土地財(cái)政是中國在一個(gè)特殊的發(fā)展階段摸索出來的一套城市化模式，在上世紀(jì)90年代初期實(shí)行分稅制改革后，稅收的大部分被中央上收，地方財(cái)政出現(xiàn)虧空，后來成立城投公司，以儲備的土地做抵押，滾動開發(fā)。這套維持了20年的模式盡管對改善居民居住條件、發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施有所幫助，但仍備受詬病。

　　土地財(cái)政“替代財(cái)政還差很遠(yuǎn)”

　　我國的“土地財(cái)政”主要是通過賣地的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。有統(tǒng)計(jì)稱，土地財(cái)政的收入在很多地方占到當(dāng)?shù)卣杖氲?0%以上。但在陳錫文看來，土地財(cái)政“替代財(cái)政還差很遠(yuǎn)”。

　　“土地出讓收入去年一年是4萬多億，也算歷史最高點(diǎn)，我們的財(cái)政收入去年是14萬多億，所以土地財(cái)政到底有多大影響力，也能看出來。而且土地出讓金各種返還補(bǔ)償弄完了，真正土地上的純利潤到不了1/4，剩下的部分國家規(guī)定:15%用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村建設(shè)，10%用于保障房和房改，10%用于農(nóng)村教育，還有10%用于稅率?！卑凑贞愬a文介紹的這種算法，地方政府真正能從土地出讓金中獲得的凈收入也就是1/8。

　　土地財(cái)政在世界許多發(fā)達(dá)國家都在進(jìn)行，“美國縣一級政府的財(cái)政收入，有70%是來自物業(yè)稅?！标愬a文表示，不能說土地財(cái)政會變成物業(yè)財(cái)政，但房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)趨勢。

　　對于坊間流傳的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅的這些不同說法，全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會委員、中國財(cái)政學(xué)會副會長賈康對此進(jìn)行了界定?！拔覈晗群蠓Q呼的物業(yè)稅、滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅、要加快立法的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上指的是一回事，指的都是消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)上，實(shí)施改革從無到有來征收的這個(gè)稅種。”

　　全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保也向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，地方政府收的一部分土地出讓金以后可能會取消，有利于今后房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

　　陳錫文曾去美國波士頓考察，他說那里是搞房產(chǎn)稅最好的地方。“這個(gè)市里有1萬個(gè)財(cái)產(chǎn)單位，平均估值100萬，合在一起就是100億的資產(chǎn)。那么這個(gè)市場一年要開支2億，除了一點(diǎn)聯(lián)邦政府給的補(bǔ)貼，加上5000萬左右的營業(yè)稅，還缺1.5億，那么對這100萬個(gè)房子每個(gè)征1.5%就夠了?！?

　　“三年內(nèi)可能要實(shí)行房產(chǎn)稅”

　　“3年內(nèi)可能要實(shí)行房產(chǎn)稅，這是一個(gè)趨勢，全世界沒有收房產(chǎn)稅的國家就是中國。”全國政協(xié)委員、中國海外集團(tuán)副董事長孔慶平向《經(jīng)濟(jì)》記者說。

　　“肯定要到一定階段才能征稅。”陳錫文表示，因?yàn)閲H上的稅制很不一樣，我們國家就目前來說以流轉(zhuǎn)稅，也就是增值稅為主，“盡管我國國民很多，但經(jīng)營主體連個(gè)體戶在內(nèi)一共就六七千萬家，所以不好征稅，但國外不一樣，有能力以財(cái)產(chǎn)稅為主，而且人也比較少?！?

　　陳錫文說，推行財(cái)產(chǎn)稅的最大前提是，得吸引人來區(qū)域內(nèi)居住?！澳隳抢锉仨氁司?，別人才會來，所以搞物業(yè)稅對于保護(hù)環(huán)境、治理環(huán)境還是有好處的，但是社會發(fā)展的程度是不一樣的，美國已經(jīng)逆工業(yè)化了，而且人口基數(shù)不一樣，人口只有我們一個(gè)零頭，它們是以保護(hù)環(huán)境為前提，慢慢就開始進(jìn)行物業(yè)稅為主的稅制。但是必須發(fā)展到這個(gè)程度才行，如果只有兩戶人家就沒得弄了?！?

　　物業(yè)稅該怎么征?

　　不同類型的房子，如商品房、保障房、宅基地等，在列入納稅范疇的過程中，也有諸多問題。最關(guān)鍵的就是如何進(jìn)行區(qū)分和界定，

　　其一，如何清理現(xiàn)有稅費(fèi)?

　　陳錫文指出，現(xiàn)行的商品房制度在房子銷售之前收的稅費(fèi)很多，所以就要在清理現(xiàn)有各種稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，再來制定新的征稅制度，如果沒有清理完，就不好收。

　　“我自己理解物業(yè)稅要年年收，當(dāng)然其中就包括土地使用的費(fèi)用，但我們房子有70年的土地使用費(fèi)已經(jīng)交過了，所以如果要征物業(yè)稅就要清理現(xiàn)行的一些房地產(chǎn)稅費(fèi)，但很可能土地在銷售和出賣時(shí)的價(jià)格跟現(xiàn)在就有很大的不一樣，那么將來征收的稅基可能跟房價(jià)就有很大區(qū)別?！标愬a文說。

　　對此，全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林建議把土地年限取消。“現(xiàn)在商業(yè)用房使用年限是40年，自住房是70年，我們本著積極鼓勵商業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)、繁榮市場的角度，當(dāng)時(shí)買房時(shí)沒說清楚，就說土地使用年限是40年，但沒說40年以后給不給續(xù)簽、交不交錢，但是到了現(xiàn)在如果要交錢，這錢能否收上來?要是收不上來就屬于集體欠稅，涉及很多老百姓，這怎么解決?”他建議未來規(guī)避矛盾、減輕負(fù)擔(dān)，把40年的商業(yè)使用權(quán)變成70年，然后再逐漸取消土地使用年限。

　　其二，商品房、保障房、公租房、公改房，這些性質(zhì)是不一樣的，上市條件也不一樣，收稅都按現(xiàn)行價(jià)格來評估究竟合不合理，是一個(gè)問題。

　　那么農(nóng)民住房是什么性質(zhì)的?

　　“農(nóng)村在土地方面的改革正在有序推進(jìn)，涉及承包經(jīng)營地、農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地，確權(quán)之后有利于土地的集中規(guī)?；?jīng)營?！泵放d保稱。

　　“農(nóng)民的不動產(chǎn)登記就是兩個(gè)方面:一是所有的土地都是集體的，當(dāng)然都要登記;二是農(nóng)民承包的土地經(jīng)營權(quán)也要登記，但是登記了是否可以賣就是另外一回事了。”陳錫文說，不動產(chǎn)登記肯定要實(shí)行，但政府征稅的時(shí)候?qū)牡?、對宅基地也?yīng)該是不一樣的，所以不見得登記后都是商品。

　　除此之外，不同區(qū)域間的征稅如何推行也是一個(gè)問題。

　　孔慶平認(rèn)為，我國的各個(gè)城市要根據(jù)自身的特點(diǎn)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能一刀切。“如果小區(qū)周邊有好的學(xué)校，征稅百分比就高一點(diǎn)，主要取決于社區(qū)管理財(cái)政收支的一個(gè)平衡?！?

　　什么時(shí)候開始征?房價(jià)會否受到影響?

　　對于房產(chǎn)稅推出的預(yù)期，全國政協(xié)委員、財(cái)政部副部長朱光耀則給出了一個(gè)明確答復(fù):“房產(chǎn)稅全面開征現(xiàn)在沒有時(shí)間表，總的來說由人大牽頭，財(cái)政部配合，過程要非常謹(jǐn)慎?！痹谒磥?，改革的真正阻力在于各種不同的利益集團(tuán)，要平衡、協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，但總體的目標(biāo)都是發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)，通過民主協(xié)商，讓改革的紅利最大程度地發(fā)揮出來。

　　而市場對房產(chǎn)稅的一個(gè)擔(dān)憂便是，房價(jià)會否受到影響?顯然，這個(gè)問題有很多人在關(guān)注。

　　孔慶平表示，在任何時(shí)候，房價(jià)都有可能升或降?！拔艺J(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是品牌競爭時(shí)代，從需求的角度，每年的量都很大，還在增加，跟10年前相比，現(xiàn)在市場需求量是數(shù)倍，所以還是一個(gè)需求龐大的市場，但由于市場趨于成熟，消費(fèi)者也在成熟，在這種情況下就要更慎重地思考，要選有價(jià)值的房子?！?

　　“房價(jià)今后更多地要從供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在一線城市會穩(wěn)住一點(diǎn)，甚至略有增長，但對于二三線城市，可能上漲的空間會小一點(diǎn)?！泵放d保說。

　　而李曉林對于未來房價(jià)，則有所擔(dān)憂。“房地產(chǎn)現(xiàn)在還在往下走，我覺得并沒有平穩(wěn)，現(xiàn)在就是冬天，什么時(shí)候能起來?我覺得就是2019年。因?yàn)?020年人均收入要翻一番。經(jīng)過這幾年庫存的消化，到2019年中國房地產(chǎn)市場會有所起色，中國房地產(chǎn)也會有很大的機(jī)會?！?/p>