我國當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生改變，由供給端走向需求端，房地產(chǎn)市場整體處于供大于求的局面，但房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異較大。

　　1、房地產(chǎn)調(diào)控政策會進一步寬松

　　面對庫存越來越嚴重的房地產(chǎn)市場，自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。2016年在去庫存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房落戶(中央經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶(中央經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。

　　2、較高的住房自給率和人口將影響房地產(chǎn)市場預(yù)期

　　隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于世界前列。實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。一方面面對較高的住房自給率，另一方面從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期。

　　3、經(jīng)濟增速放緩將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖

　　從2015年房地產(chǎn)市場銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場回暖的趨勢已基本確立。但是，房地產(chǎn)回暖的區(qū)域差異顯然較大，另外，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關(guān)系。

　　4、商品房去庫存尚無有效手段

　　商品房去庫存已經(jīng)成為2016年國家五大經(jīng)濟工作任務(wù)之一。目前我國商品房庫存顯然不是以待售面積為71853萬平方米來計算的，因為這個庫存量按照2015年的銷售速度，只需要6.72個月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔憂。根據(jù)2000-2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額更真實反映我國的商品房庫存，再以過去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫存?？梢?，去庫存壓力顯然很大。而目前對于去庫存寄予希望最大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風險。還有建議通過降房價去庫存，這顯然只是一種理論思維，認為價格降低，需求會增加，但是事實上商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當人們對于房價下跌有預(yù)期后會進一步降低購房需求。

　　5、房地產(chǎn)企業(yè)加快合作和轉(zhuǎn)型

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)越來越難生存，主動轉(zhuǎn)型或者多元化經(jīng)營成為趨勢。而大型房地產(chǎn)企業(yè)也由于房地產(chǎn)市場的走弱帶來風險上升，拿地更為謹慎，很多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價繼續(xù)攀升加劇企業(yè)流動性風險，大企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)成為一種新趨勢。大企業(yè)間除了資金合作外，還有經(jīng)驗的分享。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試利用“互聯(lián)網(wǎng)+”這一國家戰(zhàn)略來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，但目前房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用主要是房產(chǎn)信息查詢、線上銷售和資金眾籌，更高效的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用模式還在探索之中。