今年一季度凈利潤(rùn)虧損5600 萬(wàn)元~8000 萬(wàn)元

　　項(xiàng)目扎堆三四線城市 中航地產(chǎn)“戰(zhàn)略失誤”？

　　有“大背景小公司”之稱的中航地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中航地產(chǎn)”)再現(xiàn)凈利虧損。

　　近日，中航地產(chǎn)發(fā)布2015年一季度業(yè)績(jī)預(yù)告公告稱，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損5600 萬(wàn)元~8000 萬(wàn)元，而上年同期盈利4808.75萬(wàn)元。

　　對(duì)此，券商分析認(rèn)為，此次業(yè)績(jī)預(yù)告虧損將“公司經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏其他盈利途徑，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差”的弱點(diǎn)暴露無(wú)遺。不僅如此，項(xiàng)目扎堆三四線城市也被指“戰(zhàn)略失誤”。

　　未來(lái)中航地產(chǎn)將如何確保資金鏈的安全，對(duì)此問(wèn)題，中航地產(chǎn)企業(yè)文化中心經(jīng)理韓慶峰回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，公司將積極拓展融資渠道，充分利用各項(xiàng)貸款資源，合理有效的使用資金；優(yōu)化長(zhǎng)、短貸結(jié)構(gòu)，控制短期支付風(fēng)險(xiǎn)；動(dòng)態(tài)監(jiān)控現(xiàn)金流狀態(tài)，保障現(xiàn)金流安全；加強(qiáng)銷售回款管理，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

　　一季度凈利預(yù)虧

　　盈利能力一直是中航地產(chǎn)的短板。根據(jù)中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)預(yù)告公告，2015年一季度預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損5600 萬(wàn)元~8000 萬(wàn)元，而上年同期盈利4808.75萬(wàn)元。

　　中航地產(chǎn)是隸屬于中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司的央企上市公司，定位為“商業(yè)地產(chǎn)投資、發(fā)展和運(yùn)營(yíng)商”，目前已形成以“中航城”為代表的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)以及以“中航元”為核心品牌的旅游度假主題地產(chǎn)格局。

　　對(duì)于凈利虧損的原因，中航地產(chǎn)表示，虧損主要源于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)虧損，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，銷售業(yè)績(jī)下滑主要受房企銷售節(jié)奏影響，去年年底房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)用力過(guò)猛，進(jìn)入2015年年初，房企開始調(diào)整推盤節(jié)奏和計(jì)劃，導(dǎo)致年初短期內(nèi)表現(xiàn)馬力不足。

　　以中航地產(chǎn)2014年銷售情況為例，從分季度業(yè)績(jī)報(bào)告便可看出其中的端倪，2014年上半年以及第三季度業(yè)績(jī)都呈現(xiàn)虧損局面，經(jīng)過(guò)第四季度的迅猛直追，才最終實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)4.93億元。

　　“由于中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，而這些項(xiàng)目都具有前期投入較大，但回籠較緩慢的特點(diǎn)，無(wú)法做到住宅項(xiàng)目的快周轉(zhuǎn)，這與其業(yè)績(jī)虧損存在一定關(guān)系?！庇邢嚓P(guān)熟悉中航地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士指出。

　　事實(shí)上，由于可實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的地產(chǎn)項(xiàng)目不多，近幾年中航地產(chǎn)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)一直都不太漂亮。

　　“公司原計(jì)劃2014年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78億元。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行及觀望氣氛，部分城市銷售去化緩慢，2014 年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入29億元。目前來(lái)看公司原計(jì)劃2014年?duì)I業(yè)收入目標(biāo)的達(dá)成存在困難?！敝泻降禺a(chǎn)2014年第三季度報(bào)告表示，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與去庫(kù)存壓力，公司全年?duì)I業(yè)收入目標(biāo)降為57億元。

　　根據(jù)中航地產(chǎn)2014年年報(bào)，截至該報(bào)告期末，中航地產(chǎn)共在全國(guó)布局項(xiàng)目16個(gè)，其中有10個(gè)項(xiàng)目處于在建在售狀態(tài)，但并未能提供良好的銷售業(yè)績(jī)。

　　對(duì)此，券商分析認(rèn)為，此次業(yè)績(jī)預(yù)告虧損將“公司經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏其他盈利途徑，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差”的弱點(diǎn)暴露無(wú)遺。

　　資金鏈承壓風(fēng)險(xiǎn)陡增

　　房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，企業(yè)需要長(zhǎng)期且充足的資金支持。

　　中航地產(chǎn)表示，“一方面，受貨幣政策大環(huán)境的影響，公司的融資難度增加；另一方面，公司加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，資金占用額較大投資回收期長(zhǎng)，公司資金周轉(zhuǎn)的速度有所放緩，而利率的上升也使公司的資金成本有所增加?！?

　　據(jù)了解，為滿足公司資金需求，保障公司資金鏈的安全，中航地產(chǎn)意圖通過(guò)剝離低效資產(chǎn)，集中力量做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)來(lái)提高公司的盈利水平和可持續(xù)發(fā)展能力。

　　2014年，中航地產(chǎn)共轉(zhuǎn)讓中航建筑、中航幕墻、南京科技城、洪都投資以及中航里城等7家公司，投資收益同比增長(zhǎng)高達(dá)92129%。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)讓緣由，中航地產(chǎn)在公告中的解釋為，“鑒于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金投入巨大且回收期較長(zhǎng)，為更有效地整合資源加快商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，公司利用本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)一步聚焦商業(yè)地產(chǎn)這一核心業(yè)務(wù)?！?

　　就在剝離非核心資產(chǎn)的同時(shí)，中航地產(chǎn)的負(fù)債保持了高漲態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升4.6 個(gè)百分點(diǎn)至71.3%，凈負(fù)債率提升78.5 個(gè)百分點(diǎn)至212%。

　　與之相對(duì)應(yīng)，中航地產(chǎn)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)也在加大。平安證券分析數(shù)據(jù)顯示，中航地產(chǎn)在手現(xiàn)金對(duì)一年內(nèi)到期的長(zhǎng)短期債務(wù)覆蓋比例由2013 年末的70.9%下降至20.5%，同時(shí)銷售下滑導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流下降13 億元至負(fù)26.8 億元。

　　根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2014年全年中航地產(chǎn)僅歸還借款就達(dá)64億元，而同期營(yíng)業(yè)收入則為62億元。

　　不僅如此，公司對(duì)外擔(dān)?？傤~也呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。僅今年三四月份，中航地產(chǎn)就宣布為旗下4家子公司提供擔(dān)保近12億元，“公司累計(jì)對(duì)外擔(dān)?？傤~為人民幣856570萬(wàn)元，占公司最近一期凈資產(chǎn)的比例為244.22%”。

　　在中航地產(chǎn)剝離非核心資產(chǎn)、專注主業(yè)的同時(shí)，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并不如構(gòu)想中的那般出彩。

　　據(jù)了解，2007年中航地產(chǎn)正式宣布從住宅地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅”的綜合體項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展方向，并大舉向全國(guó)二三線城市擴(kuò)張，開發(fā)中航城、九方城、中航國(guó)際廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目。

　　特別是在2010~2013年期間，中航地產(chǎn)先后進(jìn)入贛州、九江、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆山等多個(gè)城市，在項(xiàng)目布局中，除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外，大多位于中西部地區(qū)的三四線城市。

　　中航地產(chǎn)稱，未來(lái)公司將聚焦已進(jìn)入?yún)^(qū)域的二三線城市，同時(shí)在大城市的新興區(qū)域中心和三四線城市中心尋找城市綜合體發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在庫(kù)存高企、去化緩慢的大環(huán)境下，還面臨著三四線城市商業(yè)地產(chǎn)需求不足和消費(fèi)能力有限的問(wèn)題，項(xiàng)目密集布局三四線城市無(wú)疑是“戰(zhàn)略上的失誤”。

　　不僅如此，對(duì)于將商業(yè)地產(chǎn)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何加快資金回籠，確保資金鏈安全也將是不小的挑戰(zhàn)。