近來，北京樓市不少商住樓盤遭遇到了業(yè)主“集體維權(quán)”。作為限購政策下為數(shù)不多的避風(fēng)港灣，商住樓盤從前些年的大熱滑落到今天的境地，著實(shí)讓買房人想不明白。售樓處外喧囂的高音喇叭與橫幅背后，究竟有什么力量把商住樓盤推到了人們眼前？購房人遇到類似問題的時(shí)候應(yīng)該如何應(yīng)對呢？

　　收房“貨不對版”

　　業(yè)主年底忙維權(quán)

　　“如果開發(fā)商負(fù)責(zé)人今天還不出現(xiàn)，下午我們只能帶著橫幅去他們總部門口靜坐?！彼蜗壬Z氣堅(jiān)定地說。而十米開外的售樓處門口，開發(fā)商的數(shù)十個(gè)保安和工作人員，則豎起了一道人墻，把門口的眾多業(yè)主攔在了售樓處之外。

　　作為這個(gè)東五環(huán)新建小區(qū)的業(yè)主，宋先生已經(jīng)第五次來售樓處了，與他有類似遭遇的還有其他數(shù)十個(gè)業(yè)主。對于一個(gè)月前的收房結(jié)果，宋先生很不滿意：他記得當(dāng)初買房的時(shí)候，接待他的銷售人員親口告訴他，LOFT戶型的層高將達(dá)到4.5米，并且?guī)戳藰影彘g，就是按照4.5米層高建造的。然而到了交房那天，他用自帶的卷尺測量了一下，實(shí)際層高還不到4.3米。再減去隔層以及裝修時(shí)占用的高度，未來他很可能要面臨抬頭撞著天花板的尷尬。另外的十幾戶業(yè)主，有的與宋先生遇到同樣問題，有的是因?yàn)閴γ婷黠@傾斜，有的是因?yàn)闊煹绬栴}。業(yè)主們拒絕收房，然而開發(fā)商態(tài)度也很強(qiáng)硬，表示有問題的房子他們隨后會安排人修理，但收房必須在當(dāng)天完成，否則算這些業(yè)主違約。談到最后兩方不歡而散。

　　在此之后有業(yè)主多次去找開發(fā)商，希望能退房，卻都沒能見到相關(guān)負(fù)責(zé)人。對方工作人員表示，房子有問題可以修理，但是肯定不能退房。對此，宋先生不能接受：小問題可以修理，層高不夠怎么修？“我認(rèn)為退房才是唯一的解決辦法?！辈贿^開發(fā)商也理由充分：所謂4.5米層高是他們前期一部分房源的交房標(biāo)準(zhǔn)，宋先生買的房并不屬于那部分，是他對銷售說辭有誤解。事情發(fā)展到后來，宋先生聯(lián)合一部分要求退房的人，經(jīng)常去售樓處“討說法”，這才有了開頭的一幕。

　　庫存大 明降價(jià) 市場環(huán)境變化或成外因

　　實(shí)際上，像宋先生他們這樣維權(quán)的業(yè)主現(xiàn)在并不是個(gè)案，據(jù)知情人透露，目前北京多個(gè)商住樓盤都存在業(yè)主集體維權(quán)的糾紛。有一些問題得不到解決的業(yè)主，甚至自發(fā)組成了“維權(quán)聯(lián)盟”，在網(wǎng)上建立維權(quán)網(wǎng)站，希望獲得外界關(guān)注，向開發(fā)商聲討。那么，商住物業(yè)為什么成為重災(zāi)區(qū)？業(yè)內(nèi)人士表示，這并不是單純的施工質(zhì)量問題，其背后有更為復(fù)雜的市場和政策原因。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商住項(xiàng)目由于不受北京目前限購政策的影響，一直是剛需購房人群選擇用來過渡的首選產(chǎn)品。然而當(dāng)前商住項(xiàng)目的整體銷售速度并不樂觀，庫存壓力巨大，雪上加霜的情況是，2015年商住產(chǎn)品逐步進(jìn)入供應(yīng)高峰期。強(qiáng)大的壓力迫使開發(fā)商加大了商住房的優(yōu)惠力度，甚至將以往的暗降直接變?yōu)榱嗣鹘?，這一情況直接導(dǎo)致了前期購房者的不滿。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，2013年北京住宅土地出讓方式是在達(dá)到競價(jià)上限之后競建保障房、自住房面積，造成商品住宅用地面積縮減、地價(jià)高企，部分開發(fā)商為了平衡項(xiàng)目利潤率，往往選擇將商業(yè)公建用地中的可售部分開發(fā)為商住產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)房企資金快速周轉(zhuǎn)，這造成了2015年商住產(chǎn)品進(jìn)入供應(yīng)高峰期。但2015年如果政策層面依然沒有利好聲音傳來，缺乏調(diào)動購房需求的有力支點(diǎn)，市場成交低迷的局面還將持續(xù)。不僅房企高周轉(zhuǎn)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，屆時(shí)，商住產(chǎn)品的增量與庫存累加，商品市場恐將爆發(fā)新一輪的危機(jī)。

　　北五環(huán)某房地產(chǎn)企業(yè)的營銷總監(jiān)表示，每到房產(chǎn)降價(jià)的時(shí)候，也就是各種“維權(quán)”、“退房”爆發(fā)最為集中的時(shí)候?！安⒉皇钦f以前房屋就沒有質(zhì)量問題，而是房價(jià)上漲的時(shí)候一房難求，即使收房發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，只要雙方坐下聊聊能解決問題，基本不會演化成大規(guī)模集體行動。但是現(xiàn)在房價(jià)降了，前期業(yè)主要么要退房，要么要補(bǔ)償，如果開發(fā)商不同意，簡單的問題也容易激化成大矛盾?！彼f。

　　此外，商住物業(yè)本身有別于傳統(tǒng)的住宅，許多開發(fā)商將其設(shè)計(jì)為上下兩層的LOFT結(jié)構(gòu)，涉及水、電、結(jié)構(gòu)的改造，容易引起糾紛。而且由于以商業(yè)立項(xiàng)，購房者入住后的水電氣及物管等，皆以商業(yè)項(xiàng)目的流程與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，住戶可能需承受更貴的費(fèi)用。有的配套設(shè)施不全，嚴(yán)重影響居住質(zhì)量，這些都容易成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索。因此購買商住的購房者，更應(yīng)該在事前多加留意。

　　專業(yè)人士建議

　　先充分溝通再走法律渠道

　　如果自己購買的商住物業(yè)出了問題應(yīng)該怎么辦？法律專業(yè)人士建議，按照各自遇到情況的不同，區(qū)別對待。如果遇到的是層高不符合合同的問題，如在合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事；也可對照《合同法》相關(guān)規(guī)定申請退房。從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會得到法院的支持。

　　法律人士建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。

　　如果業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定。若鑒定結(jié)果不會對房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)無法修復(fù)，法院則會支持業(yè)主的退房請求，同時(shí)會判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。