萬(wàn)科已經(jīng)告別了重資產(chǎn)的傳統(tǒng)房企，其價(jià)值重估也就到來(lái)了。

　　近期，資本市場(chǎng)發(fā)生了一起令人關(guān)注的事件：前海人壽連續(xù)兩次增持萬(wàn)科，一躍成為萬(wàn)科第二大股東。此舉到底是財(cái)務(wù)投資行為，還是“門(mén)口”野蠻人的控股投資？在當(dāng)事人雙方保持沉默的情況下，我們作為局外人，自然不好做評(píng)價(jià)。但有一點(diǎn)是確認(rèn)的，那就是萬(wàn)科的價(jià)值被低估了，或者到了需要重估的時(shí)候，而這一機(jī)會(huì)被“潮汕幫”背景的前海人壽發(fā)現(xiàn)了。

　　自2013年提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)后，萬(wàn)科認(rèn)為新房開(kāi)發(fā)空間已見(jiàn)頂了，用萬(wàn)科現(xiàn)任總裁郁亮的話來(lái)說(shuō)，誰(shuí)再“拼規(guī)?！?，誰(shuí)就死得更快。于是，萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型上動(dòng)作頻頻，比如進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，試水萬(wàn)物倉(cāng)、幸福驛站等社區(qū)配套，通過(guò)“萬(wàn)萬(wàn)合作”輸出“操盤(pán)”能力，城市公共設(shè)施代建，推進(jìn)小股操盤(pán)和事業(yè)合伙人等創(chuàng)新。

　　但是，相比前三次轉(zhuǎn)型的春風(fēng)得意，萬(wàn)科第四次轉(zhuǎn)型來(lái)的非常艱難，“動(dòng)作不少、效果卻不大”，就連王石都抒發(fā)了“下一個(gè)倒下的可能是萬(wàn)科”的悲情。轉(zhuǎn)型不得志，萬(wàn)科第二代精英管理團(tuán)隊(duì)的人才開(kāi)始流失。而且，流失的高管轉(zhuǎn)而投入了像創(chuàng)客空間、房產(chǎn)電商等等房產(chǎn)新型領(lǐng)域，更凸顯了萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型上的窘境、堅(jiān)守傳統(tǒng)上的老態(tài)。

　　同時(shí)，對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂?shù)呐袛?，加上轉(zhuǎn)型牽扯精力，萬(wàn)科在銷(xiāo)售上投入的力量相對(duì)減少，老大的地位差點(diǎn)被綠地超越(銷(xiāo)售金額已經(jīng)被綠地超越)。而且，恒大和碧桂園等地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀也步步緊逼。事實(shí)上，銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂?shù)呐袛?，確實(shí)有一點(diǎn)早了。2015年，國(guó)家對(duì)于樓市未來(lái)發(fā)展態(tài)度明確，即房地產(chǎn)剛性需求是長(zhǎng)期的，并提出了促進(jìn)自住性和改善型住房需求的新主題。

　　轉(zhuǎn)型不如人意，加上龍頭老大地位岌岌可危，萬(wàn)科股價(jià)一路走低也就不奇怪了，7月中旬滬深兩市反彈前，萬(wàn)科PB(市凈率)只有1.4，遠(yuǎn)低于行業(yè)整體1.8的平均PB；市盈率11.2倍，比行業(yè)31.83倍的平均市盈率也低很多。幸虧，踏錯(cuò)節(jié)奏后，迷途知返的步伐還算快。首先，萬(wàn)科抓住國(guó)家政策激勵(lì)的大好時(shí)機(jī)，及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)捍衛(wèi)行業(yè)老大地位。今年上半年，萬(wàn)科拿地同比增長(zhǎng)了47.8%，貨值可持續(xù)性得到改善，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期改善。

　　與此同時(shí)，萬(wàn)科在銷(xiāo)售方面持續(xù)發(fā)力。今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額1099.6億元，成為唯一“破千億”的房企，而恒大和綠地等“追趕者”沒(méi)有了去年底的銳氣，銷(xiāo)售額僅為823億和824億；4-6月份，萬(wàn)科月銷(xiāo)售額同比分別大幅增長(zhǎng)39%、42%和30%，銷(xiāo)售持續(xù)超預(yù)期，龍頭老大的地位再次凸顯。

　　對(duì)比恒大、綠地和萬(wàn)達(dá)的新玩法就知道，轉(zhuǎn)型不能再堅(jiān)持“理想主義”的信念了，而是要遵循資本市場(chǎng)的“新玩兒法”。憑借“上天入地出海”，綠地上市前就將故事講到了極致。借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)上市后，綠地憑借2000億元的市值一舉超越了萬(wàn)科。2015年，綠地講故事延伸到了互聯(lián)網(wǎng)金融，傍上了螞蟻金服和陸金所等互聯(lián)網(wǎng)金融老大。

　　萬(wàn)達(dá)分拆商業(yè)和影院，并分別在香港和內(nèi)地上市，創(chuàng)造了在港融資最大IPO，賺足了眼球。進(jìn)入2015年，萬(wàn)達(dá)高調(diào)宣傳其新四大支柱(商業(yè)、文化、旅游和金融)，并在半年內(nèi)狂擲170多億元大肆收購(gòu)兼并轉(zhuǎn)型相關(guān)行業(yè)，宣誓每一個(gè)版塊都將分拆上市，并將做到全球最大。恒大也不甘示弱，地產(chǎn)和恒大健康已經(jīng)上市，足球、文化以及礦泉也在新三板上市，集團(tuán)旗下糧油以及乳業(yè)也有望相繼上市，六大多元化產(chǎn)業(yè)和資本運(yùn)作平臺(tái)隱現(xiàn)。

　　由此看來(lái)，萬(wàn)科調(diào)整策略勢(shì)在必然。5月，聯(lián)合鵬華基金，萬(wàn)科發(fā)行境內(nèi)首只公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，開(kāi)啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；6月，通過(guò)物業(yè)市場(chǎng)化及事業(yè)合伙人機(jī)制議案，加速萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)化輸出、分拆上市及引入事業(yè)合伙人制度；介入微生物技術(shù)，探索“垃圾圍城”下的盈利機(jī)會(huì)；從物業(yè)管理入手，延伸到社區(qū)教育、醫(yī)療等社區(qū)配套，未來(lái)將形成物業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療、物流、酒店和度假等五大板塊，以事業(yè)部制和分拆上市推進(jìn)轉(zhuǎn)型。從維護(hù)行業(yè)地位，或是轉(zhuǎn)型上，萬(wàn)科已經(jīng)告別了重資產(chǎn)的傳統(tǒng)房企，其價(jià)值重估也就到來(lái)了。7月中旬股災(zāi)后，無(wú)疑是“抄底”的最佳時(shí)機(jī)，而萬(wàn)科的股價(jià)在近期創(chuàng)下2008年以來(lái)的新高，就是價(jià)值重估的反映。

　　(作者系深圳房地產(chǎn)研究中心研究員)