繼大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱商業(yè)地產(chǎn))被曝赴港IPO后，昨日，隨著其申請(qǐng)版本的招股書(shū)在港交所的披露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新一輪沖刺IPO的大幕隨之拉開(kāi)。

　　此次招股書(shū)中并沒(méi)有披露招股價(jià)格，但據(jù)已披露部分顯示，2014年7月，公司按照每股7.36元人民幣的發(fā)行價(jià)，向61名公司主要管理層(包括部分現(xiàn)有股東、董事、高級(jí)管理層成員及雇員以及大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的若干雇員)發(fā)行共計(jì)1388萬(wàn)股新股份，占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

　　此外，根據(jù)招股書(shū)，大連合興投資有限公司直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)99.76%的全部已發(fā)行股本，而王健林持有大連合興98%的股權(quán)，剩余的2%由王思聰持有。王健林直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)0.24%的股權(quán)，同時(shí)，通過(guò)大連合興98%的直接權(quán)益將間接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)97.77%的股權(quán)。

　　銷售數(shù)據(jù)僅次于萬(wàn)科

　　根據(jù)已經(jīng)公布的招股書(shū)顯示，按照商業(yè)及住宅物業(yè)合同銷售額計(jì)算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。此外，截止到2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總持有面積(包括在建)達(dá)到2950萬(wàn)平方米，其中已完工1684萬(wàn)平方米。

　　僅從數(shù)字上可以看出，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)在國(guó)內(nèi)僅次于萬(wàn)科集團(tuán)，而物業(yè)持有面積(包括在建)已經(jīng)超越全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國(guó)西蒙公司2450萬(wàn)平方米。

　　“西蒙公司目前新增面積很少，萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了未來(lái)物業(yè)持有的面積還將持續(xù)擴(kuò)大?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)衍生業(yè)務(wù)及新業(yè)態(tài)占比越來(lái)越多，未來(lái)3-5年內(nèi)銷售額也將實(shí)現(xiàn)較大跨越。

　　將擴(kuò)大國(guó)際市場(chǎng)布局

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)可銷售物業(yè)部分，住宅僅占30%左右，而占據(jù)大部分的商業(yè)物業(yè)占70%左右，受到宏觀調(diào)控影響較小，因此從單個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)看，基本維持平衡，且利潤(rùn)水平高于行業(yè)水平。

　　截至2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入868億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為30.7%。2013年和2014年上半年合同銷售總額分別為1264億元和567億元。根據(jù)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和未來(lái)物業(yè)發(fā)展計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)方面表示將能夠與2015年底前實(shí)現(xiàn)擁有總建筑面積2500萬(wàn)平方米的已完工物業(yè)組合(包括已完工投資物業(yè)和酒店)。為了實(shí)現(xiàn)成為全球持有面積最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)表示將通過(guò)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)、擴(kuò)大國(guó)際布局、提升資產(chǎn)管理能力等策略來(lái)拓展其業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)。

　　萬(wàn)達(dá)院線、大歌星、文化旅游未被“裝”進(jìn)去

　　根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次的上市架構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下眾多的業(yè)務(wù)板塊中，僅包括了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)城、海外物業(yè)、萬(wàn)達(dá)酒店集團(tuán)(香港)、英國(guó)圣汐游艇公司；而萬(wàn)達(dá)院線、大歌星、文化旅游、兒童產(chǎn)業(yè)及百貨，和美國(guó)AMC等并不在這一序列。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，購(gòu)物中心、豪華酒店和銷售物業(yè)是組成此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的主體部分，而沒(méi)有納入進(jìn)來(lái)的眾多板塊，包括院線、百貨等，未來(lái)都不排除單獨(dú)運(yùn)作上市的可能。

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　　O2O仍具有巨大想象空間

　　近期阿里巴巴海外上市估值達(dá)到1749億美元，也讓前不久剛剛牽手的“騰百萬(wàn)”組合備受期待。盡管市場(chǎng)上對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的整體估值尚未有定論，但某港股分析師認(rèn)為“在牽手騰訊、百度后，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)進(jìn)行線上線下融合是大勢(shì)所趨，同時(shí)還會(huì)尋求到核心盈利模式”。該人士還指出，萬(wàn)達(dá)龐大的資產(chǎn)與O2O結(jié)合之后，在資本市場(chǎng)也會(huì)獲得較高的認(rèn)可度。

　　另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，銷售型物業(yè)未來(lái)會(huì)有波動(dòng)，但“O2O通過(guò)線上線下的融合，將具有無(wú)限的想象力”。

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)歷來(lái)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的重頭戲，但在此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書(shū)中，處處顯露“去地產(chǎn)化”痕跡。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也在此前多個(gè)場(chǎng)合表示，萬(wàn)達(dá)真正的目的就是要做平臺(tái)，銷售只是為了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金支持。萬(wàn)達(dá)不是單純的開(kāi)發(fā)商，而是人們線下生活消費(fèi)及文化娛樂(lè)的綜合消費(fèi)平臺(tái)提供商。