天安中國內(nèi)地項目頻打擦邊球遭質(zhì)疑

　　工業(yè)用地造樓售賣遭遇維權(quán)，多地項目涉嫌囤地

　　剛剛過去的2014年，作為天安中國投資有限公司(以下簡稱“天安中國”)旗下的物業(yè)，南京天安數(shù)碼城遭遇“維權(quán)門”。該項目涉嫌工業(yè)用地上造樓售賣后無法兌現(xiàn)兩證而遭遇維權(quán)，最后與業(yè)主對簿公堂。據(jù)知情人士透露，法院判決該項目開發(fā)商南京天寧置業(yè)有限公司按照合同條款執(zhí)行，開發(fā)商對業(yè)主做出補償。

　　對此，《中國經(jīng)營報》記者致函南京天寧置業(yè)有限公司并致電該公司相關(guān)負責人孫女士以求得對業(yè)主賠償?shù)脑敿毲闆r與進展，截至記者發(fā)稿時，未收到回復(fù)。

　　而天安數(shù)碼城(集團)品牌部負責人則表示:“南京天安數(shù)碼城所有權(quán)并不屬于天安數(shù)碼城集團，它是天安中國投資有限公司旗下的企業(yè)，而天安中國投資有限公司是天安數(shù)碼城集團股東之一，南京天安數(shù)碼城之所以如此命名是因為各相關(guān)公司高層以及股東之間達成的意見。”

　　據(jù)了解，天安中國是在香港注冊的、以經(jīng)營中國房地產(chǎn)、酒店業(yè)為主的上市公司，公司于1986年成立，1987年在香港聯(lián)合交易所上市，被視為香港第一只“中國概念股”。近年來，該公司頻頻打政策擦邊球，數(shù)度因違規(guī)囤地、信披不明、工業(yè)用地開發(fā)物業(yè)售賣遭遇業(yè)內(nèi)外質(zhì)疑。

　　業(yè)內(nèi)人士分析表示:“香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地，囤地待漲成了一些企業(yè)不成文的規(guī)則，加之被地方政府真正嚴格按照規(guī)定處理的卻非常少，因此港企囤地成了業(yè)界司空見慣的事情?！?

　　據(jù)此前媒體報道顯示，天安中國在內(nèi)地項目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅上海一地，就有數(shù)個項目——天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關(guān)工程被爆長期未開工，土地取得至少在2005年前，涉嫌土地閑置，而南京的天安數(shù)碼城項目拿地也將近10年。截至記者發(fā)稿時，天安中國這些涉嫌囤地的項目未完工的情況依然存在。加之涉及囤地的一些地塊，與天安中國的信披有一定出入，天安中國一度遭遇信譽危機。

　　就上述質(zhì)疑，記者致函天安中國，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

　　工業(yè)用地造樓售賣遭遇維權(quán)

　　資料顯示，2012年1月至2013年4月，南京天寧置業(yè)以天安數(shù)碼城的名義，先后與客戶簽立了《房屋轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，并收取了每家公司一定數(shù)額的定金。

　　在天安中國2013年的年報中記者注意到，作為天安中國旗下的物業(yè)，南京天安數(shù)碼城位于南京白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，占地約為92766平方米，繼樓面面積約210100平方米，項目擬建科技產(chǎn)業(yè)大廈、商務(wù)以及生活配套等綜合性物業(yè)。

　　但事實上，因為項目是以工業(yè)用地的名義進行拿地的，按照規(guī)定是不可以進行出售的。南京天寧置業(yè)相關(guān)負責人此前對媒體解釋稱，天安數(shù)碼城原本計劃將主要以租賃方式進行招商，但由于最近幾年一些地方，尤其是一些科技園區(qū)先后出臺了一些新的工業(yè)用地政策，允許在一定條件下分割轉(zhuǎn)讓、分割銷售，而秦淮區(qū)(原白下區(qū))亦存在一定的可能性。

　　“所以我們就與客戶簽訂了框架協(xié)議，約定如果項目將來政策上具備轉(zhuǎn)讓條件，雙方便簽訂正式房屋買賣合同，將房屋轉(zhuǎn)讓給客戶?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

　　然而，在入駐企業(yè)已經(jīng)繳納50%～70%的“購房款”后，南京工業(yè)用地分割銷售卻遭遇政策嚴控，項目不具備分割銷售條件，無法達成房屋買賣。南京天寧置業(yè)要求投資企業(yè)主根據(jù)雙方簽訂的框架協(xié)議“由買轉(zhuǎn)租”或無息退款，卻遭遇投資企業(yè)反對，雙方因此發(fā)生了多次暴力維權(quán)事件并最終訴諸公堂。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資深從業(yè)人員岳軍看來，政府用低價出讓的工業(yè)用地招商引資，并承諾為開發(fā)商日后分割銷售綠燈放行;而開發(fā)商則利用分割銷售快速回籠資金滾動開發(fā)——這本是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年來比較默契的潛規(guī)則，然而這種默契無疑是一個定時炸彈，存在很大風(fēng)險。

　　“對于類似于天安中國這樣的老牌企業(yè)，可謂是經(jīng)驗豐富，以前很長一段時間可打擦邊球和鉆空子的機會很多，現(xiàn)在國家對土地監(jiān)管逐步加強，單是工業(yè)用地性質(zhì)變更這一點，就存在很要命的問題，這無疑會影響到天安中國項目整體獲取時商住用地和寫字樓商業(yè)用地的比例問題?！鄙鲜鋈耸恐迷u。

　　而天安中國在其2013年年報中指出，“本集團將集中力量發(fā)展數(shù)碼城項目以及城市更新項目，并相信該產(chǎn)品具備競爭力。本集團若在初期資本投放合理的情況下，或增加數(shù)碼城之土地儲備?！?

　　“近年來，天安中國逐步向園區(qū)開發(fā)方向轉(zhuǎn)移，這種模式拿地價格有優(yōu)勢，前期投入也不大，風(fēng)險也不高。但同樣的園區(qū)開發(fā)要看當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加上這種模式鋪開很困難，開發(fā)周期較長，資金回籠緩慢，因此出現(xiàn)像南京數(shù)碼城這樣的企業(yè)違規(guī)操作工業(yè)用地開建物業(yè)出售的情況屬于迎利而上?！比A東地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士置評。

　　涉嫌囤地，多地項目長期停滯

　　早在兩三年前，天安中國即被多家媒體曝光囤地不開發(fā)。據(jù)悉，僅在上海，天安中國旗下就有多個項目長期未開工，而這些項目的拿地時間均在2005年前。在天安中國投資有限公司2013年年報中記者也注意到，天安中國目前諸多在建項目拿地時間都有將近10年的時間。

　　而國土資源部也于2012年7月1日開始執(zhí)行《閑置土地處置辦法》，這個辦法指出，如果滿兩年仍然沒有動工開發(fā)的土地，將可能被收回國有建設(shè)用地的使用權(quán)。

　　易居克而瑞一位不愿具名的分析師表示:“一些香港房企的開發(fā)模式是儲地香港儲地生金，以低價拿地配以緩慢開發(fā)的方法，讓土地逐步升值。一些港資地產(chǎn)公司在內(nèi)地囤積著數(shù)量可觀的地塊，這些地塊多數(shù)以未完工甚至未動工的形式存在?！?

　　“隨著內(nèi)地對于房地產(chǎn)市場的頻繁調(diào)控，近年來香港地產(chǎn)開發(fā)商逐漸傾向于保守，在地價越來越高的情況下，港企不會繼續(xù)購入優(yōu)勢地段而占用流動資金，所以之前低價獲得的土地便緩慢開發(fā)甚至囤積起來了。”上述分析師指出。

　　不僅如此，上海天安豪園有些項目還數(shù)度曝出拖欠施工方貨款并無期限停工的消息，對此，業(yè)內(nèi)人士指出:“對于近年來業(yè)績平穩(wěn)的天安中國來說，資金不是問題，停工或為變相囤地升值做出鋪墊而已?！?

　　當?shù)刂槿耸恐毖?“天安豪園拿地時價格僅為177元/平方米，但現(xiàn)在每平方米房屋售價早已突破兩萬元。據(jù)上海市有償使用地塊匯總表(2003年1～4月)顯示，該七寶鎮(zhèn)52號地塊(閔字(2003)049號)地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標價為112889520元，實際出讓金為33866856元。該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米，以實際出讓金計算的樓板價僅177元/平方米。”

　　對于天安中國在內(nèi)地土地的大量囤積涉及到的政府監(jiān)管問題，相關(guān)人士指出:“按照規(guī)定，閑置土地按規(guī)定應(yīng)當收回，但相關(guān)規(guī)定可操作性不強，最重要的是很多閑置土地牽涉的因素太多，管理部門監(jiān)管起來也是困難重重?！?

　　信披自相矛盾，或為囤地托辭

　　資料顯示，此前天安中國涉及的囤地地塊與天安中國的年報信披存在一定出入，天安中國2008年年報、2009年年報顯示，天安中國旗下的天安豪園項目一期已經(jīng)竣工，且“天安豪園搬遷計劃于2009年下半年完成，并預(yù)期于2011年開始貢獻重大的盈利?！钡珜嶋H上該地塊2011年還處于停工狀態(tài)。 而這并不是天安中國第一次出現(xiàn)信披漏洞。記者在查詢該公司數(shù)年來年報發(fā)現(xiàn)，公司不同年份的年報還先后出現(xiàn)了前后矛盾的狀況。

　　在公司2013年年報中記者注意到，天安中國目前在建項目中，一部分仍處在“規(guī)劃和設(shè)計階段”，剩下的則是“分期施工階段”。其中2005年前拿地的天安豪園項目占地約338113平方米，總樓面面積為470000平方米，項目第一期二批工程預(yù)計于2015年完成。上海天安別墅，毗鄰上海佘山國家旅游度假區(qū)，首期樓面面積約322000平方米至低密度高檔別墅已完工，第二期首批之別墅在建樓面面積約為16300平方米，其中一期于2004年4月就推出來，而二期140戶400平方米獨棟別墅時隔6年才推出，從天安中國有限公司2013年年報上顯示的信息來看，由于當?shù)卣秊榈貕K周圍作規(guī)劃調(diào)整，致令項目開發(fā)繼續(xù)規(guī)劃需要作出相應(yīng)調(diào)整，新一期工程于2014年動工。

　　而在2010年天安中國年報中，這三個項目的描述為:上海天安豪園項目首期樓面面積63400平方米，由于當?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整，致令項目開發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整;上海天安別墅第二期首批在建16300平方米，由于當?shù)卣秊榈貕K周邊作規(guī)劃調(diào)整，致令項目開發(fā)總規(guī)劃亦需作相應(yīng)調(diào)整;上海天安陽光半島項目重新規(guī)劃為綜合性的商業(yè)和娛樂中心，拆遷工作已到余下數(shù)戶居民最后階段，第一期預(yù)計2011年動工。

　　前后矛盾的是，天安中國2004年年報顯示，上海天安豪園項目首期開發(fā)180900平方米，預(yù)期在2005年8月動工，2006年第四季度完成;上海天安陽光半島項目，沿蘇州河長達1100米，占地82752平方米，項目第一期計劃于2005年10月動工，2007年底竣工;上海天安別墅，首期2003年完工，2004年底已售出97%。

　　對上述信披中前后矛盾的質(zhì)疑，記者致函天安中國，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

　　對此，上海易居研究院相關(guān)分析師表示:“天安中國不愿以高負債的情況采取快速開發(fā)模式，目前銷售和租金收入已比較接近，天安中國未來可能更傾向于長期持有物業(yè)?！?