□本報記者 周文靜

　　全國政協(xié)委員、金科股份董事長黃紅云接受中國證券報記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑，新開工面積持續(xù)負增長。但從當前情況來看，房地產(chǎn)待售面積創(chuàng)歷史新高，大多數(shù)城市庫存高企問題依然嚴峻。在供給側(cè)改革的背景下，應(yīng)該優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地施策調(diào)控土地供應(yīng)，同時供應(yīng)端配套政策應(yīng)及時跟上，加快戶籍制度改革，鼓勵農(nóng)民工市民化。

　　供應(yīng)端政策需跟上

　　“對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，減少或暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商業(yè)用房庫存去化周期長，應(yīng)暫停商業(yè)用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當加大土地供應(yīng)，防止土地價格上漲過快?！秉S紅云認為，應(yīng)按照因地施策的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。

　　對于導致庫存高企的原因，黃紅云表示，在政策不斷刺激消費的同時，供應(yīng)端配套政策未能及時跟上。供給側(cè)改革的重點在于從供應(yīng)端做文章，而不應(yīng)只把重點放在刺激住房需求。目前，政府出臺各類政策去庫存，如降低交易契稅、加快戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工市民化、增加購房補貼等政策。這僅僅是在需求端發(fā)力去庫存，由于庫存較大的多數(shù)城市新增住房不斷增加，導致庫存不降反升。

　　同時，社會公共服務(wù)覆蓋不足，農(nóng)民工在工作地購房定居意愿不強。2014年，國家統(tǒng)計局調(diào)查報告顯示，外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營場所居住的比例均比上年有所下降，而租賃住房和在務(wù)工地自購房的比例小幅提高。在自購房農(nóng)民工中，在小城鎮(zhèn)購房的占49.1%，比上年提高2.7個百分點。農(nóng)民工自購房的比重雖略有增長，但仍然非常低，而且主要集中在小城鎮(zhèn)。這反映出農(nóng)民工在大中城市，享受不到市民化的公共服務(wù)，且收入較低無法在工作地定居。

　　深化住房制度改革

　　黃紅云認為，應(yīng)該深化住房制度改革，加快建設(shè)和共享國家人口基礎(chǔ)信息庫，穩(wěn)步推進義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口，使農(nóng)民工形成在城鎮(zhèn)買房、特別是租房的預期。對于地產(chǎn)企業(yè)，則應(yīng)該加大創(chuàng)新力度，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的有效供給。

　　同時，黃紅云建議，應(yīng)推進住房公積金制度改革，建立政策性住房銀行，進一步推進房貸資產(chǎn)證券化，滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求；進一步降低購房稅費，加大金融支持，特別是降低二手房交易稅費負擔，支持改善型住房需求。

　　對于如何去庫存，黃紅云認為，政府市場可采購公租房，對安置房進行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量；加快制定和落實個人所得稅沖抵房貸利息政策，在征收個人所得稅時，減免抵押貸款的利息支出，鼓勵和支持家庭、個人購房。同時優(yōu)化改變存量房的使用功能及用途，如變相清理庫存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等；改變銷售方式，可先租后售，或只租不售。

　　“當前房地產(chǎn)行業(yè)最主要的問題是政府稅費和土地成本在整個房價中占比過高，基本上在50%-70%。”黃紅云表示，雖然政府高調(diào)去庫存，并鼓勵開發(fā)企業(yè)主動降價換量，但各類稅費及土地成本占比過高，當前房企利潤率低至3%-5%，甚至部分項目虧本銷售。

　　向“地產(chǎn)+服務(wù)”轉(zhuǎn)型

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)如何在供給側(cè)改革中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，黃紅云表示，服務(wù)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重上升到50.5%，首次占“半壁江山”。消費對經(jīng)濟增長的貢獻率達到66.4%，服務(wù)業(yè)成第一大產(chǎn)業(yè)，國家也將大力發(fā)展和促進服務(wù)業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向也可從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向“地產(chǎn)+服務(wù)”進行產(chǎn)業(yè)升級。

　　“金科未來5年總體戰(zhàn)略是積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以‘地產(chǎn)開發(fā)+地產(chǎn)后服務(wù)’連接用戶，打造優(yōu)質(zhì)生活方式，做‘美好生活服務(wù)商’?！秉S紅云介紹，在這5年的轉(zhuǎn)型時間里，金科將實現(xiàn)三個層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：一是產(chǎn)品層面，從關(guān)注房子到關(guān)注社區(qū)服務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)重心從5年短周期到65年長周期的轉(zhuǎn)變；二是用戶層面，從一次交易到持續(xù)消費，實現(xiàn)從客戶到住戶、到用戶、到會員（粉絲）的轉(zhuǎn)變；三是企業(yè)層面，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商，逐步實現(xiàn)從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)變。

　　黃紅云稱，金科股份規(guī)劃到2020年末，實現(xiàn)千億收入。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)年收入超過600億元，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)年收入達到400億元并力爭更多。在總體收入穩(wěn)定增長的同時，實現(xiàn)整體收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，讓非地產(chǎn)板塊的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)收入接近并力爭超過公司總收入的50%。黃紅云透露，日前，金科股份已經(jīng)成立了社區(qū)綜合服務(wù)集團。