□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

　　滬深樓市調(diào)控政策“落地”，南京、武漢、蘇州、寧波等重點(diǎn)二線城市樓市“新政”相繼發(fā)布?？紤]到樓市已經(jīng)進(jìn)入景氣回升周期，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)反彈明顯，筆者認(rèn)為，新一輪樓市調(diào)控的大幕已經(jīng)開啟，主基調(diào)仍是“需求端”抑制，比如提高非戶籍人口的限購(gòu)門檻、提高二套住房貸款首付成數(shù)等。在貨幣寬松、鼓勵(lì)居民“加杠桿”和經(jīng)濟(jì)增速下行背景下安全資產(chǎn)匱乏，住房投資投機(jī)需求明顯，從“需求端”進(jìn)行抑制有其必要性。

　　對(duì)于一線城市，以限購(gòu)、限貸為主的“需求端”手段被認(rèn)為是調(diào)控“利器”，甚至在“去行政化”干預(yù)成為主流的今天，這些措施仍舊沒有退出。

　　筆者認(rèn)為，包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市，未來(lái)靠“需求端”來(lái)調(diào)控樓市的難度會(huì)越來(lái)越大。首先，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，基于財(cái)富保值和就業(yè)機(jī)會(huì)的考慮，人口和資金向大城市集中趨勢(shì)明顯；其次，即便適齡購(gòu)房人群（25-44歲）在2015年達(dá)到峰值，但特大城市適齡購(gòu)房人群占比依舊很高，一線城市在50%左右；最后，貨幣大周期寬松和“加杠桿”背景下，貨幣取代人口，成為未來(lái)樓市景氣回升的推動(dòng)力，而貨幣周期下一線城市樓市向上動(dòng)力更大。

　　因此，對(duì)于包括一線城市在內(nèi)的特大城市，既然需求旺盛，那么就應(yīng)該多渠道地增加供應(yīng)，未來(lái)樓市調(diào)控政策也應(yīng)該由“需求側(cè)”全面轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”。近日，關(guān)于重慶在沒有樓市限購(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全國(guó)最快（2015年GDP增速達(dá)到11%）、人口凈流入的情況下，為何房?jī)r(jià)漲幅很?。ㄟ^(guò)去5年房?jī)r(jià)僅漲12%）的評(píng)論受到熱議，原因直指重慶大規(guī)模增加供應(yīng)。

　　比如，城市建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地增減掛鉤的“地票制度”，每年為重慶多增了14%的建設(shè)用地，緩解了城市用地供應(yīng)緊張局面。截至2014年，重慶建成區(qū)面積達(dá)到1470平方公里。重慶以公租房為核心的住房保障用地占比達(dá)到22%。因此，即便重慶大規(guī)模地鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城，入戶門檻低，不實(shí)施限購(gòu)政策，但樓市總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　再看作為一線城市的廣州。廣州是我國(guó)商貿(mào)旅游、文化教育和經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年廣州GDP為18100億元，比深圳高500億元；固定資產(chǎn)投資5406億元，比深圳多出2100億元；廣州常住人口1667萬(wàn)，比深圳多了近600萬(wàn)，居全國(guó)第三位；社會(huì)消費(fèi)品零售總額7933億元，比深圳多近300億元；新房銷售面積1269萬(wàn)平方米，比深圳高出400多萬(wàn)平方米。但是，2015年廣州新房?jī)r(jià)格同比僅上漲9.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳近50%的漲幅，僅為上海、北京漲幅的一半。

　　從房?jī)r(jià)水平上看，廣州1.5萬(wàn)元的均價(jià)水平，不僅遠(yuǎn)低于北上深3.5-4.5萬(wàn)元的水平，也低于南京、廈門、杭州的房?jī)r(jià)水平，甚至低于省內(nèi)的珠海（均價(jià)為1.6萬(wàn)元）。廣州房?jī)r(jià)之所以漲幅小、價(jià)格低，供應(yīng)量大被認(rèn)為是主要原因。從庫(kù)存水平看，盡管2015年以來(lái)樓市回升，但廣州可售庫(kù)存依然達(dá)到歷史第二高位（890萬(wàn)平方米），消化周期達(dá)到10.1個(gè)月，已批未售庫(kù)存消化周期達(dá)21個(gè)月。

　　近20年來(lái)，廣州規(guī)劃建設(shè)了20多個(gè)新城，通過(guò)軌道交通、高鐵將城市骨架不斷向外延伸，樓市范圍不斷擴(kuò)展。2015年，廣州經(jīng)營(yíng)性用地成交1031萬(wàn)平方米，為近幾年次高位；房屋新開工面積2400萬(wàn)平方米，為深圳的2倍；施工面積9370萬(wàn)平方米，為深圳的三倍左右。廣佛同城是廣州樓市范圍擴(kuò)大的另一途徑。早在2003年，連接廣佛的地鐵便開通了，基于文化語(yǔ)言、生活習(xí)慣、公共服務(wù)的差別不大，但佛山房?jī)r(jià)僅為廣州一半，廣州人習(xí)慣于到廣佛邊界買房。2015年，佛山商品房銷售面積達(dá)到1421萬(wàn)平方米，為廣東省內(nèi)第一，60%為廣州人購(gòu)房。

　　目前，北上深住宅用地占比僅20%-30%（廣州為40%），50%以上的用地給了工業(yè)，且近年來(lái)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃很少有完成的，這與人口凈流入、適齡購(gòu)房人群規(guī)模大不相符。今年一季度，一線城市土地供應(yīng)690萬(wàn)平方米，相比2015年一季度下滑33%，供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)歷史新低。在未來(lái)樓市需求旺盛、長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)下，一線城市樓市“需求側(cè)”抑制應(yīng)該是穩(wěn)定市場(chǎng)的權(quán)宜之計(jì)，調(diào)控的基調(diào)應(yīng)該向“供給側(cè)”轉(zhuǎn)移，即多渠道增加住房供應(yīng)，減少工業(yè)用地比例，增加住宅用地比例。

　　同時(shí)，要加大主城區(qū)與外圍公共服務(wù)，特別是軌道交通的連接效率。目前，日本東京圈集中了全國(guó)30%的人口（3900萬(wàn)），軌道交通分擔(dān)了圈內(nèi)91%的出行，但北上廣深軌道交通分別僅占42%、51%、47%和28%的出行。因此，未來(lái)在推進(jìn)重點(diǎn)城市周邊區(qū)域一體化的同時(shí)，要大力開展軌道交通建設(shè)，提高外圍房地產(chǎn)開發(fā)的效率，這是未來(lái)北上深等高房?jī)r(jià)城市樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。