近日，匹凸匹的閑置地塊抵押擔(dān)保終告一段落。匹凸匹公告稱，其將一直未開發(fā)的4號地塊(荊援國用(2010) 第01040900602 號，以下簡稱4 號地塊)及其違規(guī)擔(dān)?；蛴袀鶆?wù)，共同“打包”出售給一家荊門當(dāng)?shù)毓尽臧钪脴I(yè)，對方將支付現(xiàn)金4500 萬元并承擔(dān)拆遷費(fèi)6000萬元，而隨著此筆交易的完成，荊門漢通拖欠工資、工程款、延期交房及稅款等問題也或?qū)⒁徊⒌玫浇鉀Q。

　　然而，《證券日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，此筆交易給荊門漢通帶來的損失將遠(yuǎn)超賬面上的3121.74萬元虧損，受讓方將大大獲益，而神秘接盤人宏邦置業(yè)的成立時(shí)間尚不足半月，恰在4號地塊被有關(guān)部門責(zé)成收回之前。

　　“麻煩”打包出售

　　荊門漢通漸成“空殼”

　　日前，匹凸匹公告稱，荊門宏邦置業(yè)有限公司出資人民幣4500萬元（受讓方現(xiàn)金支付人民幣4500萬元并承擔(dān)拆遷費(fèi)6000萬元以及違規(guī)擔(dān)?；蛴袀鶆?wù)）受讓匹凸匹控股子公司荊門漢通置業(yè)有限公司持有的4號地塊。

　　在荊門漢通持有期間，雖然該地塊未得到開發(fā)，卻“問題”不斷。4號地塊是匹凸匹控股子公司荊門漢通自2010 年12月30 日取得至今滿 5年未開發(fā)，已構(gòu)成土地閑置，并被確定為湖北省閑置土地典型案例掛牌督辦。

　　除未按要求開發(fā)土地外，荊門漢通因拖欠工資、工程款、延期交房及稅款等問題，引發(fā)了多起群體性上訪事件，造成的不良社會影響，被荊門市漳河新區(qū)管理委員會責(zé)成在2月6日前完成農(nóng)民工工資拖欠的兌付事宜，否則將對其依法啟動土地收回程序。這就如一顆“定時(shí)炸彈”，如若匹凸匹不及時(shí)解決上述問題，將面臨巨大損失。

　　同時(shí)，因匹凸匹及原控股股東的不規(guī)范操作，該地塊存在違規(guī)擔(dān)保抵押等問題。據(jù)了解，荊門漢通于2014年10月發(fā)現(xiàn)其股東(多倫實(shí)業(yè)和萬泰置業(yè))公章被私刻，并被偽造了一份股東會決議，該決議批準(zhǔn)將荊門漢通4號地塊土地使用權(quán)為武漢伊托邦新市鎮(zhèn)投資有限公司向中國工商銀行武漢水果湖支行的相關(guān)借款提供4.21億元的抵押擔(dān)保。

　　匹凸匹方面表示，為解決農(nóng)民工工資、工程款、業(yè)主交房及稅款等問題，不至于讓土地?zé)o償被政府部門收回，公司決定自救，所以將此地塊以4500萬元轉(zhuǎn)讓給宏邦置業(yè)。宏邦置業(yè)除了要支付4500萬元的現(xiàn)金而外，還需承擔(dān)拆遷費(fèi)6000萬元以及違規(guī)擔(dān)?；蛴袀鶆?wù)。

　　就在這一轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)的前夕，匹凸匹偽造公司印章事項(xiàng)已被公安部門終結(jié)偵查，該抵押擔(dān)保事項(xiàng)也已解除，該抵押擔(dān)保的或有債務(wù)也因4號地塊的轉(zhuǎn)讓，一并轉(zhuǎn)由宏邦置業(yè)公司承擔(dān)。通過此次交易，匹凸匹將荊門漢通的“麻煩”一并打包轉(zhuǎn)讓，解決了荊門漢通的“當(dāng)務(wù)之急”。

　　雖然表面上看，通過此次交易，荊門漢通解決了一系列的問題，但在4號地塊轉(zhuǎn)讓之后，荊門漢通也逐漸淪為“空殼”。

　　記者查閱匹凸匹近幾年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，荊門漢通賬面上主要資產(chǎn)為幾處樓盤及未開發(fā)地塊。匹凸匹（當(dāng)時(shí)名為“多倫股份”）自2009年出資收購福建太德投資持有的荊門漢通70%的股權(quán)以來，就不斷地出售資產(chǎn)以緩解資金需求并利用未開發(fā)地塊進(jìn)行抵押貸款。在陸續(xù)出售福州“中亭街”商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目、開發(fā)滯緩的多倫路二期一號地塊、南昌平海房的股權(quán)后，多倫股份可開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目僅有子公司荊門漢通旗下的占地 420 畝的3號地塊--“漢通?楚天城”一期開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于荊門市漳河新區(qū)響嶺路，也是近兩年荊門漢通是多倫股份旗下唯一的營收來源。

　　但該項(xiàng)目也正遭遇嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)。此前記者在荊門實(shí)地考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于缺乏資金，公司地產(chǎn)項(xiàng)目“漢通?楚天城”新樓盤因資金遇到問題而停工。如今，公司所面臨的拖欠工人工資、工程款、延期交房及稅款等問題，也大多來自此項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，3號地塊僅是“漢通?楚天城”項(xiàng)目中的一部分。該項(xiàng)目總占地為 1480.37 畝，擬發(fā)展作銷售的土地的面積為1061畝，匹凸匹原計(jì)劃對該項(xiàng)目總投資為 20 億元。但目前，該項(xiàng)目中除 3 號地塊開發(fā)外，其他的土地尚未拆遷完成，不能開發(fā)建設(shè)。4號地塊如今亦被虧損轉(zhuǎn)讓。

　　在荊門漢通所面臨的一系列面臨得到徹底解決時(shí)，也意味著荊門漢通內(nèi)部可轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所剩無幾。接近匹凸匹人士稱：“通過幾年資本運(yùn)作，匹凸匹的有價(jià)值資產(chǎn)基本消失殆盡，并且大多是虧損轉(zhuǎn)讓?！?

　　賬面虧損遠(yuǎn)超3000萬元

　　超低價(jià)轉(zhuǎn)讓之謎

　　根據(jù)匹凸匹的公告，此次交易中的主角—子公司荊門漢通持有的4號地塊，是其自2010年12月30日取得，總面積24.43萬平方米，其交易價(jià)格為7328.6萬元，契稅293.14萬元，共計(jì)7621.74萬元。該項(xiàng)交易讓公司賬面損失3121.74萬元。

　　需要注意的是，對于該地塊的來源，多倫股份似乎并非未公開說明過。2010年，那時(shí)名為多倫股份的匹凸匹在陳隆基控制下，剛剛開始將主營轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)。記者查閱上交所多倫股份2010年-2011年的公告，并未發(fā)現(xiàn)公司對此4號地塊的詳細(xì)公告。僅在2010年12月23日，多倫股份發(fā)布一則重大合同公告稱，公司子公司荊門漢通召開董事會決定通過對其自身擁有的28萬平方米土地使用權(quán)為抵押，向中國建設(shè)請貸款壹億壹千萬元人民幣的決議。而對于此地塊具體名稱，公司公告未說清楚。

　　對于該地塊的拿地價(jià)格，公司也未公告過。一位荊門當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者：“雖然近兩年，荊門房地產(chǎn)生意比較慘淡，但拿地價(jià)相較2010年，還是有著很大的變化，六年里，二、三線城市的拿地價(jià)格至少漲了三分之二。荊門市的低價(jià)在近幾年來也是呈逐年上漲趨勢的?！?

　　記者粗略算計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果不算公司債務(wù)等，僅從交易價(jià)格來看，總面積24.43萬平方米的4號地塊被以7328.6萬元出售，那么每平方米的交易價(jià)格僅為312元。如果加上宏邦置業(yè)承擔(dān)的6000萬元拆遷費(fèi)，其在此次交易中的成本也僅為一億元，其拿下該地塊的成本也是每平方米成本400多元。

　　而資根據(jù)荊門市物價(jià)局、市國土資源局在2014年8月聯(lián)合公布的荊門城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地一類地地價(jià)分別為4076元/平方米、2136元/平方米、633元/平方米。雖然匹凸匹未對4號地塊的用途予以說明，僅以價(jià)格最低的工業(yè)用地進(jìn)行比較，此次交易也足足讓受讓方大賺一筆，其幾乎以半價(jià)就輕松拿下了該地塊。如此看來，荊門漢通此筆買賣的虧損就將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三千萬。

　　上述荊門開發(fā)商告訴記者：“從漢通置業(yè)此前的地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，4號地塊至少可以開發(fā)住宅，地價(jià)每平方米應(yīng)在千元以上?！?

　　匹凸匹表示，本次交易有利于荊門漢通免除該地塊已有及或有債務(wù)，并避免該地塊被漳河新區(qū)管理委員會無償收回的可能，挽回一部分損失，同時(shí)解決了部分農(nóng)民工工資、工程款、業(yè)主交房及稅款等問題，幫助企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營。

　　但此次一買一賣，直接讓荊門漢通損失幾千萬，而接盤方在此次交易中大大獲益。

　　神秘接盤方

　　成立尚不足半月

　　同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次匹凸匹旗下4號地塊的出售，似乎也在新大股東上海五牛的掌控之中。

　　匹凸匹曾決定解散荊門漢通，卻疑似遭到新晉大股東上海五牛的反對。去年11月21日，匹凸匹表示，荊門漢通公司無能力再投入資金繼續(xù)開發(fā)，故無法正常經(jīng)營，加上荊門漢通名下部分國有建設(shè)用地因逾期未動工建設(shè)、構(gòu)成閑置土地等原因，決定解散并清算荊門漢通公司。

　　匹凸匹解散荊門漢通的決定雖然突然，但并不那么難讓人理解。荊門漢通的盈利模式一直被業(yè)內(nèi)詬病，其采用循環(huán)開發(fā)的模式，上一期回收資金會投入到下一期的開發(fā)中去，一旦銀行貸款出現(xiàn)問題，荊門漢通將面臨巨大的還款壓力和資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位接近匹凸匹人士認(rèn)為：“這種方式和盈利模式均無法持久，公司財(cái)務(wù)早出現(xiàn)問題，而匹凸匹的違規(guī)事項(xiàng)也大多與子公司有關(guān)，荊門漢通被解散后，匹凸匹很多歷史遺留問題可能不了了之?！?

　　然而匹凸匹對外公布此項(xiàng)決定之際，恰是新舊大股東股權(quán)更迭之時(shí)。在清算公司發(fā)布的四天后，也就是在去年11月25日，五?；鸹鹚儋I入匹凸匹4.294%的股票，其與一致行動人五牛亥尊、五牛御勉合計(jì)持有匹凸匹公司股份3399萬股，占匹凸匹的股權(quán)比例為9.981%，成為公司大股東。

　　隨后，該清算方案就無故否決。在12月9日的匹凸匹第一次臨時(shí)股東大會上，“解散及清算荊門漢通”議案未得到通過。公告顯示，當(dāng)天出席會議現(xiàn)場的股東和代理人的持股數(shù)和網(wǎng)絡(luò)投票股數(shù)合計(jì)占公司總股本的15.87%。投票結(jié)果顯示，反對票占比62.88%，反對票為3400萬股，而這部分股份數(shù)量與五?；鸺捌湟恢滦袆尤怂止煞輸?shù)接近。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“解散及清算荊門漢通”議案被否決，最有可能是第一大持股股東五?；鸺耙恢滦袆尤宋迮：プ?、五牛御勉投了反對票。資料顯示，在12月28日匹凸匹召開的第二次股東大會上，五牛基金已正式入主匹凸匹董事會。

　　就在“解散及清算荊門漢通”議案遭到否決后，4號地塊的收購事項(xiàng)開始被公司醞釀，神秘接盤人浮出水面。同時(shí)，在此次收購中，神秘接盤公司的成立時(shí)間點(diǎn)十分蹊蹺。

　　資料顯示，宏邦置業(yè)成立于2016年2月，注冊地址為荊門市東寶區(qū)長寧大道8號數(shù)碼廣場 A 座 5001 號；注冊資本為5000 萬元。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化工程設(shè)計(jì)、施工。法定代表人任冬杰。股東分別為：湖北捷運(yùn)聯(lián)城軌道交通投資有限公司，出資 4000 萬元，持股 80%；自然人股東李國平，出資 1000 萬元，持股 20%。

　　此前，荊門市漳河新區(qū)管理委員會來函責(zé)成荊門漢通在今年2月6日前完成農(nóng)民工工資拖欠的兌付事宜，否則政府將依法無償收回荊門漢通閑置土地4號地塊，來函時(shí)間分別為2016 年2月4日來2月5日。而荊門漢通與宏邦置業(yè)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)間是在 2 月 15 日。如若匹凸匹在限制前按時(shí)提出解決方案，那么在荊門漢通兩次收到督辦函期間，宏邦置業(yè)悄然成立。

　　記者搜尋資料發(fā)現(xiàn)，除了匹凸匹此次轉(zhuǎn)讓公告而外，網(wǎng)絡(luò)上并沒有任何關(guān)于荊門宏邦置業(yè)的相關(guān)消息。

　　但宏邦置業(yè)的成立時(shí)間卻是如此及時(shí)令人匪夷所思，恰恰是在清算方案被否之后，匹凸匹的4號地塊被有關(guān)部門通告將可能無償收回土地之時(shí)。