□本報記者 倪銘婭

　　“營改增”全面推開進(jìn)入倒計時。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的實施備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。中金公司預(yù)計，“營改增”后房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)將下降620億元，預(yù)計行業(yè)凈利潤增加460億元?！盃I改增”除推動房地產(chǎn)投資外，還將為開發(fā)商在高庫存地區(qū)創(chuàng)造降價和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發(fā)商將受益“營改增”，毛利率越低、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比越大的公司享受的減稅幅度越大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，政策實行后，將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，長期來看對房地產(chǎn)投資有拉動作用。

　　高端項目獲益多

　　“營改增”相關(guān)規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)不動產(chǎn)時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，稅率為11%。

　　市場人士認(rèn)為，土地成本能否抵扣是“營改增”實施后對開發(fā)商影響的關(guān)鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地、建安和財務(wù)成本構(gòu)成。地方政府無法開具增值稅發(fā)票，利息成本需等金融服務(wù)業(yè)進(jìn)行“營改增”后才能取得發(fā)票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當(dāng)于營業(yè)稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險，且毛利越高的項目稅收負(fù)擔(dān)越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。

　　廣發(fā)證券測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進(jìn)項稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項目，“營改增”后獲益越??；土地成本越高，也就是毛利率越低的項目，“營改增”后獲益越大。

　　廣發(fā)證券研究報告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對較高的項目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營改增”后獲益程度更大。這意味著，原先致力于精裝修或偏高端住宅產(chǎn)品的房企，“營改增”之后獲益程度會更大一些。

　　專家表示，“營改增”將助推規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。在內(nèi)部管理上，開發(fā)商會將建安、咨詢和設(shè)計等業(yè)務(wù)外包，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營。此外，由于建安、設(shè)計等成本納入抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給。

　　對二手房交易影響中性

　　從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方面，新稅制規(guī)定，對于不滿2年的住房，增值稅是售價的5%；對于2年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。對一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對總價增值部分征收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認(rèn)為，各種情況下，稅率不變，“營改增”對二手房交易影響中性。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閮r外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。

　　國家稅務(wù)總局副局長汪康日前表示，個人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會非常關(guān)注。國稅總局在配合財政部研究個人住房征稅問題時，也是非常審慎的。個人二手房的交易在稅收負(fù)擔(dān)上將保持基本穩(wěn)定，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負(fù)擔(dān)實際是減輕了。（下轉(zhuǎn)A02版）