前海人壽一名高管稱，公司對(duì)萬(wàn)科的舉牌還只是財(cái)務(wù)投資，目前未有派駐董事的計(jì)劃。

　　近期的股市劇震，不僅牽出萬(wàn)科百億回購(gòu)方案維護(hù)股價(jià)，還引來(lái)了疑似“野蠻人”的覬覦，萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙的變化。

　　7月10日、24日，資本市場(chǎng)的神秘玩家姚氏兄弟，通過(guò)其掌控的寶能系關(guān)聯(lián)公司前海人壽，在二級(jí)市場(chǎng)接連兩次舉牌萬(wàn)科，耗資約160億取得萬(wàn)科10%股份，一舉躍升為萬(wàn)科第二大股東。

　　這是萬(wàn)科15年來(lái)股東結(jié)構(gòu)的巨大改變。作為萬(wàn)科第一大股東，華潤(rùn)集團(tuán)的地位也受到了挑戰(zhàn)，截至一季報(bào)，華潤(rùn)占萬(wàn)科股份約14.9%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，前海人壽和萬(wàn)科方面并未有正式接觸，接近雙方的人士稱，目前前海人壽只是財(cái)務(wù)投資，并未有向萬(wàn)科派駐董事的打算；雙方也未上升到股權(quán)之爭(zhēng)，對(duì)于前海人壽來(lái)說(shuō)，除了財(cái)務(wù)投入增持股份，若想實(shí)際控制萬(wàn)科，沒(méi)有內(nèi)部人的配合也是很難進(jìn)行的。

　　華潤(rùn)萬(wàn)科暗戰(zhàn)寶能系？

　　作為全球最大住宅開發(fā)商的萬(wàn)科，多年來(lái)一直穩(wěn)居地產(chǎn)龍頭老大之位，而萬(wàn)科順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展，與其高度分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)、一以貫之的高效管理是分不開的。

　　2000年，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石引入華潤(rùn)集團(tuán)作為萬(wàn)科第一大股東，從而開啟了萬(wàn)科的A股融資擴(kuò)張之旅，伴隨中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)的爆發(fā)，萬(wàn)科在2004年銷售一舉超過(guò)百億，成為中國(guó)最大的開發(fā)商，并保持這一地位長(zhǎng)達(dá)10年之久。

　　過(guò)去15年中，萬(wàn)科前十大流通股東基本以長(zhǎng)線基金和機(jī)構(gòu)投資者為主，除了2014年萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人變身事業(yè)合伙人，在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入自家股票持股至4.14%，其他股東并未持股超過(guò)5%。

　　多年來(lái)王石與華潤(rùn)集團(tuán)原高管保持著良好的溝通，華潤(rùn)與萬(wàn)科一直合作默契。華潤(rùn)多年來(lái)僅扮演財(cái)務(wù)投資者和萬(wàn)科保護(hù)者的角色，對(duì)管理層日常事務(wù)并不干涉；根據(jù)萬(wàn)科財(cái)報(bào)，目前華潤(rùn)萬(wàn)科系共有6人居于萬(wàn)科董事會(huì)，分別為王石、郁亮、王文金、喬世波、陳鷹和魏斌，占萬(wàn)科董事會(huì)11人中的一半以上。

　　而此次前海人壽舉牌至10%后，是否重演萬(wàn)科史上著名的君萬(wàn)之爭(zhēng)？根據(jù)王石《道路與夢(mèng)想》一書中所述，20年前，君安證券為了套現(xiàn)手上的1000萬(wàn)股萬(wàn)科B股，暗中聯(lián)合其他股東制造萬(wàn)科被收購(gòu)題材，欲刺激股價(jià)上漲。

　　當(dāng)時(shí)的君安與其同盟方，擁有萬(wàn)科10.73%的股份，其中新一代公司占6.2%，海南證券公司占1.1%，俊山投資和創(chuàng)益投資共占3.43%(君安承銷)。

　　聯(lián)盟打算召開特別股東大會(huì)改組萬(wàn)科管理層。當(dāng)時(shí)的情況非常危急。王石和萬(wàn)科管理層迅速找到了上述聯(lián)盟的弱點(diǎn)，說(shuō)服新一代放棄結(jié)盟，并聯(lián)合其他股東，最終挫敗了君安發(fā)起特別股東大會(huì)的動(dòng)議。

　　而今天的前海人壽，其背后的寶能集團(tuán)和姚氏兄弟是比君安更為厲害的角色。過(guò)去多年，姚氏兄弟多次舉牌、入股多家上市公司，以大膽精準(zhǔn)、低調(diào)神秘的作風(fēng)著稱。

　　克而瑞分析師朱一鳴認(rèn)為，萬(wàn)科管理層與前海人壽間的氣氛并不輕松。至少目前，雙方均未表態(tài)，更沒(méi)有任何達(dá)成戰(zhàn)略合作的跡象，前海人壽是覬覦萬(wàn)科控制權(quán)的“野蠻人”的嫌疑再次增加。

　　他指出，萬(wàn)科前十大股東的持股比例合計(jì)還不到35%，二級(jí)市場(chǎng)上并不缺萬(wàn)科的拋盤者。前海人壽不斷“掃貨”期間，萬(wàn)科的股價(jià)幾乎未起波瀾。如果萬(wàn)科管理層和其他股東未作反應(yīng)，以前海人壽的財(cái)力，繼續(xù)增持乃至控股萬(wàn)科并不難。

　　財(cái)報(bào)顯示，華潤(rùn)、萬(wàn)科合伙人、劉元生、萬(wàn)科工會(huì)、萬(wàn)科高管個(gè)人等目前合計(jì)持股超過(guò)20%，朱一鳴認(rèn)為，如果這些股東合計(jì)再增持10%至30%，并結(jié)為一致行動(dòng)人，可保住萬(wàn)科控股權(quán)。

　　北京一位熟悉公司法的律師認(rèn)為，前海人壽來(lái)者不善，進(jìn)可入管理層，退可為財(cái)務(wù)投資。但是僅有財(cái)務(wù)資本而沒(méi)有內(nèi)部人配合，是很難達(dá)到控制公司的目的。

　　不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，前海人壽目前并未有進(jìn)駐萬(wàn)科管理層或控制萬(wàn)科的打算。前海人壽一名高管稱，公司對(duì)萬(wàn)科的舉牌還只是財(cái)務(wù)投資，目前也未有派駐董事的計(jì)劃。按照中國(guó)上市公司規(guī)定，持股達(dá)5%便有權(quán)派駐董事進(jìn)入上市公司董事會(huì)。

　　被低估的萬(wàn)科股價(jià)

　　從多家券商和研究機(jī)構(gòu)的分析來(lái)看，市場(chǎng)目前傾向于認(rèn)為，萬(wàn)科股價(jià)已在階段性低谷，前海人壽此時(shí)舉牌是在抄底。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認(rèn)為，7月初的股市大幅震蕩后，萬(wàn)科的估值已經(jīng)降到階段性低點(diǎn)，其時(shí)市盈率僅11.2倍，相比房地產(chǎn)行業(yè)31.83倍的平均市盈率低了6成；公司的NAV明顯高于公司市值。無(wú)論從股價(jià)還是估值講，都到了險(xiǎn)資等長(zhǎng)線資金“抄底”的時(shí)候。

　　萬(wàn)科的基本面良好。今年上半年，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1099.6億元，成為唯一“破千億”的房企。

　　從傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)科目前的市場(chǎng)占有率只占全國(guó)的3%，對(duì)比歐美國(guó)家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)7%-8%的占有率，依然有很大的潛在增長(zhǎng)空間。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略合作，以及此后可能與其他開發(fā)商的合作，承接合作方住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，將可能大大突破歐美國(guó)家地產(chǎn)龍頭7%的市占率水平。

　　值得注意的是，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的萬(wàn)億市值計(jì)劃，將構(gòu)建上市公司群大平臺(tái)，新服務(wù)如萬(wàn)科物業(yè)將為萬(wàn)科貢獻(xiàn)新的利潤(rùn)和業(yè)績(jī)，持續(xù)支撐萬(wàn)科股價(jià)。

　　東方證券分析師竺勁測(cè)算，當(dāng)前萬(wàn)科物業(yè)部分的凈資產(chǎn)為5.4億元，將其與目前已經(jīng)上市的彩生活進(jìn)行比較，萬(wàn)科物業(yè)上市可以增厚估值約44億，更好地支撐萬(wàn)科股價(jià)。

　　譚華杰表示，除了物業(yè)，未來(lái)萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育基地等業(yè)務(wù)都有可能分拆上市；此外，萬(wàn)科今年5月聯(lián)合鵬華基金發(fā)行了中國(guó)首只公募REITs——鵬華前海萬(wàn)科封閉式混合型證券投資基金，也是商業(yè)資本化的體現(xiàn)。

　　李宇嘉認(rèn)為，發(fā)行REITs和物業(yè)分拆上市，折射出萬(wàn)科未來(lái)轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)的重大戰(zhàn)略改變，這將會(huì)大幅提升企業(yè)估值。

　　中信建投報(bào)告指出，前海人壽的增持，結(jié)合此前萬(wàn)科盈安合伙增持價(jià)格(12.79元、13.26元)、公司回購(gòu)的價(jià)格(13.7元)，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)資本的角度還是二級(jí)市場(chǎng)投資者的角度，都已經(jīng)證明公司的價(jià)值底線在逐步凸顯。

　　抄底萬(wàn)科的收益是顯而易見(jiàn)的。除了股價(jià)的提升，萬(wàn)科也是目前A股上市公司中分紅比例較大的公司之一。2013年，萬(wàn)科拿出45億元現(xiàn)金用于分紅，每10股派送4.1元(含稅)現(xiàn)金股息，股息率達(dá)5%，接近“寶類”理財(cái)產(chǎn)品的水平。2014年，萬(wàn)科股息率達(dá)到3.72%，是整個(gè)板塊中股息率唯一超過(guò)銀行一年期定存的上市房企。