對于正陷入高債務(wù)壓力的房企而言，中期票據(jù)開閘有望帶來活水。

　　日前，《中國證券報》報道稱，有接近銀行間市場交易商協(xié)會的人士表示，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。

　　記者獲悉，富力地產(chǎn) (02777，HK)與金融街(000402，SZ)于日前發(fā)布公告，擬申請分別發(fā)行約70億元與52億元的中期票據(jù)，這也是近5年以來首度有上市房企闖關(guān)房地產(chǎn)債券融資。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如果房企中期票據(jù)順利開閘，意味著監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，銀行間債券市場有望成為房企的重要“輸血”渠道。

　　富力、金融街?jǐn)M搶發(fā)中期票據(jù)

　　富力地產(chǎn)于上周五 (9月19日)發(fā)布公告，因預(yù)期監(jiān)管機構(gòu)將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，公司擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)。

　　據(jù)悉，富力地產(chǎn)此次擬發(fā)行的境內(nèi)中期票據(jù)本金總額不超過70億元，期限3年至10年。董事會建議召開第二次臨時股東大會以批準(zhǔn)該建議，所得資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款(該貸款必須為保障房專案、普通商品房專案的專案貸款)等。

　　金融街也于日前發(fā)布公告，公司于第七屆董事會第四次會議上審議通過了“關(guān)于公司發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)的議案”。公告顯示，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計總額不超過52億元，期限為5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時市場情況與主承銷商協(xié)商確定。

　　黃立沖告訴記者，盡管監(jiān)管層尚未公開表態(tài)放開上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，但房地產(chǎn)融資松綁是大趨勢。

　　克而瑞發(fā)布的研究報告顯示，銀行間市場交易商協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，通過交易商協(xié)會注冊發(fā)行的非金融企業(yè)債務(wù)融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會融資規(guī)模比重為8.73%，同比提高了1.13個百分點。如果發(fā)行中期票據(jù)的申請獲批，意味著上市房企將有望從如此龐大的資金市場“分一杯羹”。

　　中型房企資金壓力將得到緩解

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定增、企業(yè)債、開發(fā)貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發(fā)貸款銀行實行總量控制規(guī)模難以擴(kuò)大，定增審核又較為復(fù)雜，企業(yè)債需要國土部審批，而中期票據(jù)只需在交易商協(xié)會注冊，且企業(yè)主體評級原則上不受限制，只要債項評級被市場認(rèn)可，交易商協(xié)會對企業(yè)性質(zhì)、發(fā)行規(guī)模均不設(shè)門檻。

　　“相比開發(fā)商較為青睞的銀行信貸，中期票據(jù)融資也更具優(yōu)勢”，朱一鳴認(rèn)為，中期票據(jù)期限短則3~5年、長則5~10年，而銀行貸款一般僅為2~3年，難以覆蓋項目開發(fā)的整個周期。其次，中期票據(jù)一次注冊通過后兩年內(nèi)可分次發(fā)行，利率可以選擇固定、浮動，付息可以按月或年支付，機制更靈活。

　　隨著房地產(chǎn)再融資大門于2010年緊閉，海外發(fā)債成為上市房企的主要融資渠道。根據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計，今年1月至8月，房企總計在海外市場上發(fā)行了524億美元 (折合約3217億元人民幣)的債券，比2013年同期增長100%。

　　“對于超大規(guī)模的上市房企而言，由于他們擁有較高的信用評級，因此海外發(fā)債的成本比國內(nèi)中期票據(jù)要低，像萬科和中海往往能拿到5%以下的便宜資金”，黃立沖告訴記者，但對于負(fù)債率較高、國際信用評級不高的中型房企而言，他們在海外融資成本往往在8%以上，高于中期票據(jù)約6%的融資成本，因此中期票據(jù)開閘對緩解中型房企資金壓力帶來積極作用。

　　摩根大通發(fā)布的研究報告認(rèn)為，非國企及無投資評級的上市房企將最為受惠中期票據(jù)放開，因為該類企業(yè)的融資成本較高。