位于武漢市東郊的花山鎮(zhèn)碧桂園生態(tài)城項目。

　　長江商報消息 湖北區(qū)域2015年考核指標(biāo)45億僅為去年一半，質(zhì)量投訴沖擊“向一二線城市”轉(zhuǎn)型路

　　“給您一個五星級的家”，盡管碧桂園控股(02007.HK)的廣告語家喻戶曉，但在一些三四線城市，并沒有真正給業(yè)主帶來五星級的感受。

　　開盤大賣、收房大鬧，令千億房企碧桂園仿佛走進死循環(huán)。

　　今年上半年以來，碧桂園位于全國各地的住宅項目頻頻發(fā)生質(zhì)量問題，長江商報記者初步統(tǒng)計先后涉及6省13地碧桂園項目。

　　就在上述這些住宅項目里，但凡只要大鬧一番，質(zhì)量問題才獲重視或解決，頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的整改方式，被業(yè)主廣為詬病。

　　作為碧桂園控股董事局主席的楊國強對此不可能不知情，其不惜在今年8月25日凌晨2點半寫就近300字“指示”，要求公司上下要有能力、有執(zhí)行力，要各自對自身工作負責(zé)，不要重犯。

　　而另一個顯性的影響是，碧桂園的銷售業(yè)績因此受到?jīng)_擊。據(jù)碧桂園湖北區(qū)域公司一位部門高管向長江商報披露，湖北公司去年銷售過90億，2015年目標(biāo)僅為45億，“我們希望今年年底能沖到50億左右”。

　　23年前，起步于廣東順德的碧桂園一直專注于國內(nèi)三四線城市住宅市場，在2007年香港上市后快速向內(nèi)地擴張，其在三四線城市布局的項目比例一度在70%左右，隨著經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場低迷情勢下，供大于求，千億房企碧桂園似乎走到一個重要的關(guān)口。

　　全國頻現(xiàn)交房質(zhì)量問題

　　盡管碧桂園控股董事局主席楊國強不惜半夜寫就指示，要求員工要為自己工作負責(zé)，他指出，“公司每個崗位上的人都認真總結(jié)壞的經(jīng)驗，不要重犯?！?

　　可事實上，他所執(zhí)掌的碧桂園集團旗下住宅項目卻屢屢陷入質(zhì)量糾紛的泥沼中。

　　不僅近期武漢生態(tài)城碧桂園觀瀾小區(qū)存在嚴(yán)重的建筑質(zhì)量問題，從今年以來，碧桂園全國各地樓盤頻繁發(fā)生的新房質(zhì)量糾紛不絕于耳。

　　長江商報記者于11月18日、20日，兩次向碧桂園集團投資者關(guān)系辦公室及監(jiān)察部發(fā)送采訪提綱要求了解內(nèi)情，截止發(fā)稿時止，均未獲回應(yīng)。事實上，類似遭遇，多家媒體皆曾遇到過。

　　凌晨2點半寫就近300字“指示”，借對公司接待人員派車失職略作工作點評，想必身居高位的楊國強主席對碧桂園全國各地頻發(fā)的質(zhì)量問題應(yīng)該不會視而不見。

　　現(xiàn)實是，碧桂園走進了每逢開盤大賣、每到收房就大鬧的死循環(huán)。

　　據(jù)記者調(diào)查了解，上述情形尤其在今年演繹得異常強烈。

　　今年11月，江西宜春碧桂園項目一期1000多戶業(yè)主出現(xiàn)不同程度的質(zhì)量問題，其精裝修房屋大理石開裂、地板踏空以及墻面滲水等情況十分普遍，最終導(dǎo)致大規(guī)模維權(quán)行動，最后碧桂園總部妥協(xié)回應(yīng)稱“返工整改15天內(nèi)完成”，事件才稍漸平息。

　　無獨有偶，今年7月中旬，湖北宜都市業(yè)主收房時就發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)乇坦饒@裝修質(zhì)量極差以及細節(jié)上諸多瑕疵，并“心急如焚”，當(dāng)即將收房情況發(fā)至當(dāng)?shù)卣搲泄┤擞^瞻，引發(fā)當(dāng)?shù)厝耸繉Ρ坦饒@施工質(zhì)量的質(zhì)疑。

　　宜都市于2013年5月16日與碧桂園集團簽約，總規(guī)劃占地面積約1000畝，首期項目總建筑面積192畝，投資10億元。

　　彼時，碧桂園控股有限公司湖北區(qū)域總裁劉海輝說，碧桂園看好宜都這塊寶地，并完全有信心、有能力、高速度、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)將宜都碧桂園項目打造成具有極大區(qū)域影響力、人居環(huán)境一流的商住區(qū)，并與宜都建立長期的合作關(guān)系。

　　與劉海輝期望的一樣，分布于全國各地的碧桂園住宅產(chǎn)品均希望高速度、高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，但是很多項目都陷入質(zhì)量頻繁的“羅生門”。

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計，僅僅在今年以內(nèi)，在安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無錫，廣東臺山，重慶墊江，福建三明以及湖北的荊門、隨州、宜都及武漢等地，涉及6個省13地碧桂園樓盤，均出現(xiàn)工程質(zhì)量問題和投訴。

　　依據(jù)時間順序，今年6月，媒體率先曝出蕪湖碧桂園質(zhì)量問題，7月份則是無錫碧桂園業(yè)主集體拒絕收房，8月份則是宜都碧桂園業(yè)主投訴及堵路，到了9月份轉(zhuǎn)向碧桂園在江蘇如東的項目，10月份則是安徽安慶碧桂園業(yè)主討說法，11月份又是武漢生態(tài)城碧桂園觀瀾苑小區(qū)業(yè)主反映施工質(zhì)量問題。而一旦業(yè)主“大鬧”，針對工程質(zhì)量問題，碧桂園方面就會著手解決。

　　較為戲劇性的是，各地碧桂園但凡開盤即大賣，此前的江西宜春碧桂園開盤勁銷12億，碧桂園江城灣開盤兩小時攬金8億、碧桂園蘭州新城開盤4小時銷50億等。

　　碧桂園一直在內(nèi)部管理中施行“總部—區(qū)域—項目”模式，對施工方都是直接管控的強關(guān)系，記者并未發(fā)現(xiàn)外包或加盟項目，那么上述質(zhì)量問題究竟是如何產(chǎn)生的呢？

　　押注三四線城市危機

　　一位長期觀察碧桂園發(fā)展的人士為碧桂園“把脈”稱，碧桂園擴張?zhí)?，管理跟不上，?dǎo)致問題頻發(fā)。這位人士向長江商報記者一語道出，碧桂園深耕三四線城市的另一原因：“通過與當(dāng)?shù)赜姓尘暗牡禺a(chǎn)企業(yè)股權(quán)合作，再低價拿地開發(fā)，進而快速周轉(zhuǎn)。顯然，此種盈利方式已經(jīng)被改變?！?

　　事實上，碧桂園在近幾年深耕三四線城市，這些城市項目的利潤貢獻占比碧桂園一半以上。

　　今年8月，碧桂園控股在香港舉行今年中期業(yè)績發(fā)布會，根據(jù)公告，截止到2015年6月30日止，碧桂園實現(xiàn)總收入473.3億元，同比增長23.5%。

　　碧桂園控股稱，約50%的銷售貢獻來自于面向一二線城市，另外約50%來自于三四線城市市場項目。

　　記者注意到，具體到項目數(shù)量上，碧桂園品牌部負責(zé)人彼時對外宣布，碧桂園有300多個項目，其中一半以上的項目布局于三四線城市。

　　今年1月9日，碧桂園召開的媒體聯(lián)誼會上，碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部負責(zé)人林偉營對外表示，碧桂園將減持深耕三四線城市，打造剛需和改善性住房產(chǎn)品。

　　碧桂園之所以布局三四線城市是因為篤信中國目前的城鎮(zhèn)化率才53%，甚至有些地域尚低于這個數(shù)據(jù)，在碧桂園看來，有著很大的發(fā)展空間。

　　碧桂園在一些公開表態(tài)中，期待在全國每個縣都建設(shè)碧桂園項目，甚至在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也要有碧桂園項目。

　　碧桂園此前介紹，全國2000多個縣級市中，有600多個是公司沒有跟進的，其余1400個縣市都將成為碧桂園的目標(biāo)。

　　根據(jù)碧桂園2014年半年報顯示，當(dāng)年上半年209個開發(fā)運營項目中，有166個均分布于佛山、蕪湖以及湘潭等三四線城市。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)表明，今年10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠遠超出合理區(qū)間，存在較大降價壓力。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅此前對媒體分析認為，三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流趨勢加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大，市場供過于求。

　　事實上，業(yè)內(nèi)人士分析，受經(jīng)濟下行影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場寒流依然沒有走過，三四線城市房地產(chǎn)的風(fēng)險日益陡增，碧桂園重倉三四線城市可能會帶來不少風(fēng)險。

　　質(zhì)量問題成碧桂園轉(zhuǎn)型隱憂

　　長江商報記者注意到，碧桂園主席楊國強在今年3月到香港參加業(yè)績發(fā)布會表示，“我認為中國城鎮(zhèn)化進程遠未結(jié)束，帶來大量的住宅需求?！?

　　事實上，碧桂園在一些對外表態(tài)中強調(diào)三四線城市的重要性，同時也審慎表示嘗試一二線城市，北上廣深成為碧桂園進城的目標(biāo)城市。

　　尤其是在2015年后，碧桂園決定全面回歸一二線城市，借以或可規(guī)避或分擔(dān)三四線城市項目的風(fēng)險。

　　國家統(tǒng)計局近期一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)佐證碧桂園回歸一二線城市的可行性：2015年，北京、上海、廣東1—10月份房地產(chǎn)的投資額均一直保持兩位數(shù)快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。

　　11月21日，朗匯控股市場總監(jiān)梅水雄受訪時告訴長江商報記者，碧桂園已經(jīng)在全國形成自己的品牌影響力，再次進駐城市中心區(qū)和一二線城市具備先天優(yōu)勢。

　　此外，他認為，碧桂園這種由城郊轉(zhuǎn)向城中心的步伐，可以解讀為戰(zhàn)略調(diào)整，借以達到降低風(fēng)險，提高項目競爭力，實現(xiàn)布局，順應(yīng)市場變化，改變之前在各個城市非中心地段的局面，實現(xiàn)中心區(qū)與非中心區(qū)項目全面覆蓋。

　　事實上，碧桂園早著手于在一線城市布局。

　　今年4月29日，碧桂園拿下位于上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)一塊面積超過6萬方的土地，成交價6億元，樓板價約8108元每平方米，這個一直深耕三四線城市和二線城市遠郊大盤的千億房企一改往日風(fēng)范，這被業(yè)內(nèi)人士視為意味深長——這是在嘗試未來轉(zhuǎn)型的方向。

　　其實，早在2014年，河北淶水碧桂園項目就開盤銷售，此處位于北京周邊，是窺視北京市場的一個重要窗口，其后碧桂園在2014年加單在北京區(qū)域的布局，一次推出三個度假樓盤，這些信息顯現(xiàn)出碧桂園并不滿足于剛需住宅產(chǎn)品，似乎在向養(yǎng)老、旅游等地產(chǎn)嘗試。

　　不過，值得關(guān)注的是，碧桂園銷售壓力巨大，據(jù)媒體援引其2014年報報道，其位于滿洲里建筑面積高達159萬平方米的碧桂園項目，三年僅賣掉總量的1%。在廣東韶關(guān)和內(nèi)蒙古興安盟等地，同樣面臨這樣的壓力。

　　隨著碧桂園庫存量加大，導(dǎo)致銷售放緩，資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)會進一步惡化，其財務(wù)報表可能也不會那么光鮮。

　　從財報上來看，碧桂園的盈利能力堪憂。2014年底，碧桂園的毛利率已連續(xù)兩年下滑，其中2012年至2014年毛利率分別為31.2%、27.7%和24.1%，凈利率分別為16%以上、13.6%和12.1%。

　　國泰君安 證券研報顯示，2015年，碧桂園凈利潤率會下降至10%。

　　此外，在全國三四線城市的實惠地價是碧桂園攻城略地的重要因素，2014年財報顯示，其土地均價每平米僅853元。

　　碧桂園一直認為，土地成本最高不超過售價的15%、地塊為凈地、一年內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，且歷來在各地亦是這般執(zhí)行，但是，這樣的成本和回報率在一二線城市幾無可能。

　　梅水雄受訪時認為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于去化困難階段，地段對于項目操作成敗及難易起到?jīng)Q定作用，好地段項目風(fēng)險相對較少，特別是碧桂園進軍一線城市過程中也應(yīng)多做權(quán)衡。