□本報記者 張昊

　　曾經(jīng)被中國房地產(chǎn)人士期盼已久的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），在公募基金推動下終于又向前跨出新的一步。國內(nèi)首只公募REITs——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金，于6月26日起正式發(fā)行。

　　根據(jù)基金招募說明書，鵬華前海萬科REITs將以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機會。作為超甲級的寫字公館，萬科前海企業(yè)公館已聚集各大領(lǐng)域的標(biāo)桿名企，隨著各項優(yōu)惠政策逐步進入落實階段，項目租金收益有較好成長空間，也將為未來基金運作提供良性穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。此外，鵬華前海萬科REITs還將以不低于50%的基金資產(chǎn)，投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。

　　在國內(nèi)，雖REITs早有運作，但之前國內(nèi)試水的REITs都以私募形式發(fā)行，對投資者人數(shù)、資金起點均有較高門檻要求。用鵬華基金的話說，此次鵬華前海萬科REITs的正式發(fā)行，符合國家政策發(fā)展要求，符合行業(yè)整體發(fā)展的大趨勢，將金融創(chuàng)新紅利惠及社會大眾。

　　事實上，比公募基金行業(yè)更加期盼REITs的是房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)市場較為成熟的國家，REITs是開發(fā)商融資的重要手段。而國內(nèi)一直礙于現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有對真正的REITs放行。與傳統(tǒng)REITs相比，鵬華前海萬科REITs是將租金收益權(quán)進行資產(chǎn)證券化，而不是將物業(yè)本身進行資產(chǎn)證券化，這種對于未來租金的貼現(xiàn)，使得將這一產(chǎn)品稱為“非典型REITs”，更為合適。

　　盡管對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，鵬華前海萬科REITs是行業(yè)的一小步，但對于公募基金行業(yè)而言，這一產(chǎn)品的推出則是一大步。根據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會披露數(shù)據(jù)，2015年4月底公募基金管理資產(chǎn)規(guī)模已達6.2萬億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產(chǎn)。而鵬華前海萬科REITs獲批意味著，公募基金投資標(biāo)的完成突破，涉足資產(chǎn)證券化。

　　這一突破將開啟公募基金新的投資視野。不同于股票、債券、貨幣類標(biāo)的的投資“標(biāo)準化”程度過高，公募行業(yè)在REITs領(lǐng)域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎(chǔ)資產(chǎn)，譬如服務(wù)類公寓、工業(yè)類、酒店類、政府公共資產(chǎn)等，尤其是公共基礎(chǔ)設(shè)施類達數(shù)十萬億的基礎(chǔ)資產(chǎn)體量，將為各類金融機構(gòu)在該類業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供巨大市場容量。

　　有分析人士表示，鵬華前海萬科REITs的設(shè)計過于保守，這一產(chǎn)品以不低于50%的基金資產(chǎn)，投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。也正是由于這一產(chǎn)品的先行先試性質(zhì)，基金公司將這一產(chǎn)品設(shè)計得更像是傳統(tǒng)的固定收益產(chǎn)品。

　　某種程度而言，鵬華前海萬科REITs是金融創(chuàng)新?lián)屌軐嶓w創(chuàng)新的表現(xiàn)。相關(guān)人士介紹，2014年2月，中國證監(jiān)會肖鋼主席到前海調(diào)研時，現(xiàn)場表態(tài)支持前海試點REITs等多項金融創(chuàng)新制度。為盡快推進落實前海REITs試點工作，深圳市金融辦、深圳證監(jiān)局、深交所等有關(guān)部門積極指導(dǎo)配合，前海管理局全資控股的深圳市前海金融控股有限公司作為具體落實單位，正是這些機構(gòu)的合理推動，鵬華前海萬科REITs才得以“更像REITs”的面貌問世。這至少說明，金融行業(yè)已為迎接和推動中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進行緊鑼密鼓的準備。