寒意料峭尚未完全過去，但在政策暖風(fēng)頻吹之下，房企們已嗅到了些許暖意，積極準備“糧草”備戰(zhàn)，其中債務(wù)融資(包括公司債、中票等)呈井噴之勢。

　　據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，今年以來，共有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債進行融資，已完成融資額高達286.1億元，較2013年全年總計50億元的融資額增長近500%。此外，自上市房企9月獲準中票融資后，已有17家公司計劃發(fā)行中票，融資額449億元。若以截至目前已推出的債務(wù)融資預(yù)案統(tǒng)計，總的融資額預(yù)計將達到1276.38億元，涉及上市房企62家。

　　債務(wù)融資規(guī)?？焖倥蛎浀谋澈?，是房企在融資政策持續(xù)放松之際，欲以較低成本儲備更多資金，備戰(zhàn)下一步的開疆拓土。

　　上市房企蜂擁發(fā)債

　　浦東金橋今日發(fā)布公告稱，經(jīng)中國證監(jiān)會核準，公司將于11月17日起公開發(fā)行2013年公司債，發(fā)行規(guī)模不超過12億元，用于償還銀行貸款及補充公司流動資金。本次債券票面利率詢價區(qū)間為4.50%-5.80%，最終票面年利率將根據(jù)市場詢價結(jié)果，由發(fā)行人與保薦人(主承銷商)按照國家有關(guān)規(guī)定協(xié)商一致，在上述利率詢價區(qū)間內(nèi)確定。

　　浦東金橋并非孤案。此前，江蘇新城(新城B股)發(fā)布公告稱，20億元5年期的公司債已發(fā)行完畢，票面利率為8.9%。隨后，香江控股、中房地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、中華企業(yè)等一眾上市房企，均獲批發(fā)行公司債。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年以來已有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債融資，融資額286.1億元，較2013年總計50億元的規(guī)模增長近500%。

　　除了公司債，上市房企今年新添了債務(wù)融資工具。9月初，市場傳出中票融資向上市房企放開的消息。此后不久，金融街即于9月17日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)，期限5年或以上。接著，中南建設(shè)和富力地產(chǎn)也相繼宣布發(fā)行中期票據(jù)融資。

　　最新的中票融資案例則是地產(chǎn)龍頭萬科。11月11日，萬科A公告，公司董事會同意向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊18億元中期票據(jù)并發(fā)行，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款。

　　此前的9月23日，萬科A曾公告，董事會同意并提請股東大會授權(quán)公司發(fā)行不超過150億元、期限最長不超過10年的債務(wù)融資工具。萬科強調(diào)，本次擬提請的規(guī)模在150億元以內(nèi)的債務(wù)融資授權(quán)包括但不僅限于中票融資。

　　萬科A涉足中票融資只是上市房企融資渠道改變的一個縮影。據(jù)最新統(tǒng)計，9月以來已有17家A股上市房企發(fā)布了中票融資預(yù)案，計劃融資449億元。若加上已推出的包括公司債等債務(wù)融資預(yù)案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通過債務(wù)融資，預(yù)計融資1276.38億元。

　　手段更多成本更低

　　除了密集發(fā)行中票、公司債之外，規(guī)模較大的上市房企還把目光投向了海外市場。上證報記者從中原地產(chǎn)獲得的一份報告顯示，今年前10個月，10家標桿房企海外融資規(guī)模達740.14億元，遠超過其在境內(nèi)的融資規(guī)模。

　　“標桿房企無論是在品牌影響力還是信用資質(zhì)上，都有著很大的優(yōu)勢。加之這些企業(yè)本身就在海外有一些業(yè)務(wù)，選擇融資成本較低、方式較為便捷的海外資金可能更加合適。”上海(樓盤) 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對上證報記者表示。

　　一直以來，開發(fā)貸被房企視為最重要的“彈藥庫”，但隨著近年來房地產(chǎn)政策的收緊，要求過嚴、額度受限的開發(fā)貸成了“雞肋”，大批拿不到開發(fā)貸的中小房企更多地轉(zhuǎn)向信托及私募 .

　　“從明面上的成本來看，肯定開發(fā)貸最合適，私募和信托的利率較高。可是，綜合考慮到款時間和資金易得程度，開發(fā)貸就不是目前的最好選擇?！蹦持行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴上證報記者。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)信托對企業(yè)資質(zhì)的要求雖說比銀行寬松，但也是根據(jù)房企的規(guī)模、業(yè)績和償付能力來確定利率的。一般來講，房地產(chǎn)信托的利率在10%-15%之間，有些可能達到20%甚至更高。

　　高昂的利率成本讓房企們難以承受。中票融資對上市房企放開后，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模就開始迅速下降。據(jù)統(tǒng)計，10月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模為96.74億元，較9月份的152.72億元減少了55.98億元，環(huán)比降幅為36.66%；較去年10月份的335.77億元則減少了241.92億元，同比降幅高達72%。

　　而債務(wù)融資目前的利率水平顯然更具吸引力。數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上市房企平均發(fā)債利率已經(jīng)回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中華企業(yè)在10月發(fā)行的債券利率分別為5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均發(fā)債利率仍高達7%，如世貿(mào)股份在4月份發(fā)行債券的利率甚至高達8.37%。

　　部分上市房企計劃發(fā)行中期票據(jù)情況

　　代碼名稱債券類型發(fā)行數(shù)量期限說明

　　000002.SZ 萬科A 中期票據(jù) 18 3年

　　000024.SZ招商地產(chǎn)中期票據(jù) 50 不低于3年

　　000031.SZ中糧地產(chǎn)中期票據(jù) 23 不超過5年

　　000402.SZ 金融街中期票據(jù) 52 期限為5年或以上

　　000656.SZ金科股份中期票據(jù) 39

　　000926.SZ福星股份中期票據(jù) 16 不超過5年

　　000981.SZ銀億股份中期票據(jù) 17 不超過5年

　　002146.SZ榮盛發(fā)展中期票據(jù) 49 不超過5年

　　002305.SZ南國置業(yè)中期票據(jù) 10 不超過5年

　　600064.SH南京高科中期票據(jù) 20 不超過5年

　　部分上市房企計劃發(fā)行公司債情況

　　代碼名稱債券類型發(fā)行數(shù)量期限說明

　　600376.SH首開股份公司債 58 不超過10年

　　000656.SZ 金科股份公司債 38 不超過10年

　　600748.SH上實發(fā)展公司債 30 不超過7年

　　601588.SH北辰實業(yè)公司債 25 不超過10年

　　600340.SH華夏幸福公司債 24 不超過7年

　　000031.SZ 中糧地產(chǎn)公司債 23 期限不超過10年

　　600565.SH迪馬股份公司債 20 不超過7年

　　000965.SZ天保基建公司債 16 本次債券的期限最長不超過 10 年

　　000006.SZ深振業(yè)A公司債 15 期限為不超過5年

　　600743.SH華遠地產(chǎn)公司債 14 期限為5-7年