有分析師表示，境內(nèi)公司債發(fā)行速度加快，利率整體下行至資金成本維持在5%上下，目前已經(jīng)成為民營(yíng)房企的重要融資渠道

　　上市房企的境內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)!僅在剛剛結(jié)束的7月份，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，28家上市房企發(fā)布了融資計(jì)劃，涉及資金合計(jì)約為1397億元，其中不乏150億元的境內(nèi)公司債大單。

　　事實(shí)上，自今年1月份中國(guó)證監(jiān)會(huì)放開(kāi)內(nèi)地資本市場(chǎng)的監(jiān)管后，房企的融資動(dòng)作即異常頻繁。與此同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制后，由于整體資金成本下行，發(fā)行周期與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期相吻合，境內(nèi)公司債發(fā)行規(guī)模爆棚。

　　對(duì)此，中信證券分析師陳聰、付喻在研究報(bào)告中表示，“對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，公司債加速發(fā)行，將造成企業(yè)的負(fù)債長(zhǎng)期化，資金成本下降，不同企業(yè)(尤其是國(guó)企和民企)之間資金成本差距縮小，能取得廉價(jià)美元債務(wù)的境外紅籌公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)下降。在此背景之下，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)更有可能穩(wěn)中有升，具備開(kāi)發(fā)能力和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的企業(yè)或能領(lǐng)先一步?！?

　　房企扎堆融資“儲(chǔ)糧”

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅從7月份來(lái)看，28家上市房企公布融資計(jì)劃，合計(jì)融資高達(dá)1397億元。其中，恒大、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、龍湖、萬(wàn)科、金融街、首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展、嘉凱城等公司拋出的融資計(jì)劃均超過(guò)50億元。

　　7月7日晚間，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司披露，公司已發(fā)行第二批境內(nèi)公司債券，總規(guī)模為人民幣150億元;7月24日，華夏幸福發(fā)布其債券發(fā)行預(yù)案公告稱，本次公開(kāi)發(fā)行的公司債券規(guī)模為不超過(guò)75億元(含75億元)。

　　7月24日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布，公司擬發(fā)行總額不超過(guò)人民幣150億元的中期票據(jù)，已向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)正式注冊(cè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)表示，該次募集資金中人民幣122億元用于發(fā)行人本部及其子公司歸還金融機(jī)構(gòu)融資，拓寬融資渠道、降低財(cái)務(wù)成本;人民幣28億元用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

　　7月27日，龍湖地產(chǎn)宣布，集團(tuán)成功完成發(fā)行第二期共計(jì)40億元人民幣的境內(nèi)公司債券。龍湖地產(chǎn)表示，“截至目前，就中國(guó)證監(jiān)會(huì)授予的80億元境內(nèi)公司債發(fā)行額度，集團(tuán)已使用其中的60億元”。

　　7月30日，碧桂園宣布，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)已批準(zhǔn)公司有關(guān)建議向合資格投資者分批發(fā)行上限為人民幣60億元的國(guó)內(nèi)公司債券，首批30億元的國(guó)內(nèi)債券已確定票面利率為4.2%。

　　值得一提的是，據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，中國(guó)登陸A股和H股資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)197家，而從上述融資動(dòng)作來(lái)看，7月份以來(lái)，平均一天拋出一個(gè)甚至多個(gè)融資計(jì)劃，其密集程度可見(jiàn)一斑。

　　那么，為什么房地產(chǎn)企業(yè)如此集中且大規(guī)模拋出融資計(jì)劃，尤其千億元級(jí)房企積極性更高?

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，對(duì)于融資用途，一方面是標(biāo)桿房企用于拿地，擴(kuò)張規(guī)模，尤其在一、二線城市下重金布局的企業(yè)，資金需求規(guī)模更大，更需要為其未來(lái)擴(kuò)張?zhí)崆白鲑Y金儲(chǔ)備;另一方面，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前期需要大量資金的投入。

　　“轉(zhuǎn)型是房企加大融資規(guī)模的背后原因，利潤(rùn)率的整體下滑，已經(jīng)導(dǎo)致房企需要壓低融資成本控制財(cái)務(wù)成本，同時(shí)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無(wú)論房企的規(guī)模大小，如果依然堅(jiān)持原有的盈利模式，其利潤(rùn)空間將進(jìn)一步被擠壓。

　　而一份來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告也指出，部分房企定增募集資金通過(guò)增資、股權(quán)收購(gòu)、參股投資等方式，借機(jī)跨界轉(zhuǎn)型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融業(yè)務(wù)是其重點(diǎn)布局的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者還注意到，僅從7月份單月來(lái)看，上市房企發(fā)行境內(nèi)公司債的動(dòng)作、規(guī)模都呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，而且完成發(fā)債的速度也在加速。

　　境內(nèi)公司債

　　發(fā)行規(guī)模超2000億元

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，2015年，資本市場(chǎng)政策放開(kāi)、銀行間發(fā)債條件持續(xù)放寬，國(guó)內(nèi)上市房企把握有利時(shí)機(jī)通過(guò)發(fā)行中票、公司債等融資動(dòng)作頻頻。2015年上半年，54家企業(yè)發(fā)布債券融資預(yù)案，涉資1800億元，28家企業(yè)債務(wù)融資成功實(shí)施，融資總額549億元。此外，有媒體報(bào)道稱，截至7月29日，年內(nèi)房企公司債融資總額超過(guò)2000億元。

　　“公司債正在扮演越來(lái)越重要的角色，這是目前被各大中型上市公司普遍采用的融資品種”。陳聰表示，公司債發(fā)行有加速的跡象。

　　據(jù)陳聰在報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年發(fā)行的，已上市的地產(chǎn)企業(yè)公司債有13種。而目前待上市的地產(chǎn)企業(yè)公司債就有14種，均為2015年6月份之后啟動(dòng)的發(fā)行。2014年發(fā)行的地產(chǎn)企業(yè)公司債只有12種。2014年之前發(fā)行，目前仍在上市交易的，只有8種。

　　另外，公司債已成為民營(yíng)企業(yè)獲得重要的融資渠道。2015年之前，只有5家民營(yíng)企業(yè)發(fā)行的公司債現(xiàn)在還在上市交易，占2015年前發(fā)行的，當(dāng)前還在交易的地產(chǎn)企業(yè)公司債總個(gè)數(shù)的25%。2015年后，已發(fā)行的公司債有10種來(lái)自民企，占地產(chǎn)企業(yè)公司債總只數(shù)的37%，其中恒大一家公司分成了3次發(fā)行。

　　“中國(guó)債券市場(chǎng)正在發(fā)生深刻變化?！蹦硺I(yè)內(nèi)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，今年1月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制，將發(fā)行主體由境內(nèi)上市公司及境外上市的境內(nèi)公司，擴(kuò)大至所有公司制法人。在此背景下，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模的快速擴(kuò)張致使一些房企信用評(píng)級(jí)提升，境內(nèi)主體評(píng)級(jí)增加后，發(fā)行債券的難度和利率都將所有降低。

　　以龍湖地產(chǎn)為例，7月7日，繼2009年發(fā)行境內(nèi)企業(yè)債之后，龍湖再次登陸境內(nèi)公司債券市場(chǎng)，其20億元5年期的公司債券，最終確定的票面利率為4.60%;隨后，7月27日，龍湖地產(chǎn)發(fā)行的5年期20億元債券的票面利率最終定于3.93%，7年期20億元債券的票面利率亦低至4.2%，當(dāng)時(shí)雙雙創(chuàng)下今年以來(lái)同年期房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)公開(kāi)發(fā)債利率新低。

　　無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，上述28家企業(yè)債券融資平均融資成本僅為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。據(jù)記者了解，以往一般房企的資金成本位置在10%左右，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)債券融資優(yōu)勢(shì)凸顯。

　　“公司債往往帶來(lái)資金成本的下降。尤其對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，公司債5%上下的資金成本，比起傳統(tǒng)融資路徑來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)巨大?！标惵敱硎荆緜蔷硟?nèi)信用負(fù)債，和抵押貸款相比，公司債無(wú)須抵押品，其發(fā)行靈活程度更高;和境外信用負(fù)債相比，公司債在境內(nèi)稅收籌劃方面有更大優(yōu)勢(shì)，且沒(méi)有匯率風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，受在港上市的內(nèi)地房企違約事件以及海外發(fā)債成本增加等因素影響，在港上市的內(nèi)地房企海外融資規(guī)模和數(shù)量都大幅銳減，這也是境內(nèi)公司債受到民企追捧的重要原因。中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015上半年，共有18家房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)境外融資平臺(tái)發(fā)行22筆債券，共募集資金約合人民幣600億元，同比縮減25%。

　　值得注意的是，海外發(fā)債難度加大讓一些大型房企退出了境外債券融資市場(chǎng)，而境內(nèi)公司債雖然成本較低，但對(duì)沒(méi)有好的信用評(píng)級(jí)的中小房企、國(guó)企和央企來(lái)說(shuō)，再融資放開(kāi)后，擴(kuò)股融資是其找錢的更好的渠道。

　　擴(kuò)股融資全面加速

　　“反觀今年的A股資本市場(chǎng)，可謂異?；钴S?！睆埓髠ケ硎荆偃谫Y的放開(kāi)為房企擴(kuò)股融資提供了可能性，進(jìn)而激發(fā)了上市房企拋出擴(kuò)股融資計(jì)劃的動(dòng)力。

　　據(jù)記者了解，2015年1月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，內(nèi)地資本市場(chǎng)監(jiān)管再放開(kāi)，再融資需求強(qiáng)烈，房企積極把握融資窗口期開(kāi)展資本市場(chǎng)再融資。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015上半年共有37家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達(dá)1600億元，其中9家企業(yè)增發(fā)預(yù)案已成功實(shí)施，募資總額185億元，房企股權(quán)融資已全面加速。

　　此外，2015年上半年，共有23家房企在香港配股融資829億港元，較2014年全年增長(zhǎng)60%。其中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、碧桂園、恒大等房企擴(kuò)股融資均超過(guò)60億港元。

　　無(wú)疑，樓市政策密集出臺(tái)確實(shí)令市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期更加樂(lè)觀，樓市回暖也為上市房企定增案募集資金增加了“底氣”。

　　不過(guò)，正如中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告所示，對(duì)于正在運(yùn)作非公開(kāi)發(fā)行的房企來(lái)說(shuō)，未通過(guò)發(fā)審會(huì)的企業(yè)或?qū)⒚媾R放緩、甚至擱淺的可能，目前一切均為未知數(shù)，仍需時(shí)間觀察。突然惡化的資本市場(chǎng)融資環(huán)境為房企下半年的發(fā)展加大難度，但與此同時(shí)，寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入為內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，企業(yè)需在下半年抓住時(shí)間加大推貨量，提升去化水平，獲取充裕的發(fā)展資金。

　　事實(shí)上，有上市公司高管也曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，增資擴(kuò)股審批時(shí)間很長(zhǎng)，若企業(yè)資金緊張，可能遠(yuǎn)水解不了近渴，但一旦獲批，資金成本一般不會(huì)很高。

　　無(wú)獨(dú)有偶，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，企業(yè)提出增資擴(kuò)股方案后，由于審批時(shí)間限制，很可能要一年半，甚至兩年以后見(jiàn)，彼時(shí)的市場(chǎng)難以預(yù)料。