(圖片來(lái)源：資料圖)

　　日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布了2015年一季度報(bào)告，營(yíng)業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%，這也是中糧地產(chǎn)七年來(lái)一季度營(yíng)收首次下滑。幾乎與此同時(shí)，公司旗下備受關(guān)注的北京孫河豪宅項(xiàng)目——中糧瑞府日前再次向銀行申請(qǐng)7億元貸款用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　一面是企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，另一面是“地王”項(xiàng)目久不入市。業(yè)內(nèi)人士表示，中糧瑞府項(xiàng)目歷時(shí)三年未能形成供應(yīng)，其財(cái)務(wù)成本將攤薄項(xiàng)目利潤(rùn)，加上頂級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目“去化”面臨壓力，不排除單一項(xiàng)目影響企業(yè)整體效益。

　　營(yíng)收下滑超三成

　　日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布了2015年一季度報(bào)告，營(yíng)業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為7193萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.29%。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)計(jì)算，如果扣除非經(jīng)常性損益，2015年一季度中糧地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為-8491萬(wàn)元，同比下滑237.14%。

　　實(shí)際上，2009-2015年，中糧地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入一直呈現(xiàn)擴(kuò)大勢(shì)頭，2015年一季度，營(yíng)業(yè)收入同比下滑33.22%，堪稱七年來(lái)首次下降。

　　對(duì)此，中糧地產(chǎn)相關(guān)人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，營(yíng)收下降主要原因是期內(nèi)商品房銷售結(jié)算收入較上期減少所致。而且不能僅從營(yíng)收上判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，在市場(chǎng)大環(huán)境并沒(méi)有根本改變的情況下，一季度中糧地產(chǎn)仍舊實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)7.29%的增長(zhǎng)。

　　2015年一季度，商品房銷售面積為1.8254萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，其中住宅銷售面積下降9.8%；商品房銷售額1.2023萬(wàn)億元，下滑9.3%，其中住宅銷售額下降9.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在收入下滑的情況下，中糧地產(chǎn)盈利呈現(xiàn)出逆市上漲的態(tài)勢(shì)，但值得玩味的是，它的上漲是憑借非經(jīng)常性損益實(shí)現(xiàn)的。

　　分析人士透露，中糧地產(chǎn)是靠出售金融資產(chǎn)來(lái)維持業(yè)績(jī)。公告顯示，2015年一季度，中糧地產(chǎn)投資收益約為2.33億元，相較于2014年一季度1070萬(wàn)元增長(zhǎng)2074.63%。對(duì)此，中糧地產(chǎn)也并不否認(rèn)，主要是本期可供出售金融資產(chǎn)處置收益較上期增加。

　　債務(wù)結(jié)構(gòu)遭質(zhì)疑

　　營(yíng)收下滑之外，令外界擔(dān)憂的還有中糧的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2015年一季度末，中糧地產(chǎn)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券合計(jì)205.31億元。有機(jī)構(gòu)表示，中糧地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)不甚合理、未來(lái)面臨一定的資本支出壓力等因素可能給公司信用水平帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　截止到2015年4月22日，中糧地產(chǎn)及控股子公司擔(dān)保余額約為51.24億元，占截至2014年底經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重近86%。

　　由于銷售下滑比較大，2015年一季度，中糧地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為-15.73億元。對(duì)此，中糧地產(chǎn)方面表示，主要是支付項(xiàng)目地價(jià)款、拆遷款等較上期增加。由此，中糧地產(chǎn)的貨幣資金從2014年末約72.91億元減少至2015年一季度末約為54.48億元。

　　此外，有息負(fù)債方面，中糧地產(chǎn)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券合計(jì)，一季度均保持連續(xù)六年同比增長(zhǎng)。

　　專家表示，中糧地產(chǎn)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不甚合理、未來(lái)面臨一定的資本支出壓力等因素可能對(duì)公司信用水平帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　“地王”財(cái)務(wù)成本累積

　　比中糧一季度業(yè)績(jī)披露稍早，還有一則消息引起了市場(chǎng)的注意。

　　4月23日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股孫公司正德興合向中信銀行申請(qǐng)7億元開(kāi)發(fā)貸款，主要用于建設(shè)北京中糧瑞府項(xiàng)目，該筆開(kāi)發(fā)貸款由中糧地產(chǎn)提供連帶責(zé)任保證。

　　北京商報(bào)記者查閱資料得知，在2013年12月，中糧地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，其將與中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司合作開(kāi)發(fā)孫河“地王”項(xiàng)目。

　　根據(jù)協(xié)議約定，中信信誠(chéng)對(duì)中糧地產(chǎn)全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，提供9.08億元的委托貸款，期限為24個(gè)月，年利率為10%。算上此次貸款，該項(xiàng)目已經(jīng)從中信貸款超過(guò)16億元。

　　資料顯示，正德興合持有的中糧瑞府于2013年出讓，并被中糧地產(chǎn)以樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米競(jìng)得，成為當(dāng)時(shí)的“地王”。中糧瑞府此前表示，該項(xiàng)目將被打造成低密度別墅項(xiàng)目，目前處于待售狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年上半年內(nèi)入市。中糧方面表示，位于孫河的中糧瑞府作為低密度項(xiàng)目在北京具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上與其他豪宅項(xiàng)目有明顯的差異，公司對(duì)項(xiàng)目未來(lái)充滿信心。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，已經(jīng)拿地三年尚未開(kāi)盤(pán)對(duì)于一個(gè)“地王”項(xiàng)目而言，其財(cái)務(wù)成本相當(dāng)巨大，此次借貸后，債務(wù)壓力將再度上升。

　　作為該區(qū)域惟一尚未入市的豪宅，在今年豪宅扎堆入市的形勢(shì)下，待售的中糧瑞府將承受不小的壓力。屆時(shí)它將不得不面臨利潤(rùn)被攤薄的現(xiàn)實(shí)，陷入定價(jià)難的窘境。