□上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

　　11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，提出在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并部署四項(xiàng)措施。四項(xiàng)措施中，非常罕見地包括房地產(chǎn)業(yè)。那么，房地產(chǎn)業(yè)與“供給側(cè)改革”有何內(nèi)部聯(lián)系？當(dāng)前最重視的房地產(chǎn)去庫(kù)存，又與房地產(chǎn)供給側(cè)存在什么關(guān)聯(lián)？

　　從改革歷史進(jìn)程來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革慢于多數(shù)其他行業(yè)。上世紀(jì)90年代開始推進(jìn)，1998年“23號(hào)文”的頒布才標(biāo)志著房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性改革。其后，住房市場(chǎng)需求持續(xù)而快速的釋放，而住宅的生產(chǎn)與供給亦同步大幅增長(zhǎng)。在2011年之前，全國(guó)住宅總體呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，供給側(cè)的矛盾主要在于總量，因此也導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)而快速上漲。

　　2011年是我國(guó)房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點(diǎn)，兩個(gè)因素導(dǎo)致了這一拐點(diǎn)的出現(xiàn)：一是長(zhǎng)期因素。2011年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均住房面積為32.7平方米，相比1998年房改時(shí)的23.3平方米大幅增長(zhǎng)，相比1978年的6.7平方米更是飛躍式進(jìn)步。我國(guó)小康生活的住宅標(biāo)準(zhǔn)是35平方米。如果算上城中村及郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，則2011年時(shí)多數(shù)城鎮(zhèn)已達(dá)到35平方米。住宅告別短缺時(shí)代。二是短期因素。即政策劇震所引發(fā)的市場(chǎng)供求巨變。2008年四季度至2010年一季度，國(guó)家大力救經(jīng)濟(jì)救樓市。一方面，房?jī)r(jià)大漲，開發(fā)商急于擴(kuò)張賺錢；另一方面，信貸超級(jí)寬松，銀行求著開發(fā)商發(fā)放低息貸款。因此全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，導(dǎo)致之后2-3年住宅供應(yīng)暴增。

　　2010年房地產(chǎn)政策突然轉(zhuǎn)向，由之前的過度寬松，一步步轉(zhuǎn)為過度緊縮。這又造成了兩個(gè)影響：一是一二線城市實(shí)行限購(gòu)之后，2010年下半年至2011年，很多大中型開發(fā)商，紛紛向三、四線城市進(jìn)軍，結(jié)果進(jìn)一步推漲了這些城市的住宅開發(fā)熱與供應(yīng)量；二是多次出臺(tái)新政、持續(xù)打壓之下，2011年下半年全國(guó)樓市趨于降溫，其后廣大三、四線城市的需求增長(zhǎng)勢(shì)頭減弱，而之前拿地與動(dòng)工的項(xiàng)目仍在源源不斷地制造大量房子出來。

　　結(jié)果是，全國(guó)住宅庫(kù)存快速增長(zhǎng)至今。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至今年10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。這一指標(biāo)只包括現(xiàn)房，而期房庫(kù)存量更大。從歷史走勢(shì)看，更能說明問題。2003至2010年間，全國(guó)商品房待售面積增長(zhǎng)緩慢，其中2004年和2007年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，正好對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)大漲。但從2011年開始，待售面積突然加速增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)趨弱。

　　化解房地產(chǎn)高庫(kù)存與供給側(cè)改革何干？與眾多行業(yè)相似，2011年以來我國(guó)住宅供應(yīng)總量出現(xiàn)一定量的過剩，而結(jié)構(gòu)上則仍有不足之處。

　　從區(qū)域來看，一方面，部分二線與多數(shù)三四線城市供應(yīng)過剩，庫(kù)存壓力大；另一方面，一線城市和部分二線城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)仍在顯著上漲。從產(chǎn)品來看，商辦類庫(kù)存壓力大于住宅。住宅當(dāng)中，別墅和超大戶型公寓庫(kù)存壓力較大。另外，部分地區(qū)的保障房建設(shè)規(guī)模較大，也存在一定分配難的問題。從企業(yè)來看，全國(guó)9萬(wàn)多家（2013年數(shù)據(jù)）開發(fā)商，多數(shù)都處于規(guī)模萎縮、效益下滑，甚至虧損、倒閉的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致在建項(xiàng)目出現(xiàn)難交付、停工、爛尾，或者偷工減料等現(xiàn)象。而少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，尤其是央企，則加大拿地力度，拼搶地王，繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，但企業(yè)利潤(rùn)率同樣連跌。

　　化解房地產(chǎn)高庫(kù)存，如果著眼于短期效果，主要還得從需求側(cè)制定措施，比如貨幣、金融、財(cái)稅等，刺激需求有助于消化存貨。如果著眼于中長(zhǎng)期改革，從供給側(cè)改革考慮，則有兩點(diǎn)建議。

　　一是從總量上考量。嚴(yán)格控制三、四線城市宅地供應(yīng)，庫(kù)存去化周期大于20個(gè)月，暫停供地。一線和少數(shù)庫(kù)存規(guī)模小、去化周期短（低于12個(gè)月），應(yīng)增加宅地供應(yīng)，受制于建設(shè)用地緊張的一線城市，應(yīng)加快改革，使部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，加大城市舊改力度，提高地塊容積率。

　　二是從結(jié)構(gòu)上考量。一線城市著力加大中小套型住宅供應(yīng)量，適度控制大戶型與低密度產(chǎn)品。少建或停建保障房和安置房，將貨幣化被償和補(bǔ)貼，作為主要方式。收購(gòu)少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前對(duì)開發(fā)企業(yè)的種種限制，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，促使這些企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。