昨日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從萬(wàn)達(dá)商業(yè)獲悉，公司2015年將強(qiáng)化輕重資產(chǎn)并舉經(jīng)營(yíng)模式，在資產(chǎn)證券化、外部投資以及互聯(lián)網(wǎng)金融方面發(fā)力，同時(shí)致力于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)把平均融資成本降至7%以下

　　昨日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在香港公布上市后首份年報(bào)和2015年預(yù)期戰(zhàn)略目標(biāo)。截至2014年12月31日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總收入達(dá)1078.71億元，增長(zhǎng)了24.31%；核心溢利為148.24億元，同比增長(zhǎng)14.04%，核心溢利率為13.74%；每股盈利6.51元。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)投資性物業(yè)公允價(jià)值增長(zhǎng)為134.55億元，較2013年降低12.87%。

　　值得注意的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)劉朝暉坦言，作為新的上市公司，萬(wàn)達(dá)商業(yè)股價(jià)還有很大提升空間。萬(wàn)達(dá)去年用20多天時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了上市，雖然體現(xiàn)了公司的執(zhí)行力能力，也獲得了眾多投資者的認(rèn)同，但由于時(shí)間限制以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)務(wù)板塊的多元復(fù)雜性，廣大投資者對(duì)公司的了解相對(duì)不夠，因此股價(jià)表現(xiàn)并不盡如人意。隨著時(shí)間的推移，“我們相信股價(jià)將有很大提升空間”。

　　同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事兼執(zhí)行總裁曲德君公布了公司2015年的發(fā)展目標(biāo)。曲德君表示，2015年將新開(kāi)26個(gè)購(gòu)物中心、12個(gè)酒店。此外，除了在投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入、銷(xiāo)售合同金額、核心凈利潤(rùn)等方面持續(xù)增長(zhǎng)外，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)中提到了優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，把”平均融資成本降至7%以下”是其重要目標(biāo)。

　　事實(shí)上，降低融資成本也是萬(wàn)達(dá)商業(yè)由重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式向輕重并舉模式轉(zhuǎn)型的重要支撐力。曲德君表示，2015年，萬(wàn)達(dá)將在資產(chǎn)證券化、外部投資以及互聯(lián)網(wǎng)金融方面發(fā)力，致使公司未來(lái)不依賴(lài)物業(yè)銷(xiāo)售來(lái)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　計(jì)劃發(fā)債

　　置換高息貸款

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年，萬(wàn)達(dá)全年合約銷(xiāo)售總金額是1601.5億元，較2013年增長(zhǎng)26.65%，合約銷(xiāo)售面積1478萬(wàn)平方米，較2013年增長(zhǎng)35.97%，完成了年初定下的銷(xiāo)售目標(biāo)。而在其1601.5億元的簽約銷(xiāo)售額中，按物業(yè)類(lèi)型分，商鋪、寫(xiě)字樓、SOHO及其他投資型物業(yè)占比59.64%，住宅物業(yè)銷(xiāo)售占比為40.36%。

　　值得一提的是，在簽約銷(xiāo)售額增長(zhǎng)接近27%的同時(shí)，截至2014年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有物業(yè)達(dá)到2156萬(wàn)平方米，較2013年底的1635萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了31.87%。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，加重對(duì)持有性物業(yè)的投資意味著沉淀更多的資金，雖然2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流為正，且超過(guò)88億元，但其“以售養(yǎng)租”模式在市場(chǎng)上是存在短板的，不但資金成本高，長(zhǎng)期下去也將直接提升公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　從萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前的負(fù)債情況來(lái)看，2014年，其凈負(fù)債率為57%，增加了4個(gè)百分點(diǎn)。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)的總體融資成本(包括資本化利息)由2013年的97.98億元元增長(zhǎng)至123.75億元，增長(zhǎng)26.3%。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占比較高，1年以上到期負(fù)債占比達(dá)79%，相對(duì)能夠保證公司良好的流動(dòng)性。

　　事實(shí)上，很早之前，王健林就已經(jīng)意識(shí)到這種“已售養(yǎng)租”模式不可能長(zhǎng)久持續(xù)下去，特別是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入相對(duì)低迷周期后。鑒于此，去年年底，王健林用20多天時(shí)間就將萬(wàn)達(dá)商業(yè)推上了香港資本市場(chǎng)，顯然有優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)之目的。

　　“公司今年在境內(nèi)和中期債券市場(chǎng)有發(fā)債的計(jì)劃，主要目的在于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低平均融資成本，置換目前公司存在的相對(duì)較高利息的貸款?！眲⒊瘯熛蛴浾弑硎荆居行判陌?015年的平均融資成本降到7%以下。不過(guò)，公司在境外發(fā)債規(guī)模將比較小，主要用于境外項(xiàng)目投資。

　　而從運(yùn)營(yíng)成本方面來(lái)看，為了降低資金使用成本，提高收益率，萬(wàn)達(dá)商業(yè)一方面加快物業(yè)開(kāi)發(fā)的速度，另一方面則側(cè)重于逆周期拿地，在拿地成本更低的時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)向銷(xiāo)售更為順暢的區(qū)域拿地。

　　據(jù)記者了解，王健林的投資邏輯頗有”雨天出門(mén)”之意，尤其擅長(zhǎng)在市場(chǎng)低谷期抄底拿地。截至2014年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下有約7594萬(wàn)平方米的在建和待建物業(yè)，這些土地儲(chǔ)備將近半數(shù)都位于經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的華東地區(qū)，但其在購(gòu)地成本上仍保持了較低的水平。2014年，公司新購(gòu)置的土地儲(chǔ)備平均成本每平方米只有1187元，低于行業(yè)平均水平。

　　而在萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年實(shí)現(xiàn)的1601.5億元的簽約銷(xiāo)售額中，來(lái)源于一、二線城市銷(xiāo)售額占比達(dá)49.81%，三線城市占比48.31%，境外占比1.88%。此外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)稱(chēng)，“未來(lái)集團(tuán)將繼續(xù)執(zhí)行審慎的購(gòu)地策略，購(gòu)地重點(diǎn)將從三線城市重新回歸一、二線城市”。同時(shí)，這些儲(chǔ)備項(xiàng)目未來(lái)將繼續(xù)加大萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在投資物業(yè)上的比重，加之O2O戰(zhàn)略的推進(jìn)，利潤(rùn)仍有很大的釋放空間。

　　加快向

　　輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

　　事實(shí)上，對(duì)于意在打造“國(guó)際萬(wàn)達(dá)”的王健林來(lái)說(shuō)，無(wú)論是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)所倚重的“已售養(yǎng)租“的發(fā)展模式，還是不斷提升的負(fù)債率帶來(lái)的融資瓶頸問(wèn)題，都無(wú)法將萬(wàn)達(dá)推向一個(gè)新的發(fā)展平臺(tái)。鑒于此，在去年完成商業(yè)地產(chǎn)上市打開(kāi)一條融資通道后，王健林啟動(dòng)了由重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的計(jì)劃。

　　按照王健林的要求，在接下來(lái)的5年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)將構(gòu)建起商業(yè)、文化旅游、金融和電子商務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。加上萬(wàn)達(dá)商業(yè)收購(gòu)快錢(qián)，計(jì)劃投資200億元搭建O2O平臺(tái)等動(dòng)作，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)正在加快輕資產(chǎn)化，爭(zhēng)取使其業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響越來(lái)越小。

　　正如劉朝暉所示，萬(wàn)達(dá)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有清醒的認(rèn)識(shí)，目前在做互聯(lián)網(wǎng)＋業(yè)務(wù)，搭建商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)是公司戰(zhàn)略發(fā)展的重要方向。曲德君也直言，希望通過(guò)輕重資產(chǎn)并舉的經(jīng)營(yíng)模式加快互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的發(fā)展。

　　目前來(lái)看，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)邁出了輕資產(chǎn)化的一步。今年1月14日，萬(wàn)達(dá)對(duì)外宣布已經(jīng)與光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn)（中國(guó)光大控股附屬公司）、嘉實(shí)資本管理、四川信托及快錢(qián)支付四家公司，分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的框架協(xié)議，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

　　按照目前王健林設(shè)計(jì)出來(lái)的輕資產(chǎn)模式，是將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧云系統(tǒng)和電子商務(wù)都由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)做，同時(shí)還將使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌，而投資則由別人出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資產(chǎn)歸于投資方。這意味不但能改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，還能提升企業(yè)凈利率和凈資產(chǎn)收益率。

　　而關(guān)于輕資產(chǎn)化的下一步如何走，曲德君表示，2015年，萬(wàn)達(dá)將在資產(chǎn)證券化、外部投資以及互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)面發(fā)力，致使公司未來(lái)不依賴(lài)物業(yè)銷(xiāo)售來(lái)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)劉曉彬也透露，將密切關(guān)注中國(guó)政府的Reits政策，一旦時(shí)機(jī)成熟會(huì)立即啟動(dòng)相關(guān)計(jì)劃。