18日，市場(chǎng)關(guān)注已久的上?！岸叶傻赝酢背鲎尦晒?，248.5億元的天價(jià)也創(chuàng)下新的總價(jià)紀(jì)錄。近期，一些熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，許多城市賣地收入超過往年，一些優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧。但從競(jìng)拍情況、溢價(jià)率等因素看，土地市場(chǎng)并未“過火”，整體理性而平靜。倒是樓市進(jìn)入市場(chǎng)化軌道運(yùn)行的“新常態(tài)”之后，對(duì)地方政府的“錢袋子”和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式都帶來了新的考驗(yàn)。

　　18日，被稱為“董家渡地王”的黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊商住地塊在此間的競(jìng)拍中被中國(guó)民生投資股份有限公司聯(lián)合體，以248.5億元競(jìng)得，折合樓板價(jià)35392元／平方米。

　　雖然創(chuàng)下了土地市場(chǎng)總價(jià)新高，但該地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍波瀾不驚，僅在248億元起始價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)一輪。每平方米3.54萬元的樓板價(jià)，在南黃浦區(qū)域也是正常水平。數(shù)據(jù)顯示，2012年和2013年鄰近區(qū)域成交的三宗地塊，樓板價(jià)在每平方米3.41萬元至3.69萬元之間。

　　優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，但市場(chǎng)整體趨于理性，是近期土地市場(chǎng)的特點(diǎn)。比如，11月10日，廣州市一口氣拍出9宗商住用地，“吸金”156.87億元，刷新今年以來單日賣地金額新高。但各地塊成交價(jià)格符合預(yù)期，在競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的華美牛奶廠7宗地塊中，最高溢價(jià)率也沒有超過50%。

　　再如，11月14日，濟(jì)南市一幅地塊以17.8億元的價(jià)格成交，樓板價(jià)6709元／平方米，兩者均為當(dāng)?shù)匦赂?。但市?chǎng)機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2013年濟(jì)南的住宅用地成交101幅，平均溢價(jià)率為13.6%；而截至今年11月16日，當(dāng)?shù)刈≌玫貎H成交62幅，溢價(jià)率幾乎為零。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，產(chǎn)生上述情況的原因主要有三點(diǎn)，一是房企資金面比較緊，所以拿地不再那么“豪爽”；二是各地政府也不再“幻想”房企激進(jìn)搶地，土地出讓以保證完成年度供地計(jì)劃為原則；三是部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)提高，地價(jià)成本實(shí)際上已經(jīng)增加。

　　“尤其是10月份以來，一些熱點(diǎn)城市樓市有止跌跡象，所以地方政府在土地出讓方面會(huì)加快節(jié)奏。一些房企熬過了市場(chǎng)最冷的時(shí)期，資金面也得到了改善，所以拿地的積極性會(huì)提高。”一家港資房企駐上海的高管向記者表示。

　　不過，雖然樓市明顯降溫，今年多個(gè)城市尤其是一線城市的土地交易卻收獲頗豐。比如，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月，北京今年的土地出讓金收入已超過去年，據(jù)預(yù)測(cè)今年全年破2000億元也料無懸念；上海11月份還將迎來更多土地出讓，全年出讓金總額有望達(dá)到1700億元；截至目前，深圳“收成”也已超過了去年全年。

　　土地財(cái)政的居高不下，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的大勢(shì)格格不入。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地收入創(chuàng)新高，與今年不少地方政府急于緩解項(xiàng)目投資和債務(wù)壓力有關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入中高速增長(zhǎng)、稅收收入增幅收窄，一些在民生保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面承受巨大開支的地區(qū)，也只好愈發(fā)緊抓房地產(chǎn)這只“錢袋子”。

　　但土地畢竟稀缺，對(duì)賣地收入的高度依賴，不可持續(xù)。經(jīng)過多年調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在進(jìn)入一種“新常態(tài)”。

　　比如，在房?jī)r(jià)方面，不再是全面普漲，也不再是只漲不跌；在地區(qū)差異方面，各地分化日益明顯，一些熱點(diǎn)城市的需求仍然比較旺盛，但不少二三四線城市將面對(duì)此前樓市過度擴(kuò)張的苦果，去庫存化形勢(shì)嚴(yán)峻；在調(diào)控方式方面，在管住炒房投機(jī)需求的前提下，行政手段將逐步退出，房?jī)r(jià)將會(huì)回歸到由合理供求關(guān)系決定的軌道上來；在行業(yè)發(fā)展速度上，以往那種“狂飆突進(jìn)”的態(tài)勢(shì)也將不再。許多業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)將告別“黃金十年”，進(jìn)入“白銀十年”。

　　“比如，房企高價(jià)拿地的動(dòng)作會(huì)減少，擴(kuò)張步伐會(huì)和房企自身的戰(zhàn)略擴(kuò)張步伐相配合，而不是盲目認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)高速增長(zhǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。在地塊出讓中，地方政府也越來越堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。比如，上海對(duì)此次出讓的“董家渡地王”就設(shè)置了苛刻的出讓方式，從而能夠確保土地開發(fā)按城市發(fā)展的意圖進(jìn)行。

　　“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的階段、新的狀態(tài)之后，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著新的考題?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說。