□本報(bào)記者 高改芳

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9052億元，同比增長(zhǎng)3%；新開(kāi)工面積1.56億平方米，同比增長(zhǎng)13.7%；土地購(gòu)置面積2236萬(wàn)平方米，同比下降19.4%；商品房銷售面積1.12億平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，商品房銷售額8577億元，同比增長(zhǎng)43.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.14萬(wàn)億元，同比下降1.0%，其中個(gè)人按揭貸款2817億元，同比增長(zhǎng)30.4%。

　　不過(guò)，國(guó)海證券對(duì)近期一線及核心二線城市的放量增長(zhǎng)能否持續(xù)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　需求釋放

　　2016年一季度以來(lái)政府密集出臺(tái)降首付、減免交易稅費(fèi)等政策，多重利好催化下需求加速釋放。前兩月商品房銷售回暖得以延續(xù)并呈現(xiàn)增強(qiáng)的趨勢(shì)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長(zhǎng)43.6%，增速比去年全年提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，東部地區(qū)商品房銷售面積及銷售額分別同比增長(zhǎng)35.5%和57.7%，銷售改善幅度顯著領(lǐng)先其他區(qū)域。

　　但對(duì)近期一線及核心二線城市的放量增長(zhǎng)能否持續(xù)，能否傳導(dǎo)至準(zhǔn)二線及三四線城市，國(guó)海證券始終抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面，國(guó)海證券認(rèn)為一線城市（北上深）春節(jié)后的火爆行情不僅依托于貨幣效應(yīng)，供應(yīng)極度緊缺也造成了房?jī)r(jià)的非理性攀升。一線城市需求向來(lái)不是問(wèn)題，問(wèn)題在于核心供給端在短期供給格局無(wú)法實(shí)質(zhì)性改變的背景下，預(yù)計(jì)一線城市于二季度后大概率會(huì)出現(xiàn)量縮價(jià)增的局面。

　　另一方面，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲造成的需求邊際擠出效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。在二線城市，需求增量面臨不確定性的前提下，預(yù)計(jì)自下半年開(kāi)始地產(chǎn)銷售整體增速將平滑放緩。

　　對(duì)于三四線城市，國(guó)海證券認(rèn)為，此輪銷售復(fù)蘇對(duì)于該類城市未必具有傳導(dǎo)有效性。三四線城市的問(wèn)題恰恰僅在需求端。房地產(chǎn)大周期下行在三四線城市顯現(xiàn)無(wú)疑。而小周期內(nèi)的貨幣政策和行業(yè)調(diào)控政策對(duì)于該類城市的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)十分有限，其庫(kù)存去化必將是一個(gè)漫長(zhǎng)的任務(wù)。接下來(lái)依舊需要出臺(tái)更具針對(duì)性的去庫(kù)存解決方案。

　　對(duì)全年投資仍謹(jǐn)慎

　　1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3%，增速較去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)13.7%，去年全年為下降14%。數(shù)據(jù)上來(lái)看，投資增速時(shí)隔兩年首次回升，同時(shí)銷售火熱傳導(dǎo)到新開(kāi)工的邏輯得以兌現(xiàn)，但新開(kāi)工反彈的幅度及速度超出此前預(yù)期。

　　房?jī)r(jià)的快速上漲確實(shí)在短期內(nèi)顯著地激發(fā)了開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工的熱情，但根據(jù)國(guó)海證券近期調(diào)研及路演反饋來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于全年量?jī)r(jià)增長(zhǎng)的持續(xù)性普遍偏謹(jǐn)慎。在此背景下多數(shù)企業(yè)更愿意趁勢(shì)將現(xiàn)有土地加速變現(xiàn)以回籠資金，造成新開(kāi)工短期內(nèi)明顯修復(fù)。從另一個(gè)角度來(lái)看，新開(kāi)工的趨勢(shì)顯然不利于去庫(kù)存的推進(jìn)，土地購(gòu)置面積依舊表現(xiàn)弱勢(shì)則進(jìn)一步反映開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存力度依舊不足，傳導(dǎo)的持續(xù)性存在被證偽的可能性。

　　針對(duì)投資增速的觸底反彈，國(guó)海證券認(rèn)為，一方面由于去年同期基數(shù)低，另一方面辦公樓高投資增速的貢獻(xiàn)令數(shù)據(jù)含量略有失色。綜合而言，對(duì)全年投資及新開(kāi)工的判斷仍趨于謹(jǐn)慎，維持全年投資增速2%-3%的判斷。

　　不過(guò)，海通證券認(rèn)為房地產(chǎn)每一輪行情都逃不過(guò)調(diào)控的影響，因?yàn)閮r(jià)格繁榮的背后都是調(diào)控。無(wú)非是2016年調(diào)控的方式有所不同，即應(yīng)該是抓一線放二三線，其邏輯屬于“點(diǎn)剎”一線房?jī)r(jià)，同時(shí)還要保障二三線城市能夠有效實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。考慮去庫(kù)存仍是當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)，1-2月數(shù)據(jù)有所恢復(fù)后，應(yīng)該是珍惜難得的良性趨勢(shì)，而不是立馬政策全面轉(zhuǎn)向。因此雖然不排除后期階段一線城市政策收緊可能，但是海通證券仍認(rèn)為“靴子”落地是階段性買入地產(chǎn)股的機(jī)遇。