主根據(jù)雙方簽訂的框架協(xié)議“由買轉(zhuǎn)租”或無息退款,卻遭遇投資企業(yè)反對,雙方因此發(fā)生了多次暴力維權(quán)事件并最終訴諸公堂。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資深從業(yè)人員岳軍看來,政府用低價(jià)出讓的工業(yè)用地招商引資,并承諾為開發(fā)商日后分割銷售綠燈放行;而開發(fā)商則利用分割銷售快速回籠資金滾動(dòng)開發(fā)——這本是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年來比較默契的潛規(guī)則,然而這種默契無疑是一個(gè)定時(shí)炸彈,存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“對于類似于天安中國這樣的老牌企業(yè),可謂是經(jīng)驗(yàn)豐富,以前很長一段時(shí)間可打擦邊球和鉆空子的機(jī)會(huì)很多,現(xiàn)在國家對土地監(jiān)管逐步加強(qiáng),單是工業(yè)用地性質(zhì)變更這一點(diǎn),就存在很要命的問題,這無疑會(huì)影響到天安中國項(xiàng)目整體獲取時(shí)商住用地和寫字樓商業(yè)用地的比例問題?！鄙鲜鋈耸恐迷u。

　　而天安中國在其2013年年報(bào)中指出,“本集團(tuán)將集中力量發(fā)展數(shù)碼城項(xiàng)目以及城市更新項(xiàng)目,并相信該產(chǎn)品具備競爭力。本集團(tuán)若在初期資本投放合理的情況下,或增加數(shù)碼城之土地儲(chǔ)備?！?/p>

　　“近年來,天安中國逐步向園區(qū)開發(fā)方向轉(zhuǎn)移,這種模式拿地價(jià)格有優(yōu)勢,前期投入也不大,風(fēng)險(xiǎn)也不高。但同樣的園區(qū)開發(fā)要看當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),加上這種模式鋪開很困難,開發(fā)周期較長,資金回籠緩慢,因此出現(xiàn)像南京數(shù)碼城這樣的企業(yè)違規(guī)操作工業(yè)用地開建物業(yè)出售的情況屬于迎利而上?！比A東地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士置評。

　　涉嫌囤地,多地項(xiàng)目長期停滯

　　早在兩三年前,天安中國即被多家媒體曝光囤地不開發(fā)。據(jù)悉,僅在上海,天安中國旗下就有多個(gè)項(xiàng)目長期未開工,而這些項(xiàng)目的拿地時(shí)間均在2005年前。在天安中國投資有限公司2013年年報(bào)中記者也注意到,天安中國目前諸多在建項(xiàng)目拿地時(shí)間都有將近10年的時(shí)間。

　　而國土資源部也于2012年7月1日開始執(zhí)行《閑置土地處置辦法》,這個(gè)辦法指出,如果滿兩年仍然沒有動(dòng)工開發(fā)的土地,將可能被收回國有建設(shè)用地的使用權(quán)。

　　易居克而瑞一位不愿具名的分析師表示:“一些香港房企的開發(fā)模式是儲(chǔ)地香港儲(chǔ)地生金,以低價(jià)拿地配以緩慢開發(fā)的方法,讓土地逐步升值。一些港資地產(chǎn)公司在內(nèi)地囤積著數(shù)量可觀的地塊,這些地塊多數(shù)以未完工甚至未動(dòng)工的形式存在?！?/p>

　　“隨著內(nèi)地對于房地產(chǎn)市場的頻繁調(diào)控,近年來香港地產(chǎn)開發(fā)商逐漸傾向于保守,在地價(jià)越來越高的情況下,港企不會(huì)繼續(xù)購入優(yōu)勢地段而占用流動(dòng)資金,所以之前低價(jià)獲得的土地便緩慢開發(fā)甚至囤積起來了。”上述分析師指出。

　　不僅如此,上海天安豪園有些項(xiàng)目還數(shù)度曝出拖欠施工方貨款并無期限停工的消息,對此,業(yè)內(nèi)人士指出:“對于近年來業(yè)績平穩(wěn)的天安中國來說,資金不是問題,停工或?yàn)樽兿喽诘厣底龀鲣亯|而已?！?/p>

　　當(dāng)?shù)刂槿耸恐毖?“天安豪園拿地時(shí)價(jià)格僅為177元/平方米,但現(xiàn)在每平方米房屋售價(jià)早已突破兩萬元。據(jù)上海市有償使用地塊匯總表(2003年1～4月)顯示,該七寶鎮(zhèn)52號地塊(閔字(2003)049號)地塊面積136340平方米,容積率1.4,中標(biāo)價(jià)為112889520元,實(shí)際出讓金為33866856元。該地塊以中標(biāo)價(jià)計(jì)算的樓板價(jià)為591元/平方米,以實(shí)際出讓金計(jì)算的樓板價(jià)僅177元/平方米。”

　　對于天安中國在內(nèi)地土地的大量囤積涉及到的政府監(jiān)管問題,相關(guān)人士指出:“按照規(guī)定,閑置土地按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回,但相關(guān)規(guī)定可操作性不強(qiáng),最重要的是很多閑置土地牽涉的因素太多,管理部門監(jiān)管起來也是困難重重?！?/p>

　　信披自相矛盾,或?yàn)槎诘赝修o

　　資料顯示,此前天安中國涉及的囤地地塊與天安中國的年報(bào)信披存在一定出入,天安中國2008年年報(bào)、2009年年報(bào)顯示,天安中國旗下的天安豪園項(xiàng)目一期已經(jīng)竣工,且“天安豪園搬遷計(jì)劃于2009年下半年完成,并預(yù)期于2011年開始貢獻(xiàn)重大的盈利。”但實(shí)際上該地塊2011年還處于停工狀態(tài)?！《@并不是天安中國第一次出現(xiàn)信披漏洞。記者在查詢該公司數(shù)年來年報(bào)發(fā)現(xiàn),公司不同年份的年報(bào)還先后出現(xiàn)了前后矛盾的狀況。

　　在公司2013年年報(bào)中記者注意到,天安中國目前在建項(xiàng)目中,一部分仍處在“規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段”,剩下的則是“分期施工階段”。其中2005年前拿地的天安豪園項(xiàng)目占地約338113平方米,總樓面面積為470000平方米,項(xiàng)目第一期二批工程預(yù)計(jì)于2015年完成。上海天安別墅,毗鄰上海佘山國家旅游度假區(qū),首期樓面面積約322000平方米至低密度高檔別墅已完工,第二期首批之別墅在建樓面面積約為16300平方米,其中一期于2004年4月就推出來,而二期140戶400平方米獨(dú)棟別墅時(shí)隔6年才推出,從天安中國有限公司2013年年報(bào)上顯示的信息來看,由于當(dāng)?shù)卣秊榈貕K周圍作規(guī)劃調(diào)整,致令項(xiàng)目開發(fā)繼續(xù)規(guī)劃需要作出相應(yīng)調(diào)整,新一期工程于2014年動(dòng)工。

　　而在2010年天安中國年報(bào)中,這三個(gè)項(xiàng)目的描述為:上海天安豪園項(xiàng)目首期樓面面積63400平方米,由于當(dāng)?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整,致令項(xiàng)目開發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整;上海天安別墅第二期首批在建16300平方米,由于當(dāng)?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整,致令項(xiàng)目開發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整;上海天安陽光半島項(xiàng)目重新規(guī)劃為綜合性的商業(yè)和娛樂中心,拆遷工作已到余下數(shù)戶居民最后階段,第一期預(yù)計(jì)2011年動(dòng)工。

　　前后矛盾的是,天安中國2004年年報(bào)顯示,上海天安豪園項(xiàng)目首期開發(fā)180900平方米,預(yù)期在2005年8月動(dòng)工,2006年第四季度完成;上海天安陽光半島項(xiàng)目,沿蘇州河長達(dá)1100米,占地82752平方米,項(xiàng)目第一期計(jì)劃于2005年10月動(dòng)工,2007年底竣工;上海天安別墅,首期2003年完工,2004年底已售出97%。

　　對上述信披中前后矛盾的質(zhì)疑,記者致函天安中國,截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

　　對此,上海易居研究院相關(guān)分析師表示:“天安中國不愿以高負(fù)債的情況采取快速開發(fā)模式,目前銷售和租金收入已比較接近,天安中國未來可能更傾向于長期持有物業(yè)?！?/p>