□ 本報記者 曾祥素

　　編者按

　　近年來，房產(chǎn)市場高潮迭起，上演多少人間悲喜劇。不管是剛需的、投資的，還是炒房的，對當事人來說，不論買房還是賣房，都不是小事兒，都需要慎之又慎，小心又小心。然而，不管事前多么小心，自以為考慮得多么周全，也總免不了有意外的時候，出現(xiàn)一些意想不到的問題和煩惱。

　　近日記者收集到的法院最近宣判的3起房屋買賣糾紛案，就屬于意想不到之列。

　　買房近十年 無奈難過戶

　　陳女士在10年前從張先生處購買了一套央產(chǎn)房，雙方約定等待政策允許時辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。但在央產(chǎn)房相關政策出臺后，張先生卻遲遲不配合辦理過戶，陳女士訴至法院，要求其履行過戶義務。

　　法庭上，張先生辯稱，其與陳女士的確簽訂了房屋買賣合同，但由于該房屋性質(zhì)是標準價，原產(chǎn)權單位享有部分產(chǎn)權，其并非完全產(chǎn)權人，故其認為房屋買賣合同應當屬于無權處分而應為無效。為此，張先生提起了反訴，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

　　北京市海淀區(qū)法院在審理中查明，1994年，張先生從單位以房改房的方式購買了一套央產(chǎn)房。次年，張先生取得了該房屋的房產(chǎn)證，上面注明為“優(yōu)海字第XX號”。2004年，陳女士與張先生就該房屋簽訂了房屋買賣合同，并約定待國家政策允許就辦理過戶手續(xù)。合同簽訂后，陳女士依約支付了全部購房款。但至今雙方未能就涉訴房屋辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。經(jīng)查，原產(chǎn)權單位就該房屋享有6%的產(chǎn)權。購房職工如欲將該房屋上市交易，需將原產(chǎn)權單位享有的產(chǎn)權購入，并將房屋性質(zhì)變更為成本價。至今，張先生未向原產(chǎn)權單位提出購買單位產(chǎn)權的申請，亦未進行相應的產(chǎn)權性質(zhì)變更。

　　法院認為涉訴房屋的產(chǎn)權性質(zhì)現(xiàn)仍為標準價，因未變更為成本價性質(zhì)而暫不具備上市交易及過戶條件，故無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。由于張先生可以通過向原產(chǎn)權單位提出申請、購入單位所持有的產(chǎn)權份額，從而使涉訴房屋具備上市交易條件，故該房屋不屬于法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的房屋，相應的，該房屋買賣合同不能因此而被認定為無效。綜上，法院近日判決駁回了原告的訴訟請求和被告的反訴請求。

　　【法院觀點】為避免交易風險和不必要的經(jīng)濟損失，在訂立房屋買賣合同前，當事人應充分了解房屋產(chǎn)權性質(zhì)，并了解相關交易政策。該法官介紹，房屋的產(chǎn)權性質(zhì)在房產(chǎn)證上有所體現(xiàn)。例如，本案中，“優(yōu)海字第XX號”即表明該房屋性質(zhì)系標準價。如果當事人對此無法識別，建議持房產(chǎn)證復印件咨詢相關房屋交易部門（包括各區(qū)縣房管所、央產(chǎn)房交易辦公室）或原產(chǎn)權單位。對于房改房的上市交易問題，建設部已于1999年8月13日頒布實施了《關于進一步推進現(xiàn)有公有住房改革的通知》【建住房（1999）第209號】，其中，第7條明確規(guī)定：“對職工已按標準價購買的住房，要鼓勵職工在自愿的基礎上按成本價補足房價款及利息。職工按成本價補足房價款及利息后，住房產(chǎn)權歸職工個人所有”。

　　賣房后拒遷出戶口 買方訴求違約金

　　盛先生夫妻在購買房屋時，與原房主王女士母女約定轉(zhuǎn)移房產(chǎn)后應遷移房屋上的戶籍關系，不料王女士母女卻沒有按約履行。盛先生夫婦遂訴至法院，要求王女士母女支付50余萬元違約金。近日，北京市昌平區(qū)法院一審判決支持了盛先生夫妻的部分訴訟請求。

　　2009年6月，盛先生夫婦購買了王女士母女位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某小區(qū)內(nèi)的房屋一套，約定房屋價格為85萬元。同時，還約定，王女士母女應在房屋所有權轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，遷出原有房屋上的戶口，否則應支付相應的違約金。

　　被告王女士母女辯稱，她們的戶口無法遷出屬于不可抗力，并非被告自身原因?qū)е?，應當全部免除被告責任。買賣合同第三款明確約定，如因出賣人自身原因未將本房屋戶口遷出的，應按約支付違約金。但被告并不是出于自身原因不愿將戶口遷出，而是受戶籍政策的限制才無法遷出戶口，被告對此事也非常無奈，但其主觀上并沒有違約的故意。根據(jù)合同約定的免責款，被告不應當支付違約金。

　　【法院觀點】原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。合同簽訂后，雙方應當遵循誠實信用的原則，全面履行合同約定的義務。現(xiàn)原告已經(jīng)支付全部購房款，涉案房屋亦已過戶完畢，被告應當按照合同的約定，辦理戶口遷出手續(xù)。二被告未按合同約定遷移戶口，系自身原因造成，同時考慮到原告提供的證據(jù)不足以證明其損失的大小，因此對于已經(jīng)發(fā)生的違約金的數(shù)額，法院酌情予以確定。對判決生效后到戶口實際遷出日止尚未發(fā)生的違約金，法院酌情調(diào)低違約金標準。被告稱其無法遷移戶口屬不可抗力，依據(jù)不足，法院無法采信。最終，法院判決被告支付原告違約金2萬元，并應于判決生效之日起將戶口從涉案房屋遷出，否則應按每日100元的標準向原告繼續(xù)支付違約金。

　　購房8年方知層高“縮水” 起訴開發(fā)商獲賠償

　　2003年王女士以300多萬元的價格購買了一套北京建外SOHO的房屋。2011年，因其他業(yè)主訴訟才得知，自己的房屋層高“縮水”，王女士遂將開發(fā)商訴至法院索賠。近日，北京市朝陽區(qū)法院認定開發(fā)商違約，案件未超過訴訟時效，判決開發(fā)商賠償王女士22.77萬元。

　　王女士稱，其購買的房屋用途為商業(yè)，合同約定房屋層高3.5米、建筑面積177.18平方米。購房8年后，其得知其他業(yè)主因?qū)痈摺翱s水”將開發(fā)商訴至法院，2011年11月，法院作出終審判決，確定建外SOHO三層裙樓層高短缺，至此其才得知房屋層高“縮水”一事。

　　被告開發(fā)商則主張，涉案商品房依法完成竣工備案，符合國家規(guī)定的交房條件，不存在瑕疵。層高不是交房條件，王女士以層高不夠要求賠償損失沒有法律和合同依據(jù)。另外，王女士在涉案商品房中已經(jīng)居住近10年，如果房屋層高不夠，其早就知道或者應當知道，故現(xiàn)在起訴已經(jīng)超過了訴訟時效和買賣合同的異議期間。

　　案件審理中，因房屋層高是否符合合同約定存在爭議，法院委托專業(yè)測繪機構進行了鑒定，經(jīng)鑒定，涉案房屋層高為3.33米。另外法院查明，王女士所稱其他業(yè)主因相同事由起訴一案，于2011年10月作出終審判決。

　　【法院觀點】王女士與開發(fā)商所簽《商品房買賣合同》中明確約定了房屋的層高，開發(fā)商有義務向王女士交付符合合同約定層高的房屋。經(jīng)鑒定，涉案房屋層高低于合同約定，致房屋可使用空間減少，可利用高度降低，使用環(huán)境變差，損害了王女士的利益，開發(fā)商應承擔賠償責任。

　　同時，法院在判決中指出，房屋層高測繪屬于專業(yè)事項，層高不符合合同約定對于普通購房人屬于隱蔽瑕疵；王女士稱其在他人與開發(fā)7商之間訴訟的判決書中得知自己所購房屋層高不符合合同約定一事，法院對其陳述予以采信；訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算，故王女士提起本案訴訟未超過訴訟時效。另外，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受法律規(guī)定的通知時間的限制。法院認為，被告作為開發(fā)商，其自始即應知道涉案房屋層高不符合合同約定一事，故對于開發(fā)商提出的質(zhì)量異議期間的抗辯不予采納。

　　最終，法院綜合考慮房屋價款、房屋面積、層高減少程度、層高減少對房屋使用的影響程度等因素，確定了具體的賠償數(shù)額，判令開發(fā)商賠償王女士22.77萬元。